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光魔地产机构游勇:房企转型难度大 2012调控仍是谜

————探讨房企转型之殇与路

房天下   2012-02-23 00:00

[摘要] 另外,目前楼市仍受着政策的明显影响,“政策市”说法仍然存在。在游总看来,2012楼市调控政策依旧不明朗,一方面政府强调调控会持续并且从严,另一方面,地方政府不断为政策松绑,再加上货币政策的逐渐宽松,2012楼市调控政策仍旧是谜。

调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。正所谓“穷则思变,变生良机”,传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。

思变,是为了寻找一条适合房企转型的发展之路。2012年2月22日,西安直播间龙年首场大话地产进行中,对房企转型展开激烈的讨论。

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西安光魔地产全程机构总经理 游勇

保障房对商品房没有冲击 分配是难题

在游总看来,保障房的建设究竟是为了保障那部分人群并没有明确的界限和规定,对于最需要保障的人群来说,本地户口等已经成为了限制他们的门槛。

但是,游总也表示,保障房与商品房是两条完全不同的产品线,保障房建设有可能会对市场上部分低端产品造成影响,但总体来讲,并不会对商品房的市场造成太大冲击。“他们面对的是不同的客户群体”游总表示。另外,游总也指出,目前市场上的保障房主要集中在经济适用房,而适用范围更广的公租房则很少见到。

2012调控仍是谜 新项目降价可能性较大

“老百姓在座的都觉得房子降价了,这才是真的降价了,跟统计数据无关,走到哪儿都是降声一片,这才是降价”,关于西安房价下降的消息,游总几句话就表明了自己的观点,而目前的西安楼市,只是统计数据说降了,而老百姓并没有真正感受到房价的下降,以游总前面的标准来衡量,显然是房价并没有真正下降。

另外,目前楼市仍受着政策的明显影响,“政策市”说法仍然存在。在游总看来,2012楼市调控政策依旧不明朗,一方面政府强调调控会持续并且从严,另一方面,地方政府不断为政策松绑,再加上货币政策的逐渐宽松,2012楼市调控政策仍旧是谜。

另外,游总也“透露”,2012最有可能降价的是新上市的项目和一些库存积压比较严重、急于出货的大项目,为了回笼资金,采取以价换量的可能性比较大。

房企转型难度大 做项目要先资金后产品

作为像绿城这样的企业来讲,这么优质的一个公司,它会不会在市场发展中被淘汰,因为房地产是资本运作的一个公司,作为绿城来说,在前两年高速的发展基础上,它可能会遇到问题,但是它不会在市场这样卖,要卖就只能卖项目。非常情况下它可能会降价,但是它不会拿到市场上出售。

作为一个房地产开发,到目前为止任何一个房企,把所有的成本抛完,利润剩20%就不错了,游总表示,它怎么可能把价钱降到成本价以下去销售呢?绿城一个项目利润不到20%,但是一个项目开发用2、3年时间,你把20%利润摊到里面去看看。所以说作为绿城来讲,它宁愿去卖项目,它都不愿意低价促销,尤其作为高端客户群,你降价就是一个耻辱,谁还敢来买。所谓绿城来讲,游总仍持乐观态度:“相信绿城能活下来”,它也应该活下来,像这种对业主负责宁愿出售项目都不降价的企业,它活下来,对所有的业主,对行业标准是非常好的事情。但是绿城现在选择了一个非常奇怪的销售手法,就是全员营销,我觉得这是它下的最后一步棋了。

游总也建议房企,考虑一个项目的时候要首先考虑资金,其次是产品,一定要根据面对的市场进行产品的优化选择,高端的你就踏踏实实把高端做好,就像绿城一样,保证你高端人群的需求,中低端的,以后面临的可能是更大竞争,把产品做精、做细,给人把性价比做到位,可能价格不会降太多,但还是要实际让利给消费者。

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