[摘要] 随着成交低迷的持续加深，土地市场的成交价格，尤其是住宅类用地的溢价率也低位徘徊，多数地块仍以底价成交。
随着成交低迷的持续加深，土地市场的成交价格，尤其是住宅类用地的溢价率也低位徘徊，多数地块仍以底价成交。
中国土地勘测规划院上周发布的监测报告显示，地价增速全面回落，第三季度，主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率较上一季度亦分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点。住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。
另据统计数据显示，11月第二周，按照住宅用地成交活跃度排名，位列前十的城市中，有五个城市宅地成交溢价率为零。前10个月，133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，更是在10月降至今年水平。
这在北京等一线城市表现得较为明显。11月8日，房山良乡地块(二类居住、商业金融用地)以网上报价5.64亿元成交，折合楼面价4250元/平方米，远低于同区域9月份出让地块7343元/平方米的楼面价，业内惊呼，这一价格几近腰斩，已低于最近4年房山住宅土地的楼面均价。稍早的几天前，北京市成交了3宗经营性用地，其中2宗土地以底价成交，其中北京市大兴区一项目因只有一家报价，最终以底价出让。
业内人士认为，底价成交甚至流拍的增加可能会在一定程度上促使地方政府调整土地出让价格。事实上，已经有一些地方政府表示要适当松动土地出让政策。南京市政府近日印发的《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》指出，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间。对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。随后，有媒体披露，北京酝酿如遇市场过于冷清将考虑降价出让等政策调整。
中国土地勘测规划院发布的监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
流拍增加 房企“弃购潮”隐现
土地供应下滑的同时，成交也再度遇冷。数据显示，上周20个主要城市共成交土地66宗，较前一周减少102宗，成交土地面积276万平方米，较上周减少了328万平方米，成交量环比增加160%。其中，住宅用地方面，20个主要城市共成交住宅用地14宗、较前一周减少39宗，成交面积92万平方米，较上周减少171万平方米。其中，深圳、南京等12个城市住宅用地零成交。一线城市成交面积环比减少55%。
流拍、地块延期出让等情况也仍屡屡发生。广州市国土资源和房屋管理局网站11月15日公告显示，原定于2011年11月18日公开出让的8宗地块现因故中止出让其中7宗。此次已经是广州11月以来的第三次对原定出让土地中止出让。在11月1日和11月8日广州已经分别对广州南站12宗地块和广州南站核心区12宗地块中止出让。
除了广州之外，上海、南京等大城市也有类似情况发生。上海11月以来先后中止出让奉贤南桥4宗，嘉定1宗及松江1宗地块，“弃拍”地块起始总价均较高；南京10月下旬以来，15宗地块中共有7宗中止出让，另有1宗于拍卖现场流标。
王海斌告诉记者，现在土地流拍是正常的，一是到年底开发商的一系列支出会比较多，比如银行短期贷款、付给建筑商的项目款等等，再者，开发商对未来前景不是特别看好的时候，也不会轻易拿地。现金流比什么都重要，重金拿地的话可能会使现金流变得比较紧张。
而一些已经拿地的大型房企近日纷纷表示放弃依约购地，一股“弃购潮”在土地市场隐现。瑞安建业有限公司3日发布公告表示，瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称，董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现，故决定不参与此次买地。
另据披露，此前一天，山东省济南市出让一幅土地，其中九幅因无人申请而流拍，另外两幅以底价成交。这九幅地皮原本龙湖有意向购买，前期已签订了熟化协定，并缴纳了两亿元熟化金，但最终放弃了竞拍。
北京一家上市房企资深人士告诉记者，除了对市场前景不乐观以外，一些房企最终选择放弃购地的一个主要原因是“地价高了”，价格还没有降到开发商所能接受的上限。
土地市场与楼市唇齿相依，眼下宅地的成交乏力是否会在一定程度上影响未来两三年后商品住宅的供应逐渐引起关注。对此，陈国强认为，理论上是这样的，但现在万科、恒 大等大型房企仍有比较充裕的土地储备，因此，短时间的低迷对未来商品住宅的供应影响不大。不过，如果相当长一段时间内都持续这样的低迷状态，当然会影响后续市场供应。
王海斌也持类似观点，相当一部分开发商的土地储备都比较丰厚，即使现在不拿地也不会影响未来两三年内的供应。他们可以在年底或明年销售回暖、土地市场持续低迷的时候趁机大举拿地，充分补充土地储备。
溢价触底地价下降城市将继续扩容
随着成交低迷的持续加深，土地市场的成交价格，尤其是住宅类用地的溢价率也低位徘徊，多数地块仍以底价成交。
中国土地勘测规划院上周发布的监测报告显示，地价增速全面回落，第三季度，主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率较上一季度亦分别下降 0.48、0.22、0.25、0.84个百分点。住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。
另据统计数据显示，11月第二周，按照住宅用地成交活跃度排名，位列前十的城市中，有五个城市宅地成交溢价率为零。前10个月，133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，更是在10月降至今年水平。
这在北京等一线城市表现得较为明显。11月8日，房山良乡地块(二类居住、商业金融用地)以网上报价5.64亿元成交，折合楼面价4250元/平方米，远低于同区域9月份出让地块7343元/平方米的楼面价，业内惊呼，这一价格几近腰斩，已低于最近4年房山住宅土地的楼面均价。稍早的几天前，北京市成交了3宗经营性用地，其中2宗土地以底价成交，其中北京市大兴区一项目因只有一家报价，最终以底价出让。
业内人士认为，底价成交甚至流拍的增加可能会在一定程度上促使地方政府调整土地出让价格。事实上，已经有一些地方政府表示要适当松动土地出让政策。南京市政府近日印发的《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》指出，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间。对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。随后，有媒体披露，北京酝酿如遇市场过于冷清将考虑降价出让等政策调整。
