[摘要] 而在此基础上预判明年的市场，接受采访的人士均表示“很难说”。新一届政府开始提出房地产长效机制，但新制度的建立难以一蹴而就，其效应在2014年暂时很难出现。
应该说2013年楼市的暴涨令人始料不及。
而在此基础上预判明年的市场，接受采访的人士均表示“很难说”。新一届政府开始提出房地产长效机制，但新制度的建立难以一蹴而就，其效应在2014年暂时很难出现。
与此同时，美联储宣布启动QE渐次退出，“钱紧”的担忧无时不在，则成为2014年楼市的变量。就连一向认为房价总是在上涨的华远地产董事长任志强也变得谨慎：“明年房价还会涨，但可能不会暴涨了。”
在12月24日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示出明年从严调控的决心，并提出，针对房地产市场今年出现分化的新现象，要更加注重分类指导。
“北上广深等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”姜伟新说。
政策与货币的变量
在2013年，有17个城市出台政策稳定房价，但业内人士普遍认为力度偏“温和”。“新国五条”重磅推出以后，各地也相继推出调控政策以适应当地“气候”，但房价仍出现快速飙升。
据国家统计局的数据显示，今年10月份和11月份的新建商品住宅（不含保障性住房）价格继续上涨，70个大中城市仅温州一地降价，四个一线城市连续第三个月同比涨幅20%以上。
而在此过程中，新一届政府并未提及房地产调控。全联房地产商会创会会长聂梅生说，今年宏观调控处于“空窗期”，由此造成楼市热度飙升。与此前十年的持续调控不同，新一届政府提出市场化调控和增加住房供给的思路，而这一思路直到四季度才趋于明朗。
在10月29日的中共中央政治局集体学习会上，习近平强调，要加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
在接下来，在11月15日的十八届三中全会上，建立健全房地产长效机制提上日程，其中《决定》重点指出深化户籍、土地、金融多要素改革。
三中全会决定虽也未提房地产“调控”，但业内人士认为，这并不意味着中央放松调控或退出调控。从改革的方向上看，政府更着眼于市场为主的调控机制。实际上，大力增加保障房和中低价位商品房供应，对构建房市调控长效机制更为关键，这将影响房地产市场的供求关系，姜伟新在24日的会议上也对此作出了强调。
而在2014年，影响中国楼市的另一大变量是货币和流动性。
“明年对于中国房地产市场来说，美国QE退出将是一个很大的变量。”多位房地产开发商人士和分析人士对记者指出。此前QE造成货币流动性过剩，大量热钱涌入房地产市场。
但今年以来，市场流动性紧张持续。自6月银行间利率创下新高后，近期又传来了资金紧张的消息。银行间同业拆放利率和质押回购利率，都进一步飙升至6月份以来的值。
“钱荒”卷土再来的担忧已在业界蔓延。紧随其后的是，美国联邦政府发布今年第三季度的GDP增长为4.1%，发出经济复苏信号，热钱或将流出中国。
目前来看，今年中央经济工作会议明确提出“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，仍试图为经济活力造血。只是房地产市场的货币“池子”早有溢出态势，“货币政策一旦收紧，对房地产就是釜底抽薪。”经济学家马光远分析。
已经有人看到了危机。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在21世纪商业地产论坛2013年年会上表示，房地产行业前景“趋凉”。
“如若2014年房价没有超预期的上涨，房地产企业的融资成本也不会持续下行，甚至可能会上升。”他表示，目前房地产业获得了一次软着陆机会，政府很有可能把握住这次机会，防止泡沫破裂。
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"钱荒"再袭恐误伤刚需 年底市场收官成交可期
近日，数据显示，根据对21个城市66家银行调研结果，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩2成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。
业内人士分析，带动2013年这一波行情中最主力的需求恰恰是房贷敏感度的刚需，一旦银行的贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣，刚需很容易被误伤。尽管如此，出于对市场看涨的情绪叠加以及政策的不明朗，大量置业人群仍不断刷新着成交数量，年底楼市已现翘尾。
二次“钱荒”来袭
继6月份银行收紧钱袋后，各地不断跟进，买房之路更显艰难。到了9月份，银行纷纷通过收紧利率折扣和延长放款期限的方式收紧了个人住房按揭贷款，而到了年底，在流动性没有根本好转和银行年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，个人按揭贷款变得愈发困难。
日前，对21个城市66家银行调研结果显示，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩2成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。
2013年年末较2013年上半年有65%的国有银行首套房贷款利率有不同程度的收紧，而4%的国有银行基本停止了个人住房贷款业务，其余30%的国有银行贷款利率与年初持平。商业银行在首套房贷款上收紧的力度，35%的商业银行停止了个人住房贷款，有50%的商业银行不同程度的调高了贷款利率，仅15%的商业银行仍维持今年上半年的水平，但这些商业银行普遍对贷款人的资信情况要求更为严格，甚至有银行要求贷款人在银行必须办理某些特定业务。
中国房地产学会副会长陈国强认为，银行一般在上半年集中投放贷款，到年末时，贷款额度已经捉襟见肘。到了11月、12月，许多银行对于房贷业务已经“有心无力”。
业内人士认为，银行的信贷额度一般都是“年初松、年底紧”。今年以来，房地产持续回暖，相关贷款也快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，导致下半年对于房贷已经“无款可放”。
增大购房成本或误伤刚需
银行出现“钱荒”的因素有很多，但对购房者造成的影响却是可以预见的。一项数据表明，在首次置业人群中，使用贷款的人数比例在70%左右。停贷或提升首套房贷款利率无疑都在增加购房成本。
据了解，目前首套房贷利率仍有优惠的城市主要集中在北京以及长三角区域，85折已经全线消失，折扣多在9折左右。
专家认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，刚需客户本身对价格极其敏感，如果这一利率标准持续至明年，将会提升刚需门槛，从而使明年刚需市场面临严峻的考验。
中原地产市场研究部总监张大伟称，今年特别是首套房的利率折扣是减少比较多一些，贷款时间在拉上，所以对楼市11、12月份是有了一些影响，但是房价上涨还是比较明显的，在这种情况下成交还是比较热，信贷的影响还没有到影响市场整个变化的力度上。
基于此，相关专家表示，应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。
年底市场收官成交可期
年关将至，不少开发商销售目标已达成，出现供应偏低的情况，但市场成交依然火爆。亚豪机构数据显示，12月前20天，北京楼市商品住宅共实现成交7353套，同比上月增长了71.4%。亚豪方面分析认为，12月成交出现翘尾，很大程度上是因为本月房源供应的阶段性爆发，创造了今年以来的月度新高。
前11个月，上海全市商品住宅成交量达到了1184万平方米，同比增长44.76%，已远远超过了2012年全年939万平方米的成交量。而1184万平方米的成交量，也是自2010年以来同期成交量的值。从目前的形势来看，上海的刚需市场成交同样可期。
市场总体成交量的不断攀升，无疑给开发商带来充裕的现金流和扩张动力，年底的土地市场也格外受关注。国家统计局数据显示，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。
从目前的数据来看，今年的楼市在一系列调控中出现了不同于去年年末的行情，尤其是进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，在土地市场中，临近年末成交价款却猛增三成，似乎都预兆了明年房地产市场的火热开局。
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