[摘要] 自10月19日以来，本轮关于房地产市场的整治开展至今已2月有余，从记者近期走访的情况来看，城改房市场受影响最大。专家呼吁，城改项目不同于商品房项目，有自身的特殊性。“没有预售证不允许销售”这个制度应区别对待，不能一刀切，尤其是对于城改项目应该适当开绿灯，才可以带动西安房地产市场长期、稳定、健康发展。
“一个老鼠坏了一锅汤！”提起今年10月19日央视《焦点访谈》播出西安橄榄湾项目骗购及西安市无证售房乱象事件时，一位业内资深人士如此说。
自10月19日以来，本轮关于房地产市场的整治开展至今已2月有余，从记者近期走访的情况来看，城改房市场受影响。专家呼吁，城改项目不同于商品房项目，有自身的特殊性。“没有预售证不允许销售”这个制度应区别对待，不能一刀切，尤其是对于城改项目应该适当开绿灯，才可以带动西安房地产市场长期、稳定、健康发展。
西安市城改项目共200多
五证齐全的仅约30个
根据西安市城改办相关人士介绍，截至2013年9月底，西安市城中村改造已完成166个整村3427.5万平方米的拆除工作，涉及村域人口及周边居民7.65万户、26.67万人，各类土地5.49万亩。已有151个村开工建设安置房，累计开工建设面积约1892.44万平方米。已有100个村完成安置回迁，累计竣工面积约977.17万平方米，涉及5.13万户、17.74万人。全市城中村通过无形改造共完成203个村的农转居、145个村的经济体制改革和130个村的撤村建社区工作，约20万城中村群众被纳入城市社会保障体系。累计完成投资约407.15亿。
据介绍，西安市当前的正规城改类项目有200多个，显示了城改模式是西安市城市化建设的重要推动力量。这些项目基本可分为三类。，当前只取得《建设用地规划许可证》（包括西安市城中村改造方案批复）的城改项目有160个左右。这类项目当前取证的问题就在于《国有土地使用证》，而且办理难度也较大。有市场人士指出，由于本轮整治要求所有无证楼盘都不得销售，因而这类项目全部停售。
其次，当前取得了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》的城改项目有4个左右。这类城改项目的开发商在补交了土地出让金后，又和正规商品房面临同样的问题，就是《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》办理周期普遍过长。在当前政策下，也都全部停售。
第三，就是五证齐全的项目，目前这类项目有30个左右，占整个城改项目的比例不到15%。
25条便民措施出台
五证办理将提速
11月12日，西安市城改办出台加快城（棚）改项目手续办理工作10条措施，进一步推动城中村改造步伐。其中提出，城中村和棚户区改造项目在手续办理中，在确保包括容积率、人口等在内的总体指标不变、严格执行安置和公建配套优先的前提下，可按照项目实际办理情况，合理拆分进行分期、分地块、分标段办理，将有问题的地块缓后办理，先行加速办理条件齐备的地块或标段。
此外，还将城中村改造手续办理时限再次进行明确。要求在收到项目所必需的要件后，办理建设用地规划许可证时，西安市城改办规划管理处应在10个工作日内办结；办理土地确权，西安市城改办土地管理处应在2个月内办理划拨土地相关批文手续。对项目之后涉及的其它土地相关手续，应在10个工作日内按程序办理；在施工许可以及房屋预售函办理中，应在7个工作日内按程序办结。
近日，西安市城改办已出台包括群众回迁、安置房建设、房屋征收搬迁等在内的8方面25条便民利民措施，以便为群众解决实际困难。其中涉及到办证手续的主要有：对各开发区只审批下发《前期准备工作通知》和《改造方案批复》，出具《房屋预售许可函》，其他建审手续由区内相关部门审批；对临潼区、长安区、阎良区只下发《前期准备工作通知》和《改造方案批复》，其他建审手续均由区内相关部门审批。在办理建设用地规划许可证时，应在收到办理项目所必需的要件后10个工作日内办结。
据相关专家介绍，城中村和棚户区改造项目在办理土地确权时，应在收到办理项目所必需的要件后2个月内办理划拨土地相关手续。对项目之后涉及的其他土地相关手续，应在10个工作日内按程序办理。在施工许可及发放房屋预售函办理中，在收到办理项目所必需的要件后应在7个工作日内按程序办结。
政府要牵头
解决城改项目融资难
目前制约城改房项目的障碍是开发商资金短缺。
对城改房项目具有多年研究经验的长城资产管理公司西安办事处资产经营部李涛分析，西安城改项目既是西安城市面貌发展的需要，也是国际化大都市发展的趋势，更是西安平抑房价，转换村民生活理念所需。目前只是由于历史遗留问题和管理问题，特别是证件手续问题急需解决。如果一味打压，对城改项目的健康发展无疑是一种伤害。
对于如何解决这些问题，李涛认为，首先，政府相关主管部门应该尽快理顺各个区县不同的城改政策，加快相关证件的办理速度；其次，建立城改企业征信记录，督促城改企业加快工程进度，让拆迁户尽快回迁；第三，政府主管部门应该抓紧时间摸清各个城改项目的底子，协调各金融单位与各个需要资金的城改项目的对接，打通和解决城改项目融资难的困境。
陕西经典派商业运营管理公司总经理朱林分析，没有预售证不允许卖房，这个消息让不少开发商和已经购买城改房项目的购房者有些无奈。一般来说，开发商对资金的需求都比较大。一旦没有预售证不允许售房，开发商的资金压力会增大，从而导致城改项目的建设速度放缓，影响已购房者。所以政府相关主管部门应该想方设法，来解决城改项目融资难的问题。
无证影响大
对城改项目应适当开绿灯
在这种情况下，未来如何解决城改房项目的问题呢？
美城机构市场首席分析师董生建议，针对橄榄湾违规项目，不仅要整治，而且还要加大打击力度，从而进一步规范西安房地产交易市场，保护消费者的合法权益。“五证”不全项目禁止上市是基本准则，对于证件不全的项目违规销售一定要给予重罚，这样才能彰显政策法规的刚性，才能建立市场规则。同时也要从相关职能部门身上寻找原因，对基本具备条件的项目及时帮助，敦促其补办手续，尽快放行，让市场不因一时整治而供应偏紧。
“经调研，我们发现城改楼盘办证的难点在于《国有土地使用证》，几乎所有的城改项目证件都是停滞在这里。作为政府主管部门，可否考虑在城改开发商提供了预售资金监管、安置楼回迁以及投资额达到25%的前提下，对正规城改项目跳过《国有土地使用证》，直接办理后面的三个证件。同时政府部门在担保的同时要加大审查和监管力度，在源头上杜绝开发商的‘跑路’现象。”董生分析说。
朱林认为，没有预售证不允许售房，这个政策对商品房来说是保障购房者利益的一种较好规定，但是对于西安的城改房项目来说，却有些合理不合情。
朱林认为，西安的城改项目主要靠的是土地证和政府批文而不是预售证。该制度的推出，对城改项目的影响很大，这对前期已经购房的市民明显是一种不公平。没有预售的开发商往往是因为资金不到位，现在不允许销售，开发商的资金更不到位了，缺少资金自然影响项目建设。
“没有预售证不允许销售，这个制度不能一刀切，而应该区别对待。尤其是对于城改项目应该适当开绿灯。城改项目往往具有地段、城市配套和价格三方面的优势，得到了消费者的青睐。而城改房销售得好，开发商回笼资金就快，城改项目的进度自然会加快，也会让拆迁户尽快住进新房子里。”朱林建议。
本报记者 胡晓军 杨琦
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