中国土地勘测规划院发布的监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
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我国四大城市土地价飙升 媒体呼吁房企理性
5月7日，北京门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地公开出让，总占地面积3.04万平方米，用地属性为商业、办公，经过现场82轮竞标后，最终，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿、楼板价11199元/平方米夺取，溢价率高达104%。
5月6日下午，广州白云区同宝路地块共有18家房企参与报名竞拍，经200轮举牌，佳兆业以18.6亿元、配建保障房6.68万平方米的代价拿下，剔除配建面积后的地价刷新该区域地王纪录。
5月初，佳兆业在武汉同样力压群雄，高溢价拿下了一幅配建公租房的地块，该场竞拍41内房企举牌178次。中山一商住地块，万科、龙光等9家房企177轮竞价，最终溢价101%。
3月底，各地“国五条”细则出台以后，由于其中内容并无太多新意，且地方政府对限购、限贷、个税等主要调控措施大多态度消极，所以大部分企业对后市的预期仍较乐观，拿地势头也没有明显削弱，反而有部分企业不惜以高价争夺地块。
“高溢价”、“数百次举牌”等信息反映出各地土拍现场竞争激烈，尤其是北上广深这四大城市。
4月，京沪两地频频出现高溢价或高单价地块成交，更有福建房企抱团进京圈地的举动，这一系列市场动态似乎释放着土地市场进一步升温的信号。
同时，根据我们监测的数据，北上广深近期高溢价成交占比再度提升，从去年8月开始，高溢价地块占比探底回升，至今年1月达顶点，2月、3月由于供应短缺、政策走向不明朗等原因出现短暂低谷，4月再度抬升。虽然溢价率这一指标作为评判市场热度的标准并不太科学，但尚可作为一种参照，高溢价地块的产生大多由于竞拍企业争相抬价，这一举动的根源在于企业拿地心切，侧面反映了房企目前的心态。
根据监测数据，4月土地供应量达今年以来值，重点城市供应建面高达6176万平方米，同比上涨45%，环比上涨24%，其中广州土地供应量环比上涨101%，同比上涨252%，深圳供应量突破了20万平方米，而今年前3月的供应量平均值仅为3万平方米。这些用地大部分将在5月正式入市，进入招拍挂环节。
另据统计，连云港、杭州、济南、上海等地都将有大批量地块入市，连云港的出让量，将超千万平方米。
近期，地方政府推地积极性提升，据合肥国土资源局土地交易中心副主任宋卫东介绍，该市在积极准备优质地块的储备，许多大牌开发商咨询土地出让事宜。从具体出让地块来看，本月各地即将入市的地块中不乏亮点，广州国际金融城地块、上海世博园地块、北京通州台湖地块等很可能引来众多房企争相竞拍。
尽管目前限购等宏观政策并未松动，北京限价措施也有所升级，但房企似乎对调控已形成免疫，对后市抱有较大信心，这一点在土地市场中表现得淋漓尽致。
综上，我们认为，一方面，企业高价拿地不太可取，尤其拿地王更存在诸多隐患，我们建议房企仍应保持理性拿地的态度以防年中政策加码；另一方面，土地市场过热很可能招致国家层面的重视，多地将会采取限房价竞地价或限地价竞配建等出让方式以抑制地价的上涨，那么高价拿地后的利润空间会受限制，对房企控制成本、提升利润的能力要求较高。
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土地市场持续发酵 地价高企或成房价再涨前奏
5月底，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势，是什么坚定了开发企业拿地的决心，高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？
一线城市频频上演抢地大战
5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35．22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。
一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24．6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2．4万元和3．5万元。
5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”，甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。
5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10．4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米13000元左右；而到了5月底，出让地价已达到了每平方米1．9万元，上涨3倍以上。
事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据：2013年前5个月（截至30日），13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067．66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125％。其中，北京为617．9亿元，上海为515．亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿－130亿元。
在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”？
“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”上海某房地产研究院副院长接受新华社记者采访时这样比喻，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。
各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，中原地产研究中心跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元。
比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。
“各地‘国五条’细则落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。
此外，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多优质地块以激活市场。”上海某房地产研究院副院长说。
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