[摘要] “在目前调控政策继续保持从紧、房价下降呈现蔓延态势的情况下，未来，很难断定目前疲弱的房地产股投资机会来临。”面对监管层面近期屡屡发出调控不会放松的信号，接受本报记者连线采访的业内分析师给出了这样的回答。
（来源：金融时报)“在目前调控政策继续保持从紧、房价下降呈现蔓延态势的情况下，未来，很难断定目前疲弱的房地产股投资机会来临。”面对监管层面近期屡屡发出调控不会放松的信号，接受本报记者连线采访的业内分析师给出了这样的回答。
有策略分析师认为，随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。长期来看，由于房地产行业发展的内在驱动依然存在，估值水平较低，因此具备较强的中长期投资价值；但短期来看，预计2011年房地产市场量价将向下调整，四季度和明年一季度系统性机会不大。
楼市调控正在步步趋紧
10月份以来，随着各地房地产成交量的大幅下滑以及上海等地不断爆出房价松动的信号，业内预期楼市调控政策有可能松动的言论开始出现，A股市场房地产板块也走出一波反弹行情。但是很显然，这不过是部分人士的一厢情愿。
业内人士分析认为，尽管最近货币政策微调的声音一度让二级市场的房地产板块表现亢奋，但政策微调并不是针对房地产，这不过是该行业的“空盼望”。在北京市房协秘书长陈志看来，中央房地产宏观调控政策的大方向和基调短期内不可能松动。“房地产调控政策必须有其持续性。”他表示，为了使得房价回归到合理水平，未来的货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再“发力”。有业内人士也认为，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税以及对投资性购房实施严格控制等。
随着“新国八条”、“上海重庆征收房产税”、“珠海双限令”等调控措施的升级，房地产公司的日子也越来越难过，房地产股的寒冬似乎正在来临。据悉，北京二手房房价也全面下跌，成交量更是接近2008年的水平。从当前成交情况来看，消费者观望情绪浓厚，低成交的状态短期内很难有明显改变，房价拐点似乎近在咫尺。
行业面临重新洗牌
由于调控的步步紧逼，使得房地产市场的成交价和成交量都出现了明显的下滑。中指研究院公布的报告显示，11月首周楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。银河证券的监测数据也显示，10月份30个监测城市的成交价格稳中有降，过半城市均价涨跌幅在5%以内，三成城市均价环比下降。北京中原地产市场研究总监张大伟分析认为，房地产调控已经逐渐落实到“降价”环节。“从来看，楼市拐点已经接近。”
分析人士认为，调控不仅需要去掉房价的泡沫，而且会引起行业重新洗牌。有业内认为，从上市房企三季报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，房企的资金流更加紧张，同时负债率也进一步提高，已 过了75%，企业资金压力在进一步加大。
西南证券(600369,股吧)房地产行业分析师肖剑认为，大型房地产企业由于在整个资产规模、项目分布以及融资渠道方面占有优势，如可以通过股权融资来缓解资金压力。在肖剑看来，目前上市房企由于存货的上升，不仅使占压的资金增加，而且一旦资金链断裂，企业就只好被收购或者关门。
地产股走势前景不明
自2010年4月“新国十条”这个“史上最严厉的地产调控政策”出台以来，地产板块一蹶不振，走势一直弱于大盘。从三季报来看，各家房地产上市公司业绩受到国家调控政策影响，未来走势更加扑朔迷离。
有分析师认为，虽然地产板块整体估值较低，不少机构认为其有估值修复的动力，但是国家对于地产调控不放松的预期也成为了投资者头上的达摩克利斯之剑。地产股作为防御性板块，在调控政策不放松的大前提下，板块整体趋势不会发生太大变化，会继续现在的跟随大盘波动的同向性走势，甚至可能比大盘略弱。
有机构认为，目前房地产的开发速度未见明显回落。面对地产调控，销售增长整体下降，房地产新开工、施工增长并没有出现明显回落。但房地产开发投资资金来源总体增长与去年相比出现明显回落。此外，房地产股2011年整体PE约为11倍，估值水平处于历史的底位。股价已经完全反映悲观预期。预计政策面保持稳定，因此估值再度向下调整空间已经不大，板块具备很好的中长期投资价值。
