[摘要] 总体上看，西安人口对房价的影响最大，人口每增长1%，房价将上涨0.56个百分点，收入增长与总成本上升（建筑造价和地价）对房价变动也有着等量齐观的显著影响。由此我们认为，中国经济和居民收入快速上升、人口规模膨胀带来的需求扩张，以及建筑造价和地价上升所带来的供给成本上升，成为房价持续快速上涨的根本性动力。
人口对房价的影响定义：
我们都知道，相对于房价来说，中国的是比较低的，这被很多人当作中国房价泡沫化的证据。但另一方面，中国的实际利率也很低，甚至常常是负的。国外的租金较高，但要缴很多的物业税，也要承担可观的维持费用。所以，用租金能否覆盖利息支出来判断泡沫也不容易。还有，中国房价中的贷款比重并不高，银监会就说过，即便房价跌去50%，银行也不会有大麻烦。特别是2010年4月以来，中国的信贷已经严格收紧，购房者的杠杆更小了。而前几年购房的人，由于房价涨了很多，也没有多少债务负担。因此，也不太符合泡沫是债务推动的资产一说。
研究表明，中国房价与收入、建筑造价、地价和人口显著正相关，也就是说，这些因素推动了房价的上升，显示出房价上涨有其基本面支撑，但房价的上涨无法全部由基本面改善得到解释，中国房价经常会超过这些基本面决定的价值。
总体上看，人口对房价的影响，人口每增长1%，房价将上涨0.56个百分点，收入增长与总成本上升（建筑造价和地价）对房价变动也有着等量齐观的显著影响。由此我们认为，中国经济和居民收入快速上升、人口规模膨胀带来的需求扩张，以及建筑造价和地价上升所带来的供给成本上升，成为房价持续快速上涨的根本性动力。以北京市为例，2008-2009年间，消除价格因素影响后，北京住房价格上涨15.3%，其中收入、人口、地价增长分别拉动房价上涨4.5个、2个和4.9个百分点，建筑造价下降拉低房价1.3个百分点，这些基本面因素可解释房价变化的三分之二。
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