[摘要] 近期，关于2013年房价将暴涨的消息成为不少媒体关注的焦点，也成为网络上网友们谈论的热点。那么，2013年房地产市场如何变化？西安的房价走势怎样呢？
“北京出现恐慌式抢房，2013年房价将‘暴涨’？”“清华大学教授曾宪斌称，2013年房价的预测就两字，大涨！”“年3月房价暴涨，据说春节后或应验”……近期，关于2013年房价将暴涨的消息成为不少媒体关注的焦点，也成为网络上网友们谈论的热点。那么，2013年房地产市场如何变化？西安的房价走势怎样呢？
西安土地市场冷清 去年三季度成交土地均以起价成交
土地作为房地产行业最直接的上游行业，其变化往往预示着房地产市场的变化。那么，西安的土地供应状况如何呢？
数据显示，从地价表现来看，三季度全市土地成交均价为2840元/平方米，较上季度下跌18.8%。主要是由于二季度商业用地和商住用地成交比例较大，占二季度全市成交总量的77%，而本季度工业用地占全市土地成交总量的37%，成交用地类型结构性影响明显。
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“值得注意的是，从去年三季度土地溢价情况分析，所有成交地块均以起步价成交，整体地价走势处于低位。”西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵告诉记者。
李宇兵认为，三季度一线城市“地王”现象再现，主要受市场土地开发空间严重受限、资源稀缺性支撑带动，而作为西安以刚需为商品房主体消费支撑的主导下，房企在土地市场的争夺相对“缓和”。从上年度限购政策开始，各地土地部门在政策执行初期纷纷加大土地供应，而随着商品房市场销售遇冷，房企拿地信心不足导致土地流拍率加大背景下，土地管理部门供地热情也有所减弱。
“根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，今年前三季度，土地市场维持整体偏冷格局，土地出让面积和价款季度数据已连续四个季度同比下降。土地市场整体处于偏冷区间，尚不存在全面回暖的基础。总体来讲，西安土地成交相对平稳，不仅没有出现地王和抢地现象，反而，开发商对土地的热情并不高。只要土地价格不出现上涨，房价大幅上涨的可能性基本不存在。”李宇兵分析。
城镇化不等于城市化 房地产库存量大房价难涨
针对有专家所说的城镇化是支撑房价大涨的最重要因素之一的说法，知名地产评论人士李连源认为：“不能简单地将城镇化和城市化画等号，在中国城镇化的意义更为宽泛，一些小县城，甚至包括一些小城镇规模的扩张也是城镇化的具体体现。发展城镇化房地产行业的确可以起到非常重要的作用，但是不能将城镇化和房地产画等号，城镇化的前提是经济要出现增长，也就是说工业、商业要发达，经济如果不增长，城镇化的步伐也肯定会慢下来。”
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陕西省房地产研究会会长王圣学告诉记者：“说2013年房价大涨、暴涨，这些言论炒作的成分很大。从北京、上海等一线城市的房地产走势来看，四季度的成交量和价格都出现了适当的上涨。主要是刚需在经过长时间的等待之后，在年底进行出手所致。着急结婚的肯定要买房。但是，几乎没有投资型购房。从西安来讲，去年房子的成交量虽然比开发商预测得要好上一些，但是，依然呈现了一个平稳的走势，没有出现明显的放量走势。而从房地产的库存来看，库存量依然很大，在库存量没有明显变小的情况下，谈房价大涨简直是无稽之谈！”
从西安市二手房的交易状况来看，基本上和商品房呈现同样的走势格局。21世纪不动产陕西区域分部的负责人邵涛告诉记者，“去年二手房的成交量也相对平稳。全年的交易量主要出现在11月和12月份。主要原因是一些投资型购房者看到，中央明确表示，2013年要继续调控房地产市场，因此，在经过长时间的等待之后，将房源进行抛售。”
西安房价暴涨不可能 “慢牛”格局是大趋势
从2011年起的楼市限购政策，成为制约房价上涨最有利的武器之一。2012年上半年，楼市在低迷的成交量下艰难前行，有挨不过冬天的城市开始试探调控底线。芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市在上半年陆续出台放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等微调政策。不过，多数微调在出台几天内便夭折。
李连源分析：“楼市限购政策在2013年还将持续。个人认为在目前的阶段，属于城镇化的早中期阶段。曾经的香港，在同等阶段中，实际上房价都是持续上涨的。个人认为在未来很长一段时间，房价都会上涨。在现在所处的阶段，房地产还远远没有完成它应该承担的使命。从西安的房价来看，随着大量保障性住房的入市，市场将呈现保障性住房、商品房共同开花的态势，西安的房价总体将呈现稳中有涨的格局。通俗的来说，就是说会出现慢牛走势。”
