[摘要] 当前，中国房地产市场的区域性愈加明显，一二线城市如京沪等由于需求旺盛，房价上涨压力犹存，而一些三四线城市由于前期土地供应量过大，已经出现供应过剩问题。
当前，中国房地产市场的区域性愈加明显，一二线城市如京沪等由于需求旺盛，房价上涨压力犹存，而一些三四线城市由于前期土地供应量过大，已经出现供应过剩问题。
14日，北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为67.2亿元。至今北京年内土地出让金累计已经达到943.8亿。在中原地产市场研究部总监张大伟看来，北京在8月份土地出让金就可能突破千亿。
包括北京在内，今年一二线城市土地市场再度复苏，甚至火爆，前提依然是房地产销售回暖和房价的上涨。但与往年略有不同的是，目前虽然土地价格，住房房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反，个别城市因为市场低迷已开始松动楼市政策，业界也没有预期中央会对此类举动进行叫停。
这种市场氛围的背后，是宏观经济下行压力增大，房地产业对经济带动作用重新被审视，此外，限购等调控楼市措施过于行政化和短期化，高层似乎有意建立更长效市场调节机制。
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业界：今年楼市前高后稳
国家统计局数据显示，今年1至7月，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1至6月份回落2.9个百分点；商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1至6月份回落5.4个百分点。
在大CBD(社区网论坛 商铺)区域及品牌投资价值论坛上，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，对今年房地产的判断是前高后稳，上半年可能高而下半年趋稳，上半年房地产销售面积总体增加28.7%，销售额同比增加43.2%，这样增长速度很快。
他认为，由于这样销售高增长，导致今年上半年地方财政收入同比增加13.5%，地方财政增速很大程度上是由于房地产明显回升，如果没有房地产上半年回升，今年全年财政收入增幅肯定一位数。
财政部13日发布“2013年7月份财政收支情况”也认为，地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。
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之所以认为下半年稳，顾云昌理由是供需关系会有所改善。“去年下半年以后一些大城市拿地开始踊跃，这样今年下半年的供应量比上半年会好。而需求方面由于去年四季度和今年一季度、二季度需求大量释放，下半年的需求释放会相对减少，供应方面改善需求方面相对减弱，这就会导致市场相对稳定。”
中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年的量价走势将是平稳中见回归，具体而言就是增速回落，一线和部分核心二线城市还会面临价格上涨压力，而其他的二三线城市将面临的一定的去库存压力。
“成交量方面，受去年下半年高基数影响，增速会明显放缓。而去年下半年成交基数不高一线城市仍将会有不错的表现，不过整体仍是平稳回归。价格方面，受持续一年多以来火热成交，市场需求已消化相当一部分，因此潜在需求入市积极性下降下，价格上涨压力明显减小，未来将是平衡的格局。”张大伟称。
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温州放松限购或折射楼市调控思路微调 
在实行了近3年后，温州楼市“限购令”出现松动。一位接近国土部的人士告诉中国证券报记者，温州房地产泡沫已明显消退，此次放松限购的尝试可能“闯关”成功，但考虑到目前仍须保持一定的政策压制力度，限购和限贷等调控手段不会大规模放开。即使温州的尝试被相关部门默许，也很可能只是个案。
近日有消息称，温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房，可以再购买一套市区住房，名下无房的可以购买两套。
温州并非个试图放松限购的城市。2011年下半年以来，广东佛山、中山等地曾试图放松“限购令”，但很快被叫停。业内人士表示，温州的尝试如果未被叫停，可能意味着调控风向的微妙转变，即行政性调控手段逐渐淡出，转而由市场化机制主导。
