[摘要] 2012年已经过半，上半年对于西安楼市来说经历了年初的冷淡开局，三月份的筑底回升、红五的如期而至，在降息等利好信号的刺激下6月份单月成交量再推新高。
一、上半年市场运行总体概述
2012年已经过半，上半年对于西安楼市来说经历了年初的冷淡开局，三月份的筑底回升、红五的如期而至，在降息等利好信号的刺激下6月份单月成交量再推新高。于是，关于楼市触底反弹、调控将放松等言论也开始频现。分析当前市场成交量的持续攀升主要基于以下三点：1、调控政策定向放松。多地出台的微调政策为市场带来政策面将走向宽松的预期，促进了需求的释放。2、开发商的以价换量。持续的调控使得各房企存量攀升资金链不断趋紧跑量成为要务通过价格优惠等促销方式，吸引刚需客户入市，带动了市场成交的上涨。3、预期看涨加推需求释放。在成交量逐步回升以及回暖舆论增强的情况之下，市场的看涨预期不断带动更多刚需客户的入市，进一步拉升市场成交。
二、西安市商品房市场数据分析
1、成交日趋活跃市场持续好转
房99统计数据显示：西安市2012年上半年商品住房新增供应量为200.31万平方米、成交量达170.72万平方米，上半年西安市区楼市供需比约1:0.85，显示西安楼市供需关系基本平衡。受楼市的影响，西安年初楼市氛围也呈现低迷，市场交易量主要来自几个团购促销的大楼盘。进入3月后，楼市气候“回阳”迹象明显，市场人气、交易量明显回升，“阳三”之后的四月市场经过调整后，又迎来了“红五”，6月份成交量更是创了近一年多来的新高。
2、2012年各城区上半年商品房成交面积占比
从2012年上半年各城区上半年成交占比来看：经开、城南、浐灞三城区占到全市商品房总成交量的53%，其中经开区占到19%、浐灞为16%、城南18%。高新区和曲江区上半年成交占比分别为13%、12%，整体来看各区域分布较为均衡。
3、2012年上半年分物业成交占比
从各物业成交面积占比走势图可以看出，从去年限购令颁布后商业写字楼物业占比呈现明显走高态势住宅锐减幅度明显，而随着调控政策的不断深入加之针对刚需群体政策微调，信贷放松住宅市场呈现回升态势而商业类物业占比震荡走低。2012年上半年各物业成交面积占比分别为：普通住宅81%、商业10%、办公6%、别墅1%、其他2%。
4、2012年上半年全市商品房成交面积排行
从上半年商品房成交面积排行来看城南区的中铁铂丰尚都城以18.69万平销量位居榜首，东泰城市之光排在第二位销量为16.40万平，经开区的海璟台北湾以12.77万平米销量位列第三。从成交排行榜来看上榜项目集中在浐灞、城南、、经开三区，浐灞占据四席，城南和经开均有两项目入围。从成交项目来看，中低价位的刚需项目依然成为支撑西安楼市成交的主力。
5、2012年上半年地产企业成交金额排行
得益于中海国际社区(小区网论坛)13.7亿的佳绩、中海·曲江碧林湾3.9亿元、中海·紫御华府2.28亿元，中海地产上半年总销售额达19.88亿元成为今年上半年的“吸金王”，其中中海国际社区还是单个项目中成交金额的。
海荣集团得益于主力项目海璟台北湾的1331套销量7.37亿元成交额，集团上半年总销售额达17.25亿元，位列排行榜第二，海荣集团的海璟印象城、盐东村城改项目、海荣名城、海逸国际、海荣名城、海璟国际也有着不错的销售表现。绿地集团、天朗地产、华南城控股也进入前五位值得注意的是，这些集团部分在售主力楼盘为中高端项目，单个楼盘销量都有不错表现。销售回暖的主要原因一方面得益于调控大环境的改善;另一方面开发商亦积极探索适应市场变化的策略。
三、 分物业市场数据分析
住宅市场量升价稳外省市购房人群占比上升
1、 普通住宅
2012年上半年西安市普通住宅共成交402.82万平米与近两年同期成交总量相比已属较高水平，与去年限购令颁布后各月份成交数据对比来看：今年3月份普通住宅销量同比上涨131.61%、4月同比上涨49.7%、5月同比上涨51.17%、6月同比上涨幅度为3.49%。环比去年下半年成交总量减少18.23%。3月起西安楼市结束了春节后的深度寒冷，受首套房贷政策松动、季节性因素等影响，刚性需求有所释放市场销售呈现阶段性回暖。4月份，在国家坚持调控不动摇的影响下，市场在经历了短期的攀升后销量呈现小幅回落。但步入传统销售旺季5月后，市场在经历了震荡调整后再现回暖迹象在市场预期看好的的情况下6月成交量再创开年来单月，在以价换量、政策微调及预期变化的多重影响下前期持续观望的刚需被激活推升销量不断走高。
1)、各价格段成交套数占比
由2012年上半年西安住宅价格区间段占比特点我们可以看出，普通住宅的主要成交区间集中在6000-7000元/平米占到了上半年全市住宅总成交量的27%环比2011年下半年上涨2%，其次为5000-6000元/平米区间段占比为24%环比上涨8%，随着保障性住房的继续稳步推进， 5000元/平米以下区间段占比依然较大比例为24%，而这一比例相比去年下半年下滑6个百分点;7000-8000元/平米区间段占到了13%与去年同期占比持平，城南区部分高端项目不错的成交表现也促使高价位区间比例呈现上涨走势。
2)、2012年上半年普通住宅各面积段成交占比
从普通住宅各面积区间段比例来看，同去年下半年相同80-90、90-100平米区间户型依然是是今年上半年的2大主要成交面积区间段，分别占21%、18%环比去年同期分别上涨6%和2%。从各面积段成交占比来看小户型成交占比依然较低，改善型需求逐渐入市拉升中大户型占比。自去年限购令颁布后普通住宅成交呈现出明显的一步到位特征，中大户型成交比例上升较快小户型占比呈现递减态势。
3)、2012年上半年各总价段成交占比
对于当前楼市来讲刚需产品为市场成交的主要集中点，限购对于投资性需求抑制以及楼市调控的持续深入改善型需求观望情绪依旧浓烈，从2012年上半年各总价段占比来看总房款在50万以下的占到了40%，为成交比例的区间段，50 -60万区间段成交占比为20%、60-70万区间段占到了14%而80-90万区间段所占比例为8%。
4)、2012年上半年普通住宅购买人群来源分布
外省市购房人群占比上升明显
从2012年上半年普通住宅购买人群分布来看本市户籍购房人群占到了58%，环比上升2%，同比减少3%;本省其他地区人群占比为25%，环比下降3个百分点,同比下降1%;外省市比例为17%,相比2011年上半年外省市所占的12%份额同比2011年上半年上升5个百分点，环比上涨2%，外省市购房人群成交占比呈现持续攀升态势，主要基于前期部分外省市持续观望刚需置业者在以价换量,以及政策看松等多重因素影响下,预期发生变化,入市信心不断增强所致。
5)、2012年上半年西安市普通住宅成交面积排行
在成交持续放大的基础上，西安市2012上半年成交进一步飙升刚性需求依然为市场的成交主力，随着"以价换量"项目的增多，市场积累的刚性需求逐步爆发，促使楼市成交量出现上涨。从成交项目来看，中低价位的刚需项目依然成为支撑西安楼市成交的主力。据房99置业网统计数据显示，上半年西安市商品住宅成交排行榜前十中，主打刚需的项目占多数，而成交均价在6000元/平方米以内的中低价位楼盘占了5席。
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