[摘要] 相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。
一线城市房价“安全岛”塌陷
曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市，正在出现微妙的变化。
上周，位于北京大兴的北京万科橙项目低价入市，均价仅2.1万/平方米，而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清，这并非开发商主动降价，而是配合政府的区域限价政策的结果。
在深圳，有开发商人士对记者透露，位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市，开发商拟售价6万/平方米，但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。
“所谓分类调控，并不像之前理解的更加市场化了，实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说，限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策，怎么组合，用多大力度，都是地方说了算，实际上更强化了地方的调控手段。
河山资本董事长曹少山认为，现在的房地产市场，不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出，而可能是更加严重，因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。
在上述背景下，北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%，这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
在广州和深圳，3、4月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡，好多项目不敢3月开盘，延后的情况比较多，”深圳一家代理行人士说，去年深圳楼市是提前透支，今年新盘供应量又大，很难支持房价上涨。
中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，3月54城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。
中原地产首席分析师张大伟指出，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。
相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计，目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。
“本来以为回归一线会很安全，但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹，一线城市销售去化问题不大，但利润率难以保证，对于一家在香港上市的开发商来说，毛利率和净利率更为重要。
去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国[简介 实时动态]董事长孙宏斌，在2013年业绩会上甚至担心，农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。
一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富[简介 实时动态]高层也表示，不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。易居中国联席总裁丁祖昱指出，从总的趋势上来看，房企的利润水平将会进一步下降。
世联行研究总监吴志辉警告，银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现，当前的房地产市场处于繁荣小周期的末端，2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机。
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官方数据“打架”引悬疑广州楼市争辩“真假摔”
编者按转眼间，6月也将进入尾声，随之而来的，就是各大房企的半年考。是喜，还是忧，不日答案就将揭晓。数日前，两组“打架”的广州房价数据引起了人们的关注和思考。同样出自于“官方”，为何房价涨幅统计出现较大差异？即便我们不去深究这里面的原因，但不少房企开始忙起来了。或是感受到了房地产行业分化的提速，为了今后的日子能够好过一些，中小房企已经开始转让股权，借股权交易所来缓解资金压力。6月20日在南京举行的土地拍卖会，延续了一个月前的冷清……一系列零散的信息综合起来，或让这个夏天充满“凉意”。
近日，两个分别由官方机构公布的房价数据出现“打架”的情况，让购房者对广州楼市的真相更感困惑。
根据国家统计局公布数据显示，5月份广州房价环比涨幅为零；而广州市国土房管局的统计数据却显示，同月广州房价环比上涨2.1%，连续3个月创新高。
广州楼市到底是“假涨”还是“真跌”？对此，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，数据“打架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更贴近市场真实情况，房管局的数据来源受“限价”干扰因素较大，因此即便一线城市也进入实质性降价阶段，房价数据也呈现出“真跌假涨”的走势。
官方房价数据“打架”
《每日经济新闻》记者整理广州市国土房管局每月发布的《房地产市场运行情况通报》发现，自今年2月起，广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示，今年3~5月，广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。
而国家统计局公布的5月份70大中城市房价数据显示，今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%与0.1%，5月份广州房价环比涨幅为零。
事实上，类似的数据“打架”情况并不罕见。以去年12月为例，国家统计局数据显示，该月广州新建住宅售价环比涨幅为0.7%，同比涨幅为20.4%。但广州市房管局的报告却显示，该月新建住宅网签均价环比涨幅为0.4%，同比下跌12.9%。
记者发现，其他一线城市也出现了类似情况。以深圳为例，国家统计局数据显示，5月份深圳新建住宅售价环比下跌0.2%，但深圳规划国土委网站数据显示，5月深圳新房住宅成交均价23981元/平方米，环比上涨1.1%。
“打架”或因楼市政策
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于国家统计局与当地房管部门的调查样本不同，加上去年地方政府在房价控制目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，导致两个官方数据“打架”。
“国家统计局所制定的房价数据，是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本，以楼盘的实际售价为统计数据，能更真实地反映市场状况。但广州市房管局是以网签合同的成交数据为统计样本，由于去年广州出台严厉的‘限价’政策，导致大量楼盘采取以‘双合同’绕开管理部门的价格限制，不少高价盘更是被暂停网签，引发房价数据失真严重。”黄韬说。
去年4月，为了遏制当时房价上涨过快的势头，广州市房管局发布通知，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
此后，越来越多的开发商采用“双合同”，即购房者买房时所签合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，两份合同加起来的房款才是房屋总价。
黄韬告诉记者，自去年11月起，“限价”政策逐渐松绑。随着今年市场压力增大，从3月起“限价”政策松绑蔓延至全市，由于双合同现象大幅减少，同时大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，变相提高了楼盘的网签售价，是带动房管局的房价数据明显上涨的主要原因。
一线房价“假涨真跌”
中原地产首席分析师认为，在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适合当下市场情况，目前还能维持上涨的城市越来越少。甚至连业界也认为，一线城市也出现了明显的降温现象，降价潮在一线城市出现蔓延的势头。
以广州为例，《每日经济新闻》记者实际走访发现，外围区域降价风越刮越猛，继位于番禺的万科欧泊降价三成开售后，同区域的知名大盘雅居乐剑桥郡于本月中推出100套特价单位，毛坯售价为1.2万元/平方米，较该盘前期单位售价直降30%。
“虽然广州市房管局公布的房价数据显示是上涨，但这只不过是反映去年房价真实涨幅。从广州来看，目前外围区域新盘售价已经出现15%的降幅，个别项目为了清尾货更是出现30%的降幅，带动广州楼市进入实质性降价阶段。”黄韬表示。
研究报告显示，6月前半月，一线、二线和三四线城市的成交面积同比去年分别下滑了22%、27%和35%，在四个一线城市中，北京与深圳成交同比降幅分别为51%与64%，广州与上海则同比上涨7%与25%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，一线城市自身拥有强大的需求支撑，本轮下行更多是受到银行收紧房贷的影响。乐观估计，本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
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