[摘要] 号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓近日推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元。
号称“亚洲公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓近日推出十套特价房，价格从原来时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元。
由于受银行收紧房地产类贷款影响，三四月份，深圳新房价格出现久违的松动。今日，记者从中介获悉，号称“亚洲公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓也推出十套特价房，价格从原来时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元，调整后的均价，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的“领头羊”。
“楼王”领先降
“东海国际公寓新放10套特价单位(折后单价47000每平米)”，记者昨日收到深圳一位炒房客转发的中介短信，该短信详细列出十套特价房的房号及总价，每套面积均为250平。“这一价格比2013年东海国际开盘时下跌不少，当时这个楼盘号称7万均价，一些高楼层、东南向的海景单位，曾经开价10万每平米。”这位炒房客告诉记者。
上午，记者以看楼者的身份到达东海国际公寓，中介介绍，推出的十套特价房仅剩5F、6F两套，其中6F总价为1256.89万元，折合单价约为5.04万/平，如果是一次性付款，则可以打95折，折后价约为47000/平。“我们这是海景房，还是现楼，交款之后即可入住。”中介跟记者介绍。
中介还带记者参观了特价的187-208平米带装修复式单位，价格为5.8万每平米，“这样的价位，比周边香榭里花园十年楼龄的复式都要便宜，你可以考虑抄底了。”中介反复强调。
东海国际公寓位于深南大道北侧，招商银行大厦，属于大型综合体东海国际中心总项目配套的高端公寓，该综合体面积达50万平方米，除了高端国际公寓，还包括两栋已落成并入伙的甲级写字楼、1栋已开业的五星级朗廷酒店。
东海国际在深圳的知名度则来自它位于顶层80层的“楼王”，其登记的建筑面积为870.99平方米，备案价格为29万/平，总价达到2.53亿，在2013年刚开盘时，一价成名。不过开盘半年来，价格反而逐步走低，以本次推出的10套特价单位看，折前价格约为6万元每平，已呈阶梯式下降态势。
率低难吸引炒房客
而记者随后走访了东海国际公寓附近的高端楼盘，如香榭里花园、东海十八居等，发现降价之后的东海国际公寓单价已经与它们相当接近，如2004年入伙的香榭里二期178平米大平面，目前放盘均价在45000到50000左右；楼龄稍短的东海十八居大平面单位，价格也在45000左右。另外，距离大约数公里外的福田中心区老牌豪宅黄埔雅苑，目前12年楼龄的大面积单位，均价也在4.5万-5万之间。
但在炒房者看来，深圳福田、南山的高端公寓供应量很大，价格或许还有下行空间。
有炒房客介绍，2011年时，蛇口兰溪谷曾推出高端公寓单位，大概开盘均价在4万元左右，但随后房地产调控，这批高端公寓曾跌价25%，跌到3万/平左右，价格波动幅度比兰溪谷住宅楼要大很多。“近两年，因为不限购不限贷，高端商务公寓曾经受市场欢迎，但供应量也放大了很多倍，仅东海国际就有近1000套房供应，深业地产的上城明年交楼，供应量更大，南山还有深圳湾1号等，房型动辄150、200平，因为年限短，必须50%首付，最长贷款年限10年。算下来，租金率极低。”炒楼客陈女士告诉记者。
她给记者算了一笔账，打特价的5F单位，1256万元，首付为628.8万，月供为7.36万(十年)，在中介放租每月约能收到2万元租金，年化率尚不足2%，而且福田的高端公寓出租率要低于南山蛇口片区，对她来说，尽管不限购不限贷，吸引力仍然不大。
而有的炒房客则对高端商务公寓的用地年限提出疑虑，这些楼盘之所以不限购不限贷，主要是其属“商业用地”，期限仅为50年，而东海国际开发商拿地在上世纪九十年代，土地实际使用年限仅剩30几年，“目前《物权法》对商用物业到期续期尚无明确规定，因此还是有风险的。”
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春节后，楼盘降价现象似有愈演愈烈之势。肇始于杭州、常州、南京房地产项目降价的尝试，正向更多热点城市蔓延，广州、北京等一线城市也未能幸免。前两周，位于北京大兴的万科一楼盘，就以低于预期近3000元/平方米的价格入市，引来千人抢购；而在广州，时代地产宣布其在广州的6个楼盘全线8.8折，优惠不仅有力度，更有广度，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格已出现松动迹象。
