[摘要] 今年前7月,北京四环内住宅均价大涨24%,商品房库存迭创新低。为应对市场的狂热,今年北京首例“限房价、竞地价”地块近日正式网上挂牌竞价。
今年前7月,北京四环内住宅均价大涨24%,商品房库存迭创新低。为应对市场的狂热,今年北京首例“限房价、竞地价”地块近日正式网上挂牌竞价。
业内人士指出,随着“限房价、竞地价”房集中入市,相关区域内房价将在短期内有效平抑。正是由于抑制房价上涨的效果显著,“限房价、竞地价”模式有望在推广。
北京今年首推“限房价地块”
据北京市国土资源局公告,自8月21日起,今年首宗限房价地块将开始网上竞价,竞买申请截止时间为9月3日。
据了解,限房价地块是指在土地出让前的限制条件中,就约定了商品房入市价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。
今年4月,北京版“国五条”细则就明确提出,北京将改变住房供应体系,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。
中原地产市场总监张大伟表示,这种“限房价”地块的出现意味着北京住房调控思路由二元变成了三元,从传统的“保障房+商品房”,变成了“保障房、限价房和商品房”,限价商品房在购买上并没有像保障房一样有诸多限制,可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。
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“限房价、竞地价”抑制房价效果明显
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,“限房价、竞地价”会进一步对房地产市场起到降温作用。
上述地块并不是北京次试验“限房价、竞地价”。早在2011年,北京就曾推出“限房价、竞地价”商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块,建筑面积23.95万平方米。中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下,折合楼面地价为6095元每平方米。根据招拍挂文件的规定,该地块商品房的销售限价均价为1.25万元每平方米,户型面积限定为中小套型。
“当时房山商品房均价为14000—15000元每平方米,限价房的价格相比市场价格低20%以上,对区域影响非常大。超过2000套的供应,不仅消化了需求量,也明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的地块,对市场都有非常明显的影响。”张大伟说。
张大伟指出,一般商品房楼盘之所以会分期开盘,一方面是为了抓住购房者心理,造成抢房现象,另一方面则是捂盘推高价格,“而‘限价房’有固定价格,没有捂盘价值,因此会集中放量。”
“‘限房价’类地块体量多属于超过20万平方米的大型地块,涉及数千套住房。集中放量不仅会影响市场预期,也会稀释部分未来购房需求。”张大伟说。
顾云昌也认为,大体量的“限价房”在一定时期内瞬间形成大量有效供应,并将区域房价心理预期锁死,在短期内影响区域整体房价。
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“限房价、竞地价”模式或推广
“应该在一线城市推广‘限房价、竞地价’模式。”顾云昌指出,一线城市经济发展稳定“夹心层”人口众多,保障房、“限价房”、商品房三元制结构供应,可以保障各类人群住房需求。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为,一直以来,价高者得的“招拍挂”模式,广受诟病,通过推行限房价、竞地价,可以有效地抑制高地价,平抑周围房价,可以视为未来房地产调控的一个重要手段。
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春曾公开表态,可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式,国土部也将总结、完善一些地方的经验,并出台规范性的文件。
实际上,除了北京以外,山东、甘肃、云南、山西、湖南、海南等部分地方都已开始试行上述“限房价、竞地价”的土地拍卖模式。
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为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标,缓解供求矛盾,北京(楼盘)落实年初调控政策、拟对自住型商品房进行限价。
据悉,北京关于自住型商品住房政策草案已经基本形成,近期也将陆续形成有效土地供应。据北京市土地整理储备中心显示,朝阳区豆各庄乡黄厂村地块将于8月21日开始挂牌报价,交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内,而该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右(小区网论坛)。
与此同时,据北京市土地整理储备中心显示,去年12月被暂停出让的农展馆黄金地块将于8月21日开始挂牌报价,起始价从20亿元下调至18亿元,折合楼面价3万元/平方米。
对于一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象,伟业我爱我家(小区网论坛)(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾。他说,“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。
胡景晖认为,“限价地”与“准地王”互现符合调控基调。首先,从中央政府而言,调控方向有所转变,随着新一届政府的上台,通过行政手段打压房地产市场都难以如愿,取而代之的是形成一系列符合以下市场特征的长效机制:低端有保障、中端有支撑、高端有市场;其次,就地方政府而言,去年以来北京市政府通过预售证发放来控制房价,效果并不明显,然而,2010年在房山中铁建国际城项目也曾今有过“限价”的试点,控制房价效果明显;因此,将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径,同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
另一方面,与市场要求相符合。胡景晖分析认为,从土地财政角度来看,由于房价受限(明显低于周边房价),也在一定程度上影响土地出让价格,政府土地收入将减少,为保证土地财政收入,其他非普通住房用地需要通过市场化出让,创造高地(小区网论坛)价款来平衡限价地的损失。
胡景晖称,通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动,满足中低收入的住房需求;通过市场化形成“地王”,在一定程度上补充了政府的财政收入,也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。
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