[摘要] 针对西安楼市而言，2014年的市场同样暗潮汹涌，1月房企们拍下28宗土地，虽无地王出现，但拿地热情显现对今年房市的看好。业内人士冷静表示，在今年西安市场同样供大于求的背景下，整体区域热点乏力，房企应理性看待市场，预防风险，预计房价上涨增幅空间有限。
近日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。针对西安楼市而言，2014年的市场同样暗潮汹涌，1月房企们拍下28宗土地，虽无地王出现，但拿地热情显现对今年房市的看好。业内人士冷静表示，在今年西安市场同样供大于求的背景下，整体区域热点乏力，房企应理性看待市场，预防风险，预计房价上涨增幅空间有限。
数据：宏观向好 今年销量将增长近10%
据相关数据统计显示，11月制造业PMI指数持续稳步向上回升至51.4，创近十五个月新高，通胀形势处于可控范围，GDP平稳波动等等各项经济数据显示临近年末经济面环境逐步向好。2013年前十一个月房地产开发投资额达77412亿元，同比增长19.5%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。
据美城机构数据显示，2013年西安全市商品房成交1476.6万平米，同比增长24.3%；其中，住宅成交1195.9万平米，同比去年上涨22.9%，并创下三年以来的新高，但其成交热度主要体现在上半年。数据显示，自2013年下半年起，西安楼市销量整体走势趋好，其中12月份更是创下自2011年单月成交面积的值。不过进入2014年1月，全市商品房销量环比下滑27.54%。面对开年不利，今年春节期间，仅有10%的售楼部正常开放。不过，仍有专家表示，开年不利与传统淡季有很大关系，并不能说明全年的情况。有西安机构认为，中长期行业供大于求将成为市场常态，按当前新开工及土地供销差规律来看，预计2014年市场销售量或将会有近10%左右增长。
区域：西咸上位 多区域热力透支
从2014年首月推放来看，一月份的楼市，开盘数骤减。相比去年十二月份16家开盘，一月份仅有6家开盘，减少了10家。其中，西咸新区受政策利好，共有4家楼盘开盘，推出房源量约八百套，超过一月份全市推盘量的三分之二。
2014年2月，全市七大城区预计开盘项目共计9个。其中高新占据，高达4个，分别为罗马西西里、新栋、高科尚郡、融城东海等；其次为城东，共3个；城北区为2个。而城西、城南、长安暂无项目新开盘，大区域显现冷清。
“除西咸新区在今年受新区利好政策影响，其他区域并无明显优势。”有业内分析指出，像这两年炒作比较热的曲江新区、城北、浐灞等，已经有点炒作透支，如曲江新区的二期，配套乏力，以刚需主打的产品远不能和一期的豪宅相比；城北的市府、地铁等利好早已显现……至少上半年各大区域不会有特别热的区域出现，购买力会比较分散。
房价：上涨动力不足 房价增幅空间有限
2014年房价是涨还是跌？有西安机构认为，预计2014年上半年货币环境比2013年差，综合来看房价上涨的动力不足。另外，去年10月底西安房管局出台的“十四条”措施一定程度上令市场更加规范化，也造成市场短期供求不平衡，西安房价在经过阶段性价格持续回落调整后，当前呈现出短期波动特征，增幅空间有限。
房价分析师曾启飞向媒体表示，西安房价在经历了2009年—2010年的快速拉升之后，其涨幅已经逐步收窄。基于目前项目开发结构性的成交来看，其主流的房价水平相对合理。2014年，在市场化导向及楼市回归健康的双重诉求下，西安楼市会趋于更加稳健、更加成熟的态势。
美城机构首席市场分析师董生分析，“2014年预计西安市政策面不会有大的变化，但当前的无证风波将会对市场产生负面影响，同时房产税短期内还是难以铺开，而随着中央层面‘丝绸之路经济带’的提出以及推动，西安市的城市格局将迎来新一个高峰，预计将基本呈现出量平价升的态势。”他预测道，“目前来看，2014年西安楼市应该处于回稳的态势，成交量还是会保持一定的增长，2014年成交量很有可能再次突破1100万平方米，而房价涨幅预计在6%-8%之间。
市场观察：大品牌业绩普增 你追我赶 中小房企可能面临洗牌