事态并未终止于降价售楼，而后，“崩盘论”站到了风口浪尖，退房潮、大闹售楼处、砸烂售楼处玻璃等新闻也屡见报端。本为春暖花开的“阳春三月”，但楼市的春天却倒春寒“刺骨”，除了让“看跌派”人士暗自窃喜之外，一向看好楼市的专家，也在一一剖析这股弥漫于楼市的降价风，背后的“阴谋与阳谋”。
像雾像雨又像风，敲碎“降价潮”这道毛玻璃，房天下记者抽丝剥茧，对西安319家楼盘房价状况进行摸底，金三月是迎来“涨价潮”，还是“降价风”，我们一同探究。
16盘涨价14盘降价 万科大明宫直降千元
据房天下数据监控中心显示，2014年3月，全市在售五证齐全楼盘总数为323个，有报价楼盘319个，其中涨价楼盘16个，占比5%，降价楼盘14个，占比4.3%；而2月份，全市报价楼盘312个，其中涨价楼盘20个，占比6%，降价楼盘5个，占比为1%，93%的楼盘价格无变化。数据对比可见，楼盘涨跌更为均衡，降价楼盘占比增幅明显，降价风悄然刮至西安。
2014年3月西安各区域楼盘涨跌分布图
位于城北的万科大明宫，占据2014年3月降价楼盘榜首。万科大明宫3月初报价平层均价为14000元，跃层均价为20000元，到3月底，平层均价直降1000元/㎡，降至13000元，降价原因为自然降价。
2014年3月西安楼盘跌幅榜（单位：元/平米）
| 楼盘 | 3月初报价 | 3月底报价 | 降幅 | 区域 |
| 万科大明宫 | 平层均价14000元 | 平层均价13000元 | 1000 | 城北 |
| 曲江千林郡 | 14#、15#均价8000 | 14#、15#均价7400 | 600 | 曲江 |
| 紫薇公园时光 | 均价24500元/㎡ | 均价24000元/㎡ | 500 | 高新 |
| 双威理想城 | 均价8000元 | 均价7500元 | 500 | 经开 |
| 达成馨苑 | 8400 | 8000 | 400 | 城西 |
| 中海城 | 8800元/平 | 8500元/平 | 300 | 曲江 |
| 佳龙·大沃城 | 11#4800/9#5200 | 11#4800/9#5000 | 200 | 西咸 |
| 天朗蓝湖树 | 均价6800元/㎡ | 均价6600元/㎡ | 200 | 高新 |
| 半岛·安纳西 | 均价3900 | 均价3800 | 100 | 泾渭 |
| 合能十里锦绣 | 5150 | 5050 | 100 | 城东 |
| 华远·锦悦 | 8000 | 7900 | 100 | 城北 |
| 曲江龍邸 | 6900元/平 | 6800元/平 | 100 | 曲江 |
从区域上来看，降价楼盘曲江，曲江千林郡、中海城、曲江龍邸三盘分别下降600元/㎡，300元/㎡，100元/㎡，其次为高新与城北，分别有两盘下降。曲江降价楼盘数列，究其原因，曲江一期已经发展饱和，曲江二期仍处于扩围发展期，虽楼盘关注度高，但楼市发展仍未成熟，房价上下波动都在情理之中。
总体来看，虽降价楼盘增多，但涨价楼盘也不在少数，西安房价涨跌互现，整体仍处于正常范围内。细看原因，房价上涨多为自然涨价，但房价下跌却有着千丝万缕的原因，或是尾盘处理，或是房天下团购开启、优惠力度加大，或是新推房源、产品变化导致降价促销……
以降价之名 打起营销卖房的“阳谋”
与杭州直降2700元/㎡有所不同，西安楼市刮起的“降价风”，皆是小范围内的打折促销。天朗蓝湖树尾盘清仓处理，降价直销；双威理想城现房清盘，每平米直减500元；而紫薇公园时光住宅售价24500元/㎡，500元/㎡的降价幅度，也算是合理范围内，开发商的降价促销更多只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。
上周城西某楼盘开盘现场人潮涌动
仔细分析我们会发现，“降价风潮”也并非普及的那么广泛，就算是降价楼盘较多的曲江、高新、城北等区域，也有一些项目不仅价格坚挺，而且销售情况相较同区域其他项目来说算得上是理想的。在曲江，前几周，中海城、中海紫御华府开盘热销，凭借着不错的销售成绩，支撑着金三月西安楼市成色；上周，保利·拉菲公馆与保利·金香槟连夜开盘，也吸引着大批置业者的目光，售楼部人潮涌动。热销场面常有发生，降价营销偶尔出动，可见，购房者与开发商的博弈之下，降价潮仅是一场房企卖房营销的“阳谋”。
而楼市弥漫着的“降价潮”，仅是媒体对开发商惯用营销手法的一种误读，广州“8.8折让利风暴”的广告，背后是“清尾货”打出的促销噱头。对此，业内人士分析，“杭州个别项目之所以出现降价营销，主要是受制于高库存压力，杭州楼市降价的新闻影响而被人为放大，导致市场上人心慌慌。”对于西安楼市，随着三月份开盘潮的出现，供求相对均衡，不存在清库存压力，“降价潮”无从谈起，金三楼市成色向好。
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