[摘要] 央行上周五发布的贷款投向统计报告显示，2013年，房地产贷款增量居然占据同期各项贷款增量近三成。
央行上周五发布的贷款投向统计报告显示，2013年，房地产贷款增量居然占据同期各项贷款增量近三成。
数据显示，2013年房地产贷款增加2.34万亿元人民币，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%；截至去年12月末，房地产贷款余额为14.61万亿元。
具体来看，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3个百分点；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，比上季末高1.4个百分点；个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%，增速比上季末低0.2个百分点，全年增加1.7万亿元，同比多增7389亿元。
“2013年房地产贷款多增主要还是由于2012年房地产市场受调控影响较大，增长放缓导致的低基数原因。2013年随着房地产市场回稳，积累的开发贷款和个人按揭贷款需求得到释放，使全年房地产贷款增速相对较高。”交通银行金融研究中心许文兵告诉记者。
房地产市场火爆，驱动着房地产贷款的强劲增长。根据国家统计局数据，2013年房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点；去年商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，比2012年提高15.5个百分点。
由于房地产市场回稳，2013年房地产贷款的发展结构也出现了一定积极变化。一方面，随着保障房建设力度的加大，保障房开发贷款的增长更趋明显，而普通开发贷款增长继续降低；另一方面，个人居住需求的按揭贷款在保障房入市力度加大和刚性需求释放的情况下，继续成为个人贷款领域支持的重点。
数据显示，12月末，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%；全年增加1530亿元，占同期房产开发贷款增量的31%，比1～9月增量占比高2.9个百分点。
住户消费性贷款基本反映个人按揭贷款的走势，从央行公布的数据看，2013年个人贷款实现了较快增长。截至12月末，该住户消费性贷款余额12.98万亿元，同比增长24.3%，全年增加2.54万亿元，同比多增9730亿元。
房地产贷款与平台贷，被看做未来影响银行资产质量的最重要两类贷款。房地产贷款增长加速，其潜藏的信贷风险不容忽视。
日前，一则《三四线城市将出现50多座鬼城》的报道，引起人们对房地产市场的警觉。华远地产董事长任志强（微博）年初也表示，做了十几年房地产报告，今年次提出“风险”两个字，房地产销售2014年可能面临严重问题。
“2014年将是房地产销售的调整之年，预计销售面积和销售价格增速下滑至5%和4.3%，伴随一波补库存的结束土地购置也将有所回落，投资增速下滑至16%左右，景气度有所下降。”中银国际研究报告认为。
2014年开年之初，房地产销售下滑的趋势已经有所迹象。有统计显示，2013年全年商品房销售增速，较2013年1～11月份回落了3.5个百分点。据北京市住建委及中原地产统计数据显示，进入2014年元月的前25日，北京新建住宅和二手房住宅成交均处于低位。其中，新建住宅成交6638套，二手房成交7873套，合计总成交量14511套，环比下调幅度在两成左右，同比2013年初跌幅接近43%。同时，上海、广州等地也出现成交量调头向下的趋势。
“房企销售受阻，会给银行贷款、信托计划等融资形式带来信用风险。”业内专家警示。
此外，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，亦是形成房地产贷款风险的重要原因之一。根据2013年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的值。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。由于房企资金链总体偏紧，造成房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。有统计显示，当前房地产信托的募集成本在12%～20%，且未来一至两年将集中到期兑付。
业内专家表示，鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。
有第三方研究机构数据统计显示，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。
