[摘要] 基于政策面流动性释放以及房企销售策略的调整，2012年度国内楼市戏剧性逆转收官，大型房企年度业绩超越以往。其中万科蝉联销售金额冠军并成为全球首个房地产业务年销售额超过200 亿美元的企业，绿地、保利跻身千亿房企行列，恒大、万达突破900 亿，稳步向千亿大关迈进，效率高周转房企的核心竞争力可见一斑。
本月摘要
基于政策面流动性释放以及房企销售策略的调整，2012年度国内楼市戏剧性逆转收官，大型房企年度业绩超越以往。其中万科蝉联销售金额并成为全球房地产业务年销售额超过200 亿美元的企业，绿地、保利跻身千亿房企行列，恒大、万达突破900 亿，稳步向千亿大关迈进，效率高周转房企的核心竞争力可见一斑。
刚性需求回归及城镇化进程进一步坚定了开发商对房地产市场的信心，加快城镇化进程将为房地产开发企业带来新的成长动力。
大型房企集体补仓，万科圆梦上海地王，国内多个城市年底上演土地盛宴，增加土储依旧是当下房企应对调控普遍采用的重要战略。
本月业绩一览表
1-12月目标完成率
数据来源：
同策房产研究系统
（Datareport）
万德资讯
中指数据库
佑威数据库
【企业之我见】
【万全之“策”】
点评：
从中长期看，城镇化与房地产行业密切相关，加快城镇化进程离不开房地产行业的平稳健康发展。目前包括合肥、重庆、福州、南通、西安、昆明在内的主流三线城市城镇化率均低于50%，可以预见未来城镇化的地区将主要分布在以上城市，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。此前看好并布局三线城市的化、规模化房企如万科、恒大、碧桂园、雅居乐等将成受益者的可能性增大。而像龙湖、金科、建业类型的扎根于西部、深耕于西部市场的区域型房企显然也将是受惠于政策红利的企业典型。新型城镇化政策红利将撬动房地产业新一轮发展，显然不是空穴来风，下一轮的行业洗牌中，谁又将是行业的主导，我们拭目以待。
点评：
房地产逐步回归到承载与服务实体经济的轨道上，如何把控行业机遇是整个行业的重要课题，同样也是产业地产的重要任务。同策研发中心认为未来主题产业地产应从以下五大趋势着眼：、从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是战略性新兴产业的集群发展；第二、“文化地产”产业园区将大放异彩；第三、从强调引进大型公司向服务于中小企业的产业集群的产业园区的转变；第四、养老产业或养老产业综合体将是未来市场一个具备发展潜力的方向；最后、生态工业园区也将会备受业界关注。
【“土”生土长】
标杆房企争地王 土地市场现硝烟
受二级市场销售强势联动效应，万科、绿地、保利先后于年度内突破千亿大关，成为2012年度行业翘楚，耀眼的销售业绩直接提振企业在土地市场的投资信心与热情，性房企在一、二、三线城市高频出手，积极土地储备，助推地块高溢价。
从拿地数量看，土地市场上硝烟弥漫，万科、绿地、保利本月分别摘下数宗地块，包揽月度拿地房企榜单前三甲，万科更是势如破竹以单月32幅地块的佳绩位列榜首，行业龙头地位之稳固如泰山、出手之速度如沙漠雄鹰、江湖之霸气如项羽在世，可见一斑。
从土地性价比来看，兼具区位优势、资源优势的优质地块竞争趋于激烈，地王集中频现，上海、佛山总价地王再度被刷新。万科绿地联合体以54.31亿的总价夺得上海漕河泾南站商务区商办地块，突破保利联合体45亿元的徐汇滨江地块成交价，再度刷新上海总价地王；地产央企中海则现身佛山土地市场，以总价28.4亿元、楼面价6585元/m2顺利斩获南海区一商住地块，一举刷新2012年度佛山总价、楼面价“双料地王”。高端住宅、商业、商服性质等稀缺性用地的投资价值进一步凸显。
【欣欣向“融”】
信托翘尾发力 房企融资有术
房地产行业是一个金融属性很强的行业。目前国内房地产资本结构融资渠道尚比较单一，具有可行性的融资模式主要由债务性融资与权益性融资两大类构成，其中债务性融资渠道主要包括银行贷款、债务式信托和债券融资。
信托和债券具有独特的融资优势，一是可以引入海外基金来完成项目的前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合包装具有推动作用；二是结算灵活，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司，同时条件成熟后可以包装项目上市。
不过，鉴于信托融资门槛较高，该类融资渠道更多的是适合大型房地产开发企业，本月检测的包括万科、首开、金科在内的标杆房企无一不是实力之雄厚、地位之稳固的大牌房企。除此以外，信托融资的另一项劣势在于其融资成本偏高，所以信托融资更适合大型上市企业，而对于中小房企来说有些望尘莫及。虽然信托存在以上缺陷，但是由于其融资的自由性、便捷性，适当弥补了自身的融资弊端，因此颇受开发商欢迎。
【所“项”披靡】
严冬开盘正旺 楼市华丽收官
自9 月以来，房地产市场持续强劲复苏，房企推盘量有增无减，销售额、销售面积均有不俗表现，供销两旺。
从项目分布来看，长三角区域内热销楼盘有上海的绿地梧桐院、绿地曼哈顿、万科五玠坊、万科中环国际城海上传奇、保利茉莉公馆、瑞虹新城璟庭、新城金郡、绍兴的龙湖原著、南京的雅居乐藏龙御景、万科金域蓝湾以及无锡的华润悦府；环渤海范围内热销楼盘有天津万科金域华府、北京首创新悦都、北京龙湖时代天街等项目；珠三角辐射范围内热销楼盘包括广州雅居乐富川山居、北部万科城以及深圳万科公园里等，以上楼盘本月整体去化表现较好。
从产品类型来看，本月所推楼盘大部分为刚需型产品，其中也有一定比例的改善性产品；从产品结构看，市场大户型产品持续滞销，中小户型产品更契合市场变化趋势，市场周转速度远远超过大户型。从房企全年推盘节奏看，不论是规模化房企万科、雅居乐，还是精品化房企世茂、龙湖，均在本月加强了推盘力度，推盘数量创年度新高，而且，保利、恒大、碧桂园、中海等大牌房企同样也一直延续了9 月以来持续推盘的快节奏。由此可见，在市场大环境下，没有的营销路数，亦没有亘古不变的准绳，紧随市场需求制定营销策略、卖出楼盘才是企业上上之策。
附录：
监测的标杆企业名录
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