[摘要] 今年前10月，满堂红二手楼交易非广州买家占66.3%，其中符合“穗六条”新规的比例不足两成，外地人置业门槛提高，对二手楼市将造成重大冲击
今年前10月，满堂红二手楼交易非广州买家占66.3%，其中符合“穗六条”新规的比例不足两成，外地人置业门槛提高，对二手楼市将造成重大冲击
近期出台的“穗六条”楼市新政，提高了外地买家的购房门槛，纳税或社保的期限从原来的1年提升至3年，广州二手楼市交易量或因此萎缩。昨日，羊城晚报记者走访广州各大中介了解到，受新政影响，市场上已有退房情况出现，此外还有三到四成买家或将被迫延迟购房。
交了5万订金而未完成网签
“为了约束业主，我之前交了五万元订金，没想到现在却束缚了自己。”来自山西的小刘告诉羊城晚报记者，他本月初看中了位于番禺某小区内一套价值近200万元的二手房，手里资金有限的他决定向亲戚朋友借钱凑首付，但因担心在凑足首付后业主反悔不肯卖房给自己，他便与业主签订了购房协议并交了五万元订金，协议约定，如果业主反悔，将双倍赔偿小刘，而如果是小刘反悔，业主则不再返还小刘所交订金。
然而在小刘终于凑足了三成首付款后，却不幸撞上了“穗六条”。更不幸的是，小刘因出差等原因而未能赶上网签的末班车。“根据规定，我还差一年才有资格买房，又没赶上网签末班车，只好被迫晚一年再买。”小刘无奈地说，“不是我要放弃购房，而是政策不允许，但今天找业主退订金时，他就是不肯退，真是头疼到大。”
“我们正在积极找业主协商，业主已答应退一半订金，理由是因为小刘自己的房子没卖出去，担心以后房子因政策问题降价而给自己带来经济损失。”其相关中介称。
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超三成买家受影响
事实上，像小刘这样“不够格”买房的消费者还有很多。“这两天确实有退房现象，但不是很多，大概也就占3%的样子，不过新政对二手楼市还是会有很大的冲击，至少有三到四成的买家受影响。”昨天，位于五羊新城的一中介称。位于新港西路和洛溪新城的一些中介也称，不少买家都在新政实施前赶上了“末班车”，因此退房的情况并不多，大概也就有1%到3%的买家退房，但有30%以上消费者的买房计划会受政策影响而暂时搁浅。
合富置业市场经理梁燕明也表示，根据合富置业的成交及近期到店咨询客人的情况来看，约有一成买家被迫延迟购房。合富置业成交数据统计显示，今年9-10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。其中，在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是首次置业型刚需买房，约有27%是改善型换房。
满堂红的统计也显示，今年1-10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。满堂红研究部高级经理周峰告诉羊城晚报记者，在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。
楼价或因此下挫一成
对于此政策，周峰分析认为会让楼价下挫8%到12%。因此他建议，有消费者在买房时可狠狠压价。
“政策可能会短暂影响楼市的成交量，但不会对楼价造成影响，因为政策只能延迟消费者的购房计划，而无法改变刚需状况。”长期浸染于二手楼市的陈志刚表示，“不少手里有两套以上房源的业主几乎都不缺钱，再加上拿着现金也没有更好的投资渠道，因此他们宁可放着房子也不会降价卖房。对于部分投资客来说，买房时的价格并不低，不到万不得已他们也不会亏本甩卖。”
继续看涨楼市的并不是只有专家和业主，不少买家也认为现在不买房以后房价会涨得更厉害，置业成本为此也会大增。白领蔡小姐抱怨称，自己毕业近两年，看着楼价越涨越高，其父母决定资助自己年底买套房，但政策出来后只能看着不停上涨的楼价继续等。“就我现在所租住的小区，今年以来每平米涨了5000多元，也就是说，一百平米的房子不足一年涨了50万，我不吃不喝要工作六年，新政策一出，意味着我又要白干几年。”蔡小姐称。