民族证券报告认为，短期房地产市场价格继续下滑、成交量环比下跌将带来基本面向下调整，引发行业风险集中释放，带动板块指数下跌可能，同时待房价泡沫、短期风险消化完毕之后，健康的房地产市场、估值的合理调整将更有利于迎接行业中长期趋势性机会出现。
汪志强：房地产调控中绕不过去的几个尖锐问题
（来源：中国经济网）据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。有业内人士认为，一些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。“上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。”
近期，各种数据和报告均显示，国内房价正在回调，房地产开发商和中介面临巨大压力，一些地方出现了退房潮。政府对房地产的调控初见成效，大多数民众还是欢欣鼓舞的，毕竟住房确实事关民生，房价松动至少给了人们一线希望。
但是笔者看了房企惨淡的资产负债表和《人民日报》针对“退房潮”的评论之后，心里产生了些许担忧，也许会得罪一些人，但还是不吐不快。
《人民日报》针对“退房潮”发表评论称，要想从根本上杜绝房地产市场的“过山车”行情，就要加强调控、尊重市场。毕竟，房子不是一般的消费品，而是事关百姓民生，长远来看也关乎中国经济总体格局的特殊商品。
关注民生当然是好事，我们都会举双手赞成。但笔者以为，有几个很尖锐的问题我们绕不过去。只有把各种可能出现的情况和产生的问题都想到了，考虑清楚了，才能避免政策措施的盲目性，发挥其积极的一面，克服其消极的一面，使房地产调控得以有效落实。这几个问题是：
，“过山车”行情毕竟不是市场的自发秩序，如何让市场主体心甘情愿地去承受？
第二，借“尊重市场”之名加强调控会不会向计划经济时代倒退呢？股市已然是政策市，今天房地产市场也快变成政策市了，那明天哪个产业会是下一个政策依赖型产业？
第三，调控短期来看初见成效，房价已然松动。但房地产是国民经济支柱型产业，支柱型产业出现危机，国民就业和政府税收如何解决？和谐社会也是一个生态系统，破坏了其中一个物种，其他物种必然会出现问题。
第四，调控政策的可持续性何在？先前紧缩的信贷前几日出现了松动迹象，发改委约谈时承诺不涨价的企业纷纷或明或暗地涨价了，房地产作为国民经济支柱型产业，国民经济能承受多久的产业紧缩？
第五，一旦政策松动，房价会不会报复性反弹？更要紧的是，紧缩政策下，往往倒下去的是小企业，活下来的是大企业。后调控时代，大企业的垄断度是不是又提高了？这还不是最坏的结果。最坏的结果是，在政策紧缩过程中，民营企业纷纷倒下做了炮灰。
毫无疑问，国家调控房地产市场的政策出发点是好的，但同时也可能会衍生出一系列不利于国民经济和社会民生的问题。笔者以为，在房地产市场调控的过程中，还是要多用市场的手段，少用行政的手段，这样才有可能把调控带来的一些消极影响降到。(汪志强)
（来源：新闻晨报）
在出席第八届中国－东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市走访了人才市场、农贸市场和居民小区，了解就业、物价和社会保障等情况，并主持召开座谈会听取当地意见和建议。
物价
抑制物价首先要管好食品价格，要保障供给，要切实降低流通成本，要落实好社会救助和保障标准与物价上涨挂钩的联动机制；在当前物价较高的情况下，对低收入群众要做到应保尽保
目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。要抓好保障性住房建设，要增加普通商品房的用地供给；要让保障房建设真正成为改善中低收入家庭基本居住条件的民生工程、阳光工程。
2011年第17期《求是》杂志将发表中共中央政治局常委、国务院总理温家宝的重要文章《关于当前的宏观经济形势和经济工作》强调指出，目前是房产地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。
温家宝指出，目前，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。
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