拆迁工作是城市改造的开始，是城市化进程中必不可少的环节之一，它是一项政策性、社会性、群众性很强的工作，事 关城区居民的切身利益和社会稳定，是当前各级政府和人民群 众关注的热点。 随着城市化进程的不断加快，城市功能不断完善、城市品 位和档次不断提高，新形势下拆迁工作难的问题也日益成为影 响城市发展速度的“瓶颈”，所以我们拆迁工作要与时俱进， 一定要适应当前发展的形势。 一、当前拆迁工作所面临的新形势 《物权法》于 2007 年 10 月 1 日生效和实施之后，拆迁工 作面临着新的形势。鉴于《物权法》没有对拆迁问题作出规定， 为了防止 《物权法》 实施后我国城市拆迁出现无法可依的状况， 2007 年 8 月 30 日在十届人大常委会第二十九次会议上表 决通过了国务院法制办会同建设部拟订的《城市房地产管理 法》 修正案草案， 专门在该法章总则中增加一条为第六条： “为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人 的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征 收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由 国务院规定。”增加的这一条，明确了为公共利益的需要国家 依法征用国有土地应依法给予补偿，这样既减轻了政府的负
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担，还能引导老百姓顾全大局，减少老百姓的埋怨情绪。但是， 在业界也同样存在质疑的声音：“具体的征收和拆迁办法仍然 由国务院规定，即对被拆迁人的拆迁补偿仍然是依照行政法 规，这与《物权法》所明确的依法拆迁精神相悖。”同时，原 则性的“公共利益”在此次通过的草案中仍未得到确切定义。 人大法律委员会主任委员杨景宇在十届人大常委会 第二十九次会议上，作关于《城市房地产管理法》修正案草案 审议结果的报告时表示：“该法今后还可能修改。”有委员同 时建议，“此次《城市房地产管理法》的修改内容仅着眼于强 调国家对于国有土地、房屋的征收权力，同时也应该涉及加强 建设住房保障体系的部分内容。”由此可见，因与《物权法》 有关规定不一致， 实行了 6 年之久的 《城市房屋拆迁管理条例》 将不能再被直接适用。根据人大常委会的上述规定，上述 条例的修改，届时可能会有三个方面的变化：首先，由原来的 “拆迁”变为“征收”。这是模式的改变，由此而产生的法律 基础发生了转变， “拆迁”的内涵也会发生变化。只有因为“社 会公共利益”的需要而对企事业单位及个人房屋的征收，不再 存在企业、个人经政府批准后对他人房屋的拆迁；其次，主体 的变化，由原来的社会和政府共同操作变为完全由政府操作实 施，政府是征收及拆迁补偿的主体，过去那种开发商因商 业利益而进行的拆迁将可能被排除；第三，关于征收拆迁的决 策、补偿等程序也将随之产生变化。 二、拆迁工作中存在的问题和原因
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近年来，随着经济社会发展步伐的加快，拆迁工作量越来 越大，各单位、各有关部门为此做了大量艰苦细致的工作，拆 迁工作总体上依法有序进行。但是，也存在一些突出问题，主 要是： 一些单位和部门在拆迁工作中程序不规范、 补偿不到位、 安置不落实、方法不得当；一些拆迁单位违法违规拆迁，甚至 野蛮拆迁；一些拆迁评估机构弄虚作假、不实评估，等等，由 此引发了一些矛盾和纠纷。 中心城区的快速发展使得拆迁工作中的各种矛盾日益显 现，问题也随之而来。主要有以下几方面： 一是拆迁安置量大，历史欠帐多，拆迁安置所需的资金缺 一是 口也不小。 二是企业及开发商比公益性事业拆迁补偿高，拆迁户形成 二是 对比落差，被拆迁户普遍反映文件规定的补偿标准过低，给拆 迁工作带来不利因素。 三是对“一户一宅”辨别的尺度并不明确，导致百姓在申 三是 报“一户一宅”过程中出现频繁错报乱报现象，拖滞拆迁工作 进行。 四是房屋权属情况复杂，直接影响补偿利益。 四是 五 是 农村小团体合力较强，主要是拆迁户间关系较为紧 密，相互间沾亲带故，而且抱有侥幸心理。