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大城市周边鬼城趋多 悲观者称房价5年后跌40%
中国房价能上涨，至少乐观派是这么认为的。他们指出，中国正经历史上的城市化进程，大批从农村走向城市的移民都需要住房。而数量日益增长的中产阶级所居住的房屋大多建于上世纪80年代，他们同样急切地盼望搬进梦想的居所。这导致过去的十年中国房产业以惊人速度蓬勃发展。
从经济学人发布的图来看，似乎房地产“美好时代”仍在延续。据华尔街见闻报道，中国10月70个大中城市新建商品住宅价格中，65城环比上涨，69城同比上涨。北京、上海、广州、深圳房价同比涨幅均超20%。
资金流向何方？
即便这些迹象表明房地产业的健康水平，但一些房地产大佬却越发感到不安。万科董事长王石认为，现在地产业处于泡沫之中。而地产巨头大连万达[简介 实时动态]集团已进军娱乐业，中国新晋首富、董事长王健林承认，国内部分地区正经历房地产泡沫，不过他认为那些都是“可控的”。香港大亨李嘉诚长期看多中国经济，但最近也开始出售名下的大陆资产。
中国房价问题其实并不在于房价高得离谱的城市；这些城市房价可能还将上涨。各地人涌入北京或上海买房，这促使当地房价同曼哈顿和伦敦市中心房价一样富有弹性。事实上，旨在严控投机行为的政策也人为地压低了大城市的房屋需求。
继北京之后，上海、深圳最近也出台政策要求购置第二套房的居民首付比例不得少于房价的70%。在北京销售第二套房需缴纳20%的资本利得税。报道称，经常有拥有两套房的夫妻为了避税而离婚。
不过，在类似于辽宁营口产业基地等地区，房产需求看起来就不那么强劲了。成排成列的房屋空置，街上寥寥数人；售楼员宣称诸如可口可乐、中石油等大型企业将在附近建立厂房。当地政府发起此项目意图作为未来经济活动中心，但未来却“遥遥无期”。即便官媒新华社也对此表示质疑：除了几盏路灯和偶尔经过的车辆，基地俨然一片漆黑。
诸如营口沿海基地，许多在大城市周边兴建的房产也都开始呈现“鬼城”趋势。评级机构穆迪称，大量新房供应都涌向小城市，且这一趋势还在继续。《人民日报》近期严厉谴责类似的建设属于“对资源的极大浪费”。然而官方数据显示，来自12个省份中的144座城市计划新建200座卫星城。
事实上新房的库存正在飙升。咨询公司GaveKal发布的数据显示，经历了过去十年的不足供给，中国房地产市场正向“结构性供给过剩”转变。去年竣工的房屋面积升至11亿平方米，较2008年前的数字接近翻番。联博基金(AllianceBernstein)同样对房屋建设速度超过房屋销售速度感到担忧。这导致越来越多接近于完工，却卖不出去的楼宇堆积在那里。
更糟的是，销售数据似乎具有误导性。研究公司J Capital的Anne Stevenson-Yang表示，新房中有很大一部分并非是由个人买入的，而是由地方政府、银行和国企购买。而比例具体是多少？不得而知。
另一个令人担忧的点在于负债累累的房地产开发商。联博基金分析师认为，中国房地产业处于十年来债务最重的阶段，这就使得房地产行业有高度的下行风险。一旦中国经济不景气、房产销售下滑，那么房价可能陷入下跌的恶性循环中。
问题在于，中国房地产大亨们的钱将投向何处？几乎每个星期都有关于中国开发商海外投资或并购海外企业的报道。
不过，即便是悲观主义者也不会预期灾难即刻会到来。Stevenson-Yang表示，地产泡沫至多可能要5年才会破裂，届时房价将从目前水平下跌40%。而更为乐观的人则坚信，价格飞涨的小城市房价破裂不会损伤经济。但不得不说，那些从中国房产市场繁荣中获益的人，已经开始寻求其他投资机会了。
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