2013年，万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园等7家房企销售额突破千亿，相比2012年千亿房企只有万科、保利、绿地三家，增长了一倍以上。数据显示，范围品牌房企集中度进一步提高，市场门槛同步提升，而年内部分原区域性房企也加大了对一线及核心二线等城市布局，加速扩张，使得包括西安在内的部分城市集中度却有所回落，进一步显示房企竞争态势加码。
进入2014年，房企更有你追我赶之势，“地产一哥”万科将销售目标定为2000亿元，绿地集团董事长张玉良更在公开场合表示，绿地新年销售目标将在2400亿元，欲将万科从行业老大的宝座上拉下来。另有华润置地、世茂今明两年都有望加入千亿俱乐部。
有西安机构分析指出，从典型企业的经营表现来看，2013年前十一月销售金额排名前十的企业有八家，都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出，其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前核心竞争力。美城机构首席市场分析师董生指出，外埠房企竞争加剧，将导致对本土房企冲击愈发明显，强者恒强开始显现，中小房企可能面临洗牌。
开年拿地“昙花一现”高库存风险大
2014年开年之际，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。在西安，虽无地王出现，但土地也显现热度。据房天下土地情报站数据显示，2014年1月，西安共成交28幅土地，总面积达到962897.73㎡，成功吸金35.97亿元，成交土地涉及西安曲江新区、高新、航天城、大兴新区等多个区域，用地性质以居住和商服为主，1月地市的整体热度，已经超越2013年下半年任一月份。
对此，李宇兵表示并不看好，“1月土地热度并不会长久，后续乏力。”他表示，尽管2013年西安商品房市场销售再创历史新高，供需整体趋于平稳，但长效机制下诸如房产税、不动产登记、财产公示等政策对于购房市场需求规模、需求结构等先期心理层面影响正逐步显现，随着近两年来首置刚需的持续消弭，整体需求量已呈现后劲不足，房企销售下行趋势将进一步显化；另外，房企在新批供应与市场销售方面已经逐步呈现供需结构合理趋势，但库存量整体仍处于持续小幅上升过程，同时从供应的产品结构来看，80-120平方米户型为目前以刚需为主体需求的主体，购房者置业一步到位特征明显，而60平方米以下、180平方米以上房型仍然处于供大于求状态，因此2014年度在控制市场供应量、去化库存的同时，对于供应产品结构性的动态调整，是房企更为理性、稳健开发的另一方向。
“去年以来，虽然市场销量火爆，但供大于求的局面依然难改变，去化压力依然很大，就连任大嘴今年都用了‘风险’两个字来警示同行，开发商们若认为今年会和2013年一样保持高速增长的趋势，将是非常危险的，房企应该有冷静判断。”有业内在接受采访时亦对今年形势表示担忧。
企业谋求多元化、差异化 多附加值楼盘成主流
董生认为，房企间竞争的加剧，首先会促使开发商越来越重视产品力的提升，满足主流市场的需求，.产品竞争力明显和多附加值的楼盘开始逐步成为市场的主流。
“延续2012年下半年以来，买方做主的市场行情下，今年对提升产品的竞争还将愈发激烈。同时购房者置业关注因素也越来越趋向于多元化、综合性。自住一步到位房型将是未来市场需求主体，而中高品质、套型功能完备、交通及商业配套发展更为完善、与就业区关系更为紧密、能够为子女提供良好教育等内外部属性社区将是市场需求主力，还将成为未来置业高性价比的。”另有业内表示。
李宇兵认为，今年房企产品的同质化现象愈加凸显，对于房地产开发企业而言，寻求竞争产品的差异化无疑是未来几年房企在市场竞争中独树一帜的方向，除产品品质的进一步改良，深层次挖掘购房者个性化的需求，提供更为个性化的物管、配套以及社区服务等将成为房企未来挖掘的另一通道。
董生也认为，“今年多元化策略和差异化路线将更多地被运用，”今年住宅市场存在很大压力，开发商会谋求更多发展，旅游地产和养老地产可能成为开发商的新宠；而另一方面，对中小房企来说，在面临洗牌的情况下，会尝试差异化战略。“除此之外，今年开发商还将更看重对于客户的维系和粘性，电商以及微营销将会更多在市场上应用。”董生最后强调。 本版稿件由本报记者 孙迎采写
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