[摘要] “部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”面对5月份70个城市半数新房价格下滑的情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟这样表示。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”面对5月份70个城市半数新房价格下滑的情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟这样表示。
6月18日，国家统计局公布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35个城市的新建商品房价格出现环比下滑。
不过，刘建伟也指出，虽然5月份房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降，但绝大部分城市房价同比仍继续上涨。
此外，值得注意的是，以往领涨房地产市场的北京，二手房的价格在5月份却出现了较大幅度的下滑，且跌幅位列70个大中城市的首位。
北京二手房价格或继续下跌
5月份，北京二手房住宅价格环比下滑0.9%，不但与其历史跌幅持平，也成为当月二手房下跌幅度的城市。
实际上，进入2014年以来，北京的二手房价格便持续下跌，且呈加速趋势。中原地产研究中心提高的数据显示，5月份，北京二手房成交均价为3.02万元/平方米，相比4月份的3.1万元/平方米下调了2.6%，年内累计下调幅度则已经超过了6%。部分郊区二手房价格调整幅度则超过了10%。。
而从溢价空间看，目前最终成交价相比挂牌价格要低2%-3%，溢价空间的加大也反应了市场已经从之前的卖方市场转变为买房市场。
同时，5月份，北京二手房成交量仅为6929套，环比4月份下滑逾5%，而6929套的成交量也是2012年2月份以来，正常成交月份的值（2013年4月份暂停一周网签，2014年2月份为春节长假。）
中原地产首席分析师张大伟就表示，“如果在信贷政策不出现大幅度扭转的话，北京二手房价格将还有15%左右的调整空间。”
杭州新房跌幅居首
相比北京的二手房市场，新建商品房价格在环比方面也是全面下跌。
而据记者了解，这是时隔2年后再次出现过半城市新房价格环比下滑的情况。在新房价格环比下滑的城市中，也包括上海、深圳这样的一线城市，而二线城市的领头羊杭州跌幅，环比降幅达1.4%。
对此，张大伟表示，“从数据上看，70个城市新建商品房指数平均环比下调了0.15%，二手房指数也下调了0.09%，是自2012年来首次出现这一情况，表明楼市的拐点已经出现。同时，2014年楼市变化的速度也超过了市场之前的预期，降价的城市则由单个发展到部分华东区域，继而几乎整个东部城市的房价都出现了下滑。”
统计局的数据也显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1%。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；降幅为1.4%，比4月份扩大0.7%。
“本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累导致的，同时，前期成交集中释放带来的需求断档也是原因之一。因此，虽然各地纷纷对调控政策进行微调松绑，但还是难以拉动市场的成交量。”张大伟表示。
此外，上海某房地产研究院6月18日发布的《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》显示，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。一、二、三线城市房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间，预计下半年将进入过冷区间。
而中指院的报告则认为，整体来看目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。
国家统计局的数据也显示，5月份虽然过半城市房价出现环比下滑，但同比上涨的城市数量仍达到69个，仅温州同比下滑。
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截至3月底，70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌，包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。
21世纪经济报道 一季度楼市的低迷从二手房可一窥端倪。
截至3月底，70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌，包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。
从历史上来看，二手房市场的成交低迷和价格下跌会传导至新房市场，并叠加其他因素改变楼市的供求关系，影响市场预期。链家地产张旭等分析人士认为，二手房的降温，已成为房价进一步下行的先兆。
多个城市二手房价格下调
2014年3月，70大中城市二手住宅价格平均环比指数为100.12，比上月下降0.03点，连续5个月出现下调。二手住宅价格环比下调和止涨的城市数量达到28个。
进入4月后，申城楼市仍未见起色。统计数据显示，4月前半个月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。业内预计，在缺乏外部利好刺激的情况下，上海4月二手房成交量恐将跌破2万套大关。
一度被认为房价不会下跌的北京，据21世纪不动产监测数据显示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，环比下降13.4%。主城区二手房挂牌价格继续松动，业主不再强势，议价空间增大。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，4月下旬楼市仍将继续下探。
北京中原地产市场研究总监张大伟说，因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%。他预计，4月北京二手房成交量将继续在万套以下，二手房价格可能在2季度加速下调。
张旭称，今年一季度，一线城市一手房价有见顶迹象，北京二手住宅价格自年初以来基本停涨。部分二线城市和三四线城市价格调整持续，范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。
张大伟认为，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已悄然生变。
数据显示，2013年北京2万左右单价的刚需项目供需比基本是1：4，但目前已经逐渐降低到1：2，随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。
二季度楼市难回暖
二手房和新房交互下跌，其叠加效应正在显现。
上海某房地产研究院研究员郑红玉指出，形成目前房价走势的因素有二：多地楼市促销，改变市场预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢；二是银行房贷收紧，阻碍部分人群入市，首套房8.5折利率优惠在范围彻底消失。
与此同时，北京多批自住型商品房入市，一些城市库存偏大，也加剧了区域市场的降温。
张旭认为，整体的需求观望情绪仍将持续。往年属于成交旺季的二季度，会出现一定程度的增长压力。价格调整持续，区域间分化更加明显。一线城市较短时间内可保持基本稳定，而进入库存盘整周期的城市，价格仍会有进一步下调的可能。
“目前房企和地方政府都期待限购放松。”张大伟说，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。
张旭认为，2014年初“两会”上提出的 “双向调控”，客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低，宏观经济形势压力增加，预计下半年地方性调控放松现象或有增多。
某研究中心认为，政府允许各地有关部门有针对性地推行房地产调控措施，并不意味着限购令将得到完全松绑。此举有益于三四线城市，而对于拥有大量需求和房价居高不下的一二线城市，限购令恐怕难以松绑，以防楼市过热。
目前，有46个城市执行限购政策，除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外，还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。据中原地产监测，从去年下半年开始，温州、徐州、舟山已开始局部放松限购政策，从市场表现来看，传出限购放松后，成交数据有短暂飙升，但之后又再度回落，整体市场并无实质性好转。
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