[摘要] 当前，中国的楼市被悲观预期所笼罩，拐点论崩盘论四起，市场的风声鹤唳所折射的是，楼市已进入阶段性的下行周期。
当前，中国的楼市被悲观预期所笼罩，拐点论崩盘论四起，市场的风声鹤唳所折射的是，楼市已进入阶段性的下行周期。
从长远看，经济发展的大趋势和新型城市化所释放的制度红利等，支撑房地产市场发展的因素并未改变或消失。虽有调整之痛，但似乎并无崩盘之忧。
当下楼市出现调整与购房者预期变化息息相关
从房价走势看，70大中城市房价上涨动能持续衰退，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，其中，4月70大中城市房价环比涨幅仅为0.4%，下滑0.2个百分点。价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。受“买涨不买落”心理影响，购房者观望情绪进一步加剧。
观望情绪最直接反映在成交量和库存上
1至4月，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月扩大3.1个百分点。截至4月底，数据显示，35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年的历史新高。另据中原地产统计，截至5月10日，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套，创下13个月来新高。
房企持续趋紧的资金链也是购房者预期房价下行的关键因素。尤其是，今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、安徽合肥、陕西神木等多地十余家中小房企被曝出因资金链断裂而陷入危机更是强化了这种预期。
统计数据也显示，一季度房企资金到位增速明显放缓，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外资、其他资金同比分别下降33.9%、1.9%。1至4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比仅增长4.5%，增速比1至3月回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降28.7%；自筹资金14376亿元，增长11.0%；其他资金14999亿元，下降5.5%。
需要指出的是，有别于以往历次调整，本轮楼市下跌并非政策施压导致的市场降温，而是房价明显虚高、信贷收紧、供需结构变化，市场自发调整的结果，这与2008年、2011年出现的政策性打压引发的市场调整截然不同。这也意味着本轮的调整周期和幅度可能会相对较长、较深。
可以预计未来市场将进入一个再平衡的过程，尤其是非核心区和前期涨幅过高的区域都将出现比较大幅度的调整。经过一段时间的去库存、挤房价泡沫，市场供求关系将由局部性供大于求转变为供求平衡。其中，一线城市调控仍将保持高压态势，价格调整在所难免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盘和二手房价格均已出现一定程度的调整。而三四线城市，由于前期透支了部分需求，将会出现较大幅度的调整。目前杭州、温州等华东地区楼市已现颓势征兆。截至4月，中原监测的40个城市中三四线城市土地流标率已高达26%，较去年年末大幅上升10个百分点。
面对房地产市场的持续萎靡，越来越多的城市开始采取“救市”举措，但与市场力量相比，政府微调举措料难改下行趋势，更有悖于楼市调控的初衷。事实上，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力，尤其是对房地产市场降温也体现出足够的容忍度。
调整虽痛，好在崩盘之忧暂无。一方面，房地产行业关联上下多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，崩盘不利于中国经济的长远发展；另一方面，从基本面而言，支持房价稳定的因素仍然存在。比如新型城镇化进程在未来几年仍将持续。随着各城市、地区之间市场分化的加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态，“分类调控”将为长远解决住有所居问题腾挪出时间和空间。
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4月份一线城市楼市环比量价齐跌 整体表现疲软
上海某研究院实时数据显示，4月份一线楼市新建商品住宅供求出现回落、成交均价出现环比下跌。由于一线城市楼市整体库存还在继续增加，价格上涨态势受到压制。
发布的这份《4月份一线城市楼市报告》，分别统计出4月份北京、上海、深圳、广州等四大一线城市一二手住宅及商业办公等成交数据。报告指出，一线城市楼市整体成交量受看跌情绪影响较明显，整体表现疲软。
具体来看，在商品住宅方面，4月份，四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为347万平方米，成交面积为214万平方米，呈现出供大于求的市场关系。相比3月份，4月份一线城市新增供应量和成交量均有回落。供求双方的入市积极性受到了部分城市降价潮的影响。受一手房市场成交疲软的影响，二手房市场的成交也比较萎靡，4月份一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积为313万平方米，环比减少14.0%，同比减少15.1%。
与成交乏力相对应的是价格环比下跌。4月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22243元平方米，环比减少5.3%，同比增长7.8%。
值得一提的是，四个一线城市4月份的成交均价在同比上依然存在较大增幅。4月份4个城市新建商品住宅成交均价分别为26023元、25951元、14390元和24762元平方米。环比增幅分别为-7.8%、0.4%、-7.7%和-3.4%，同比增幅分别为18.7%、8.0%、3.8%和10.5%。从环比看，除上海外，其他3个城市价格都有所回落。而从同比值看，4个一线城市价格依然保持了较明显的上涨态势。
与此同时，在供大于求的情况下，一线城市的库存在继续增加。4月份，一线城市新建商品住宅库存量为3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。此外，一线城市新建商品住宅存销比为12.1，相比3月份10.5的数值出现了明显的增长。
研究员严跃进说，随着部分城市降价潮的继续，一线城市购房者的观望情绪难以在短期内驱散，未来一线城市的市场成交难以太乐观。
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