房地产信托的快速发展以及潜在的兑付风险，引起业界对银行表内外风险管理的关注。有统计显示，如果将以房地产作为抵押物的贷款，银行持有房地产企业发行的债券，通过信托公司持有的房地产企业的信托业计算在内，则“宽口径”房地产业贷款占比在30%～40%。因此，一旦高房价泡沫破灭，房价大幅下跌，地价迅速下降，银行坏账率显著上升，主要以土地出让收入还债的地方政府平台债务将大面积违约，系统性金融风险由此生成，并可能导致金融危机。
对于严控房地产风险，银监会在其年初的工作会议上指出，要继续“严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化‘名单制’管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染”。
此外，业内专家还提醒，与住宅市场受到持续调控、风险得到一定程度释放不同，商业地产的风险还未得到应有重视。同时，还应高度关注金融机构为追求房地产资金运用高引致的“资金空转”和资产负债期限错配，警惕流动性风险。
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贷款难或为马年楼市勒缰绳 首套利率折扣恐不再
岁末年初，银行存贷比考核又近，房贷利率上调、收紧成了主旋律。有调查显示，62个城市中已有40个城市出现暂停房贷现象，部分城市首套房商贷利率不仅告别“打折”，还在基准利率上上浮5%-30%不等……对于意在加强调控的2014年南京楼市，众多银行已经取消或存在取消首套房利率优惠的预期，以及二套房放贷变紧、变缓的举动，在马年还未到来之际，就为南京楼市勒了一把“缰绳”。
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6月的银行“钱荒”至今让人记忆犹新，因为缺钱，不少银行暂停贷款或放款时间被延期，导致“贷款难”“放款难”成为热点话题。虽然，随后央行宣布救市让7、8月的房贷出现了短暂的“春天”，但再后来的利率上浮、贷款紧缩，依然奠定了2013房贷难的总体基调。
“去年9月份去看的房，听银行客户经理说放款可能要等到今年，所以就直接放弃了。”想在南京桥北买二套房的顾先生回忆说，“我一同事当初一咬牙贷了，如今3个月过去了款还没下来，合约签的是3个月内结清，现在违约金是小事了，要是房子因此买不成就亏大了”。
一位银行客户经理告诉记者，在2013年上半年之前，银行的贷款额度都还未达到“紧俏”程度。如果开发商有指定合作银行，首套利率低至8.5折是常事，二套的贷款正常两个月左右便能办下来。“倘若是在开盘时期内，一天能办近20组业务，但去年底这一数字却要少了很多，不少客户因为贷款难直接选择放弃购房。”
贷款额度“马上有”首套利率折扣恐不再
随着新年贷款额度的到位，办房贷或许会比过去的2013年来得简单些，但与此同时，首套房的利率折扣在消失殆尽。
上周，记者对南京市内25家银行的贷款额度进行了一番了解。调查显示，伴随着楼市调控的不断加码，25家银行中绝大部分取消了首套房利率优惠，执行首套房基准利率，仅有北京银行、交通银行等4家银行保留了利率折扣，的为恒生银行的8.8折（需贷款80万以上），其余3家均为9.5折。此外，还有两家银行紫金农商和平安银行暂停了首套及二套房贷业务，这一数据和去年年初利率8.5折、9折“唱主导”的行情形成鲜明对比。
而对于这仅存的4家银行首套房利率优惠能否保得住，多数业内人士持否定态度。北京银行一位客户经理明确表示：“银行去年12月2日利率就涨到了9.5折，估计今年利率继续上涨可能会比较大。”友邦置业桥北区营销总监李孝虎表示，预计首套利率折扣不会存在太久，而多数银行能否守住基准利率，还要看政策的走向。
银行“间接”助力马年为楼市“勒缰绳”
去年11月底，“宁八条”的出台将二套房的首付调至7成、利率继续执行上浮10%的政策，是南京抑制房价上涨的重要举措。但对于多数业内人士继续看涨的2014南京楼市来说，多数银行取消首套房利率优惠，部分银行甚至将首套房乃至二套房贷利率调至上浮10%以上，被看成银行业助力楼市调控、为马年楼市“勒缰绳”的又一项重要手段。
“听说广发银行已经将首套和二套房的贷款利率在基准利率上都上调了20%，并且已经暂停了首套房贷业务，如果今年还有‘钱荒’，那么，在基准利率上继续上浮或将成为趋势。”李孝虎表示，除了大银行对利率优惠做出调整外，南京越来越多的小银行在逐步放弃房贷业务。
当然，也有业内人士认为，银行对于房贷利率的调整与楼市调控政策的关系不大，更多的是银行自主的市场化行为。但不可否认的是，这样的调整对于楼市降温多少起到了一定的助力作用。“多数对楼市看涨的市民会选择尽快入手，并且这些人中的多数会贷款买房。在2013年经历过‘钱荒’的背景下，2014年如果银行放贷额度依旧紧张，不乏会逼迫积压的购买力出现观望心态，届时楼市很有可能出现降温。”
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