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消费者如何看待？有购房打算的黄先生告诉记者：“我正在为买房筹备资金，只要凑够了，就会立即去买，因为，我认为，房价未来还是上涨。刚性需求者还是早日买房为好。”但是，也有消费者认为未来房价可能会出现下跌，“现在房子的库存量很大，再加上大量保障房的入市，只要大伙都不买房，先租房扛着，房子卖不动，开发商自然会降价。”
“从近两年西安的房价来看，基本维持在每平米7000元以上，出现微小的上涨而已。至于有些人所说的2013年房价会暴涨，我认为是炒作，根本没有这个可能性。在此，我也提醒需要购房的消费者，如果有自住购房，就应该及时出手，买房不能等。因为，要想让房价下降，可能性也不大。”
凉皮从前几年的一碗1.5元都涨到4元了，吃的喝的，穿的用的近些年都在上涨，房价当然也会涨！“随着美国不断新的量化宽松，几乎全世界所有的国家都在被迫实行量化宽松，全世界都在开动印钞机，钱多了，东西自然要涨价，这是经济规律，房子也不例外。2013年的房价会缓慢上涨，但是，要说出现大涨，不靠谱！”邵涛这样说。 本报记者 胡晓军
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4日，中指研究院发布的报告显示，2012年12月，100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%。这是自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。此外，2012年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。
业内人士普遍认为，房价上涨已是事实，但同时也认为未来大幅反弹可能性不大，房价将温和上涨。
百城房价环比同比均上涨
据中指研究院统计，2012年12月环比上涨，但房价涨幅有所缩小。其中，57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。但同比来看，100个城市住宅均价与2011年12月相比微幅上涨0.03%，结束了此前连续8个 月的下跌。
“总体来看，2012年12月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅较上月有所缩小，但结束了连续8个月的同比下跌。2012年岁末之际，多数房企在顺利完成全年销售目标后开始着眼于新年，当月推盘力度有所减少，定价方面也以稳为主，上调和下调价格的企业更为少见。”报告说。
另一方面，冬季来临后，北方多数城市的楼盘建设和推广活动进入季节性低点，中央经济工作会议强调继续坚持房地产调控也缓解了价格向上动力。
报告进一步分析指出，从十大城市新房和二手房价格来看，其涨幅略高于百城平均水平，表明2012年的市场回暖和价格上涨主要集中在少数热点城市，不同城市的分化较为明显。
报告预测认为，2013年在经济企稳向好、政策继续保持现有力度的前提下，房地产业有望延续2012年的企稳向好局面，不同区域和城市的分化继续加剧，少数供应不足的城市价格上涨压力较大，但前两年大批新开工项目的去库存并未结束，价格普遍大幅反弹的可能性不大。
此外，据中指研究院统计，2012年12月北京、上海、广州等十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上涨0.45%，高于平均水平。同比来看，十大城市平均价格上涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。
54个主要城市成交量创新高
另据中原地产统计，2012年12月全月54个主要城市新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约307134套，超过了2012年的11月份，这也是限购2年来，主要城市签约量的一个月份。
据统计，在主要城市中，大部分城市楼市成交量都超过了2012年11月全月。其中，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。
“大部分开发商在去年上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前多调高售价，控制销售速度。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，整体来看房地产行业的政策环境依然平稳。虽然成交量明显回暖，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升，这反映出开发商对未来市场走势的判断仍保持相对谨慎。
“2013年楼市调控将依然维持比较强的力度，甚至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。但回暖的趋势已经确立，预计楼市2013年1-2月将继续迎接暖冬。”张大伟说。
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