[摘要] 温家宝总理1月31日在国务院第六次全体会议上提出继续巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。这是温总理两年内五提房价合理回归。而在全国多地近期首套房贷利率松动的背景下，西安首套房贷利率仍在上浮；也有说法称西安住房量已超需求60万套，改善型需求成主体。
温家宝总理1月31日在国务院第六次全体会议上提出继续巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。这是温总理两年内五提房价合理回归。而在多地近期首套房贷利率松动的背景下，西安首套房贷利率仍在上浮；也有说法称西安住房量已超需求60万套，改善型需求成主体。
楼市调控已进行两年，西安楼市目前的状况到底如何？本报于龙年之初派出7位财经记者进行多方采访，推出“西安楼市调查”系列报道，拟从楼市现状如何、各方咋看西安房、买房投资可行否、龙年房市将咋走等四个方面，努力为读者和市民呈现西安楼市的龙年格局。
进入龙年，政府丝毫没有放松对房地产市场的调控力度。西安房地产市场上的新房价格也的确出现了明显的滞涨现象，在个别区域甚至出现了小幅下降。而与此形成鲜明对比的是，部分二手房的价格却维持在高位，甚至高于同一小区或者同地段的新房价格。
新房报价7300元
二手房成交价8500元
记者在西安高新区的几个小区了解到，这里的二手房价普遍高于新建房。
在位于唐延路附近的锦都花园，物业公司工作人员告诉记者，小区里二手房价基本都在每平方米1万元左右，而且卖得还挺快，“去年一个业主卖了套房子，成交价是8500元。”》》延伸阅读： 新房PK二手房:如何实际操作买房才会更加划算
房屋中介金蔷薇不动产的置业顾问袁方则告诉记者，锦都小区目前有几套房子要出手。“位于小区中间地段的每平方米1.1万元；临街房每平方米1万元。”
那么，周边的新建房价格是多少呢？在锦都花园南面不远处的唐延鑫苑，销售人员告诉记者，新建现房价格90多平方米的报价为7500元，80多平方米的为7300元，如果要买，可以有一个点的优惠。而与锦都花园一路之隔的融侨城二期，新房价格为8500元~1万元每平方米；锦都花园北面的莱安逸境，93平方米两室户型的报价为每平方米1.2万元，80多平方米的报价为1.1万元，销售人员告诉记者，如果是一次性付款，可享受8.8折优惠，如果按揭则便宜4个点。
相隔数百米，同属高档小区的莱安逸境的房子比锦都要便宜一些，而且莱安逸境目前已经是现房。
价格倒挂渐成普遍现象
记者通过房屋中介公司了解到，在西安市城东、城南、城北、城西等区域，二手房价高于新房价格的趋势越来越明显。 》》延伸阅读：二手房买卖纠纷频发 法官提醒要核房龄细看房
“去年在个别区域就已经出现这种现象，现在这种迹象更加明显。”科威国际不动产富丽园店的经纪人王三虎告诉记者。他举例说，位于凤城九路南侧的白桦林居小区，二手房价已经过万元了，而与其一路之隔的白桦林间，新房价9000多元。位于凤城五路的紫薇风尚小区，新房报价在8000元左右。相同地段二手房价格则相差无几。王三虎表示，新建房房价较低，但位置可能较偏。二手房虽然价格高点，但大多数都是成熟小区，配套比较完善，位置也较好。
一些低端的二手房与新房的价格差别则没那么明显。HELLO房产西关店的姚迎告诉记者，无论是在同一个小区还是临近的楼盘，这种现象确实有，但比较少，可能几个项目里才能遇到几套这样的情况。“有些业主买的时候价位较低，现在要出手的话，起码要撵齐现在新房的价格水平。”她认为。
西安房地产预警预报专家领导小组秘书长李宇兵认为，深圳、广州等一线城市的一二手房价格几年前就已经倒挂，西安现在也逐渐成为普遍现象。
二手房成本高业主难降价
一二手房价格出现倒挂的原因是什么？李宇兵分析认为，在楼市调控政策没有出现松动的情况下，新商品房价格出现滞涨、甚至下降是大势所趋。一旦房子卖不动，开发商只有选择维持原价或者降价。然而，作为二手房，持有者基本上为个人，一般而言他们只要不急于用钱，不会进行降价销售。
“当然，还有一个问题就是成本。举例来说，如果陈先生2009年以5000元的价格按揭买到一套90平方米的房子，加上装修、贷款、贷款利率、大修基金等等费用，现在即使以每平方米6000元的价格卖出，也不会赚钱。”李宇兵如此分析。
一位银行人士曾经给记者算了笔账：假如以每平方米7000元的价格买下100平方米两室的房子，总价70万元。如首付28万元，贷款42万元，贷款期限为20年，以目前银行的贷款利率来粗略估算，20年下来要给银行还利息36万元。即使20年后，将这套房子以100万元卖出，依然是小幅亏损，因为购买房屋的总成本达到了106万元。
“当然，二手房的业主要卖房子的话，肯定不会亏本卖，再加上有些房子已经装修，所以价格就高。”
王三虎告诉记者。21世纪不动产西安区域总部总经理王红分析，“一二手房出现价格倒挂，最主要的原因是国家对房地产市场调控的力度很大，一手房难以出现上涨，从而导致价格倒挂。当然，从我们一线业务人员回馈的信息来看，目前西安的刚需非常大，因此，提醒那些打算出售房屋的业主，只要在价格方面适当进行松动，房子还是很容易售出的。”
本报记者胡晓军刘雪涛
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