业内人士分析，温州松绑“限购令”与当地房地产市场泡沫破裂并导致当地政府财政收入下降有关。在宏观经济增速下滑的大背景下，温州此举可能引发其他城市效仿。
楼市低迷促调控放松
温州“限购令”出台于2010年8月，当时规定，本地户籍居民和能提供一年以上纳税或社保证明的外地户籍居民，只能新购一套住房。当时的背景是，温州房地产市场投资需求旺盛，房价高企，涨幅远超平均水平。在出台“限购令”的46个城市中，温州是为数不多的非省会城市和计划单列市。
在温州“限购令”实施一年后，市场情况出现变化。国家统计局数据显示，2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降。目前温州可售房源超过36000套，涉及预售建筑面积超过400万平方米，库存压力高企。
“房地产市场与经济发展密不可分，温州房地产市场的低迷已影响当地经济增长和财政收入。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向中国证券报记者表示，民间信贷体系危机和出口贸易的低迷影响了温州的楼市和经济，扶持当地经济发展成为温州松绑限购政策的根本动力。
很多二三线城市也存在类似情况。今年以来，由于经济增速放缓，不少二三线城市房地产市场供大于求形势明显。分析人士认为，目前金华、绍兴、台州、佛山等地均有效法温州的内在动力。
事实上，对于除一线城市之外的多数限购城市来说，此前“限购令”的实际执行力度并不大。业内人士认为，如果地方政府公开松动“限购令”，将释放明确信号，对房地产市场的心理影响也更大。
调控思路谋变
尽管市场关注度颇高，但温州并不是个试图放松楼市限购的城市。2011下半年以来，广东佛山、中山等地曾试图放松“限购令”，均迅速被有关部门叫停。与此前有所不同的是，目前距温州传出放松“限购令”的消息已过去数日，但并未被叫停。分析人士表示，这可能意味着有关部门对待放松限购的态度已由“严禁”转为“默许”。
分析人士表示，新一届政府履新的表态显示，楼市调控的政策思路将从行政干预逐渐转变为市场主导。因此，作为行政性调控代表手段的“限购令”，其放松乃至退出可能是大趋势。顾云昌表示，由于不同城市的市场供需形势有所不同，并非所有城市都会调整限购等行政性调控手段，但去行政化应该是楼市调控政策的大方向。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一近日在博鳌房地产论坛期间透露，多个部门正在联合制定房地产调控的长效机制，后者将逐步取代行政性调控手段。
分析人士认为，种种迹象显示，楼市调控政策的思路正在寻求改变，此次温州对“限购令”放松很可能是该过程中的一个拐点性事件。
温州或仅为个案
业内人士认为，建立房地产调控长效机制对房地产行业的发展是利好消息，对于当前的宏观经济形势来说同样有利无害。另有分析人士指出，如果此时放松房地产调控，可能造成经济增长对房地产业的依赖，不利于经济结构调整。
朱中一认为，当前经济运行总体平稳，但多数地方房价和地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。具体而言，对于土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。
国家统计局数据显示，在70个大中城市中，6月有约90%城市新房价格同比上涨，一线城市的涨幅均超10%。与此同时，多个地方出现高价地甚至“地王”，未来房价上涨的预期强烈。
“行政性调控手段的退出一定是渐进过程。”一位接近国土部的人士告诉中国证券报记者，温州房地产泡沫已明显消退，此次放松限购的尝试可能“闯关”成功，如果其他城市也跟进尝试放松，则很有可能被制止。
该人士表示，当前房价上涨动力充足，地方政府对土地财政的依赖也很明显，因此必须保持一定的政策压制力度，尤其是限购和限贷等重要的调控手段不会大规模放开。即使温州的尝试被相关部门默许，很可能只是个案而已。
市场人士期待，相关部门应尽快为温州这次尝试定性。房地产咨询机构庄凌顾问的观点是，需要为限购政策定个说法。假如这只是一项临时性的调控手段，那么至少应提前明确退出条件。假如这是长期的民生政策，则需要更严谨的研究、定量甚至立法。如果有关部门依旧无法给出权威说法，类似温州市的做法恐怕会蔓延，调控政策的权威性将受到影响。
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