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六是易发生群体性纠纷和暴力对抗事件。 六是 三、拆迁工作中存在问题所产生的原因 主要是财政底子薄； 安置房建设滞后， 没有做到妥善保障； 供地要求急，拆迁不规范；企业及开发商与公益性事业拆迁补 偿水平差异过大，矛盾突出；部分群众对相关补偿政策理解认 识有误区，不合理期望和要求越来越高。 四、处理拆迁工作的方法和措施 针对上述问题，应该采取两步走的工作方法：即对规定的 自行搬迁期内，积极配合拆迁工作主动搬迁的被拆迁户给予奖 励； 对超期仍超越政策、 漫天要价的被拆迁户经多次说服无效、 拒不配合拆迁工作的被拆迁户依法强拆。另外对拆迁过程中相 应的措施给予几点建议： 一是深入宣传，方法到位。 一是深入宣传 ，方法到位 。采用多种形式的宣传方法，对 拆迁项目的意义和拆迁补偿政策进行广泛深入的宣传，深入农 户、田间地头，耐心细致的给群众讲政策，讲好处，充分尊重 被拆迁人的知情权，使广大被拆迁户了解拆迁政策、理解拆迁 意义、自觉支持并配合拆迁工作。 二是排查摸底，掌握户情。 二是排查摸底 ，掌握户情 。做好先期调查工作，合理制定 拆迁总体方案，特别是补偿安置方案，并根据调查的情况，适 时对补偿标准、补偿方案进行调整。譬如：对地面附着物实行
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包干制，不再据实清理补偿，避免抢翻抢盖。同时，要进一步 做好有号召力的重点人员的思想工作，如村干部、党员、老干 部等，使这类重点人员带头支持配合拆迁工作，达到以点带面 的效果。 三是依法推进，程序规范 。 三是依法推进 ，程序规范。我们严格按照相关法律法规和 政策规定推进拆迁、补偿与安置工作，坚持从程序到实体，从 手续到手段，都做到合法规范，坚持以法拆迁，文明拆迁，坚 决杜绝野蛮拆迁和侵犯被征地拆迁的合法利益的不法行为。 四是关注民生，文明执法。 四是关注民生 ， 文明执法 。被拆迁人是牺牲了“小我”成 全“大我”，我们在拆迁特别是启动行政司法程序过程中，坚 持做到以人为本，文明执法，努力达到法律效果和社会效果的 统一。拆迁后，充分关注被拆迁人的生产和生活问题，积极组 织就业培训和指导就业，落实养老保险等社会保障措施，解除 被拆迁人的后顾之忧。实践证明，通过启动行政司法程序能有 力助推拆迁补偿安置协议的签订。 五是统筹兼顾，形成合力。 五是统筹兼顾 ，形成合力 。拆迁工作是一项系统工程，具 有综合性、政策性强、涉及面广、工作难度大等特点，涉及多 个职能部门和单位。我们主动商请有关部门和单位，加强协调 配合，实施综合治理。 六是提高效率，搞好服务 。 六是提高效率 ，搞好服务。我们要求每一位参与拆迁的工 作人员， 改变以往生硬的照章办事， 务必为群众提供暖心服务。
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本着对群众高度负责的态度，为群众排忧解难，对承诺给群众 的事如期、如约地办好，用严格的制度避免可能的工作失误， 使拆迁补偿安置工作置之于广大群众的监督、理解之下。 七是维稳防控，解决矛盾 。 七是维稳防控 ，解决矛盾。把各种社会矛盾和问题解决在 基层、解决在内部、解决在萌芽状态，切实做到发现得早、控 制得住、处置得好，特别是每一次维稳行动或行政强拆、司法 强拆都认真研究，制定周密方案，做到万无一失，使拆迁工作 和谐、顺利、有序进行。 五、关于拆迁及其补偿的建议 鉴于在《物权法》实施以后，绝大多数情况下的拆迁都是 在征收以后进行的，而征收的结果往往也伴随着拆迁。因此， 征收导致所有权或使用权转移，土地上存在建筑物的，所有权 一并转移，因而拆迁是新的所有人对其所有物进行事实处分的 行为。 在此情况下，对于拆迁则既可以采取金钱补偿，也可以采 取产权置换等方法，但是，征收后的拆迁和目前实施的拆迁具 有本质的不同。一是目前由社会和政府共同操作的拆迁将变为 完全由政府操作实施的征收；二是征收拆迁的决策、补偿等程 序将会发生变化。所以，从这个意义上讲，这时的拆迁应当属 于自行拆除的范围。
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至于补偿问题，政府在实施征收时，可以将拟征收的房屋 所占用的土地和房屋分别予以补偿，对于土地部分的征收问 题，目前在有关土地管理的法律、法规以及一些部门规章或者 规范化文件中，已经有一些相应的规定，可以依据这些规定， 根据拟征收的土地所处的区位确定补偿标准和数额；而对于房 屋本身，则应当依据该房屋本身的结构、成新、朝向等因素由 评估机构予以评估，并依据评估结果，给予被征收人以补偿。 于是，对于如不要求安置而要求货币补偿的问题，也可比较容 易解决。 政府在整个征收和拆迁过程中，既应当坚持主导和核心的 地位，又应当坚持“中立化”和 “公正”、“透明”的原则， 将依法作出的评估结果作为的依据，给予被征收人以充分 的补偿。当然，对于不要求安置而要求等额货币补偿如何操作 的问题，尚有待具体深入研究和制定相应办法。 我们要坚持统筹城乡发展、 区域发展、 经济社会协调发展， 用科学发展观指导城区拆迁建设工作，定会将城区建设成为功 能分区明确，规划结构合理、服务功能强大、环境优美的和谐 家园
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