[摘要] 十年来，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
2003-2013,是中国房地产业发展的黄金十年,也是政府对房地产密集调控的十年.
十年来，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
十年来,,调控政策体现出了阶段性、频繁性、综合性的特点。
十年的房地产调控，带给我们五个反思：
一、房地产调控与长效机制有共存空间
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中强调了市场在资源配置中的决定性作用。新一届政府在近期的重要文件中，基本上没有提及“房地产调控”，更多强调“建立房地产调控长效机制”。意味着，未来政府会把保障房建设提到一个新高度，商品住宅建设和楼价问题，将主要交由市场来解决。
短期行为特征明显的“限购、限贷、限价、限售、限签”等调控政策扭曲了真实的市场，影响了资源配置。副作用非常明显。呼吁用长效机制取代“限购”的呼声一直没有停过。
然而，十年调控让我们认识到，中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。在一定的时期，在一定的阶段，政府对市场的干预还是必要的。
“限购”应该成为中国房地产的特色而在一定时期内存在。在地价、楼价非理性上升的阶段，国内一线城市在2014到2015年并不具备退出“限购“的条件。
二、短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果，带给我们启示：必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划。
保障房的建设，一直缺乏稳定的的计划和方案。市场和保障之间的比重一直没有稳定。
本届政府提出，到2020年，保障房的覆盖率要达到20%。目前国内一线城市距离这个目标，差距非常明显。探索新的保障房建设模式和投资、管理方式势在必行。
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山雨欲来风满楼。当“房地产调控”的表述再次出现在高层经济会议中时，楼市似乎才真正感受到了来自这个冬天的丝丝寒意。
12月3日，中央政治局召开会议，研究2014年经济工作，重新提出了要“做好住房保障和房地产调控工作”。
这是新一届政府罕见地提到房地产调控，尽管只是简短的一句，但在寥寥百字的新华社通稿中已经足见其分量。
与中央的明确表态相比，各地政府的态度却显得有些“暧昧”。尽管已经有包括四个一线城市在内的21个城市都出台了各地楼市调控政策，但是内容上却基本只是对既有政策的重申，并无新意。
与此同时，据华远地产(华远九都汇)董事长任志强透露，在政协经济组对房地产调控方案的讨论中，参会的地方官员代表也坦言：不愿再调控了。
任志强认为，虽然中央提出了房地产市场调控，但与以往不同的是，此次的房地产调控目标将从此前一刀切式的价格调控，转为根据当地情况、以安居为目标的市场化调节机制。
不过，无论此次房地产调控将以何种方式进行，此时释放的调控信号，对于即将到来的2014年的楼市走势而言，无疑起着关键作用。
调控还是不调控？
此次中央政治局会议重提房地产调控，似乎并没有令各方感到意外。
“这说明行政手段在当前的市场形势下仍然很难淡出，”国务院发展研究中心宏观经济部部长余斌表示，“重提房地产调控，最重要的一个原因便是目前房价上涨压力仍然很大。”
中房指数系统实时公布的数据显示，2013年11月，100个城市新建住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68％，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责仍然会从严。”某住建部内部人士告诉记者。
一位接近北京市房地产主管部门的人士也表示，近期北京接到了中央要求继续进行楼市调控的指示，调控压力增大。
不过，尽管从决策层此次释放出的信号中可以看出，中央对楼市调控的态度坚决，但是地方政府却有着不尽相同的想法。
12月4日，任志强在全联房地产商会2013年年会上表示，他参加了政协经济组有关房地产调控的讨论会，有关房地产政策调控方案的报告马上就要完成，并被吸收至中央经济工作会议中。
“现在看来，多省市达成的共识是，未来房地产调控不宜一刀切，短期内也不宜频繁出台政策。”任志强如是说。
任志强表示，在政协讨论会上，重庆、山东、黑龙江、陕西四省市及此前调研的上海、浙江等多省市都提出，因为城市分化程度不同，未来不宜再出台统一的调控政策。
以山东为例，据任志强透露，过去山东省各地的供地较为充分，且无过多的人口流入，因此山东省的住宅均价仅5000元/平方米，比主要城市住宅均价低出1000元/平方米。“像这样的省市，房地产调控就显得很没有必要。”任志强如是说。
“从未来的调控趋势来看，中央层面对房地产调控的把控将主要集中在大的方向上，至于具体的怎么调、调什么，房地产调控决策权已经明显下放至地方，调控的手段也趋向差别化。”上述接近北京市房地产主管部门的人士表示。
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地方政府“临时站队”
尽管地方政府纷纷表态不建议继续进行楼市调控，但从今年10月底至今，已经有21个城市出台了楼市调控政策，这其中包括4个一线城市和17个二线城市。
从各地已出台的调控新政来看，核心内容基本大同小异，仍是以提高二套房首付、进一步提高外来人口的买房门槛等“传统”的行政调控手段为主。
“为了准备年底的中央经济工作会议，中央已经几次向省级政府部门了解各地的调控情况了。”东部某省的一位住建厅官员告诉记者，“在落实中央政府对房地产市场调控政策的态度上，地方政府仍要表明坚决态度。”
业内人士分析，这一轮二线城市密集出台楼市调控政策，多少有些为了应付考核而“临时站队”的色彩。
“我们得到住建部的消息，年底要密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”上述住建厅官员对记者表示，“今年是新一届政府上任的年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”
“南京作为房价涨幅最快的二线城市之一，从政策力度上看却是最近出台政策城市里面力度最弱的，没有提及限购收紧，对二套房贷收紧也只是原则重申。”中原地产市场部总监张大伟说，“这种站队的临时调控措施，后续可能有超过20个城市继续出台，以应对年度调控目标。”
2013年初，除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市均公布了2013年度房价控制目标，其中除了北京和上海提出要“保持稳定”之外，其余城市均将目标定在了“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。
而现在看来，这一目标非但一线城市完成不了，许多二线城市也岌岌可危。
国家统计局发布的数据显示，截至目前，除北上广深四个一线城市的房价同比涨幅均超20％外，一些二线热点城市的房价也突破新高。以厦门为例，该市近年来房价涨势直逼一线城市，10月房价同比涨幅高达16.9%。此外，南京、太原、杭州、沈阳等14个城市的涨幅也都超过两位数，完成年度调控任务非常困难。
不过，值得注意的是，虽然11月房价仍然上涨，但涨幅已经有所放缓。“这多少与各地加码楼市调控有关，”中国房地产学会副会长陈国强表示，“此轮多地出台收紧调控的细则，尽管表面意义大于实际意义，但对市场买卖双方的心理预期仍有影响，而这有可能对四季度市场走势有明显影响。”
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