[摘要] 房地产一直走跌 银行业到底还能支撑多久。银监会昨天披露，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。
银行业房地产风险总体可控可承受房价下跌四成
银监会昨天披露，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到，的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。
刘明康表示，这与以下几方面因素密切相关。，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况
第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。
第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明，我国房地产贷款总体风险可控。
资金链断裂 部分中小房企深陷“高利贷”泥潭
在一南一北两座民间借贷“疯狂”的城市——温州和鄂尔多斯，一些中小房地产开发商正吞食着高利贷的苦果。有报道称，鄂尔多斯一位开发商因资金链断裂而自杀，而温州当地众多中小房地产开发商与民间借贷资金更是纠缠不清，不少企业命悬一线。
押产 “高利贷”催化融资困局
10月10日，奥米流体设备科技有限公司董事长孙福财“跑路”后回到温州。孙福财回应表示，前几年，企业因订单多而向银行和民间分别借贷数千万元，用于扩大生产规模。但今年以来银根收紧，资金链出现了问题。中国证券报记者获悉，孙福财将流动资金大笔投向了土地和房产购置。
在温州乐清三旗集团董事长陈福财“跑路”事件发生后，浙江有关部门调查组调查发现，孙福财与陈福财两人的企业主要问题都源于“多元化扩张”。
电缆制造企业三旗集团在主业之外，短时间内投资组建了多家子公司，经营范围扩至塑胶、房地产、酿酒等行业。还通过子公司在江苏太仓购买了一个庄园，在江西高安购入一块土地。知情人士透露：“经营行业过多，投资战线过长，资金运作顾此失彼，企业面临极大压力。”
不仅上述两家企业押宝房地产，近年来，以民营经济为主导的浙江，传统的制造业利润日渐微薄，而房地产已经成为这些民营企业的发展重头。根据“2010温州市百强企业”排行榜，除2家房地产公司、6家建筑公司外，有50多家制造业企业涉足房地产开发，其中包括康奈、奥康、报喜鸟、德力西、人民电器等企业。
一位温州籍开发商对中国证券报记者表示，2003年看到房地产项目好赚钱，在江苏拿地开发别墅，前两年别墅销售情况火爆，资金回流状况良好，但自限购措施出台后，别墅销量跟不上，投资客也把资金投向民间借贷市场，企业资金链非常紧张。
温州中小企业融资危机发生后，有媒体报道鄂尔多斯开发商资金链断裂，其中标志性事件是中富房地产开发有限责任公司老板自杀。
随着限贷、限购政策实施，保障房、公租房的建设以及房地产开发贷、个人按揭贷和银行信托融资的大门关闭。“现在房地产投资者的资金链紧张，压力确实很大。”温州市工商联房地产商会副秘书长卓学宋说。
中国证券报记者从温州市法院了解到，今年1月到8月，温州市累计民间借贷纠纷案件数同比增长25.73%，涉案金额50多亿元，同比增长71%。其中，仅8月涉案金额已达10.7亿元。
住宅销售均价接连三月下滑 房企自筹资金比例继续扩大
由于银根收紧，房地产信托融资日益严格，开发商们想要获取资金更多只能依靠自己
在18日国家统计局公布70个大中城市住宅价格数据后，19日中指研究院又公布了《2011年1-9月
根据的数据显示，1-9月商品房销售面积同比增长12.9%，比1-8 月略有下降；同时住宅销售均价连续三月小幅下降，新开工面积增速也继续下滑；此外，1-9月开发企业资金来源同比增速微幅下降，自筹资金占比继续扩大。
对此，长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶就表示：“随着住宅销售均价连续下滑，说明政府的调控政策开始真正的显现威力。而在银行收紧房地产信贷的情况下，年底房企自筹资金比例也还将继续扩大。”
住宅销售
均价连续三月小幅下降
今年1-9月，商品房销售面积为7.1亿平方米，同比增长12.9%，增速与1-8月相比下降0.7个百分点，但比去年全年高2 个百分点。9月商品房销售面积11435万平方米，高于去年全年月均水平(8700万平方米)，达到本年的第二个高点，但同比增速仍然处于较低水平。9月商品房销售面积同比增长9.5%，增速明显下降，降至本年低位，比上月放缓4.1个百分点。
对于商品房销售面积的同比增长，分析人士就认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，由此拉高了商品房销售面积。
不过，虽然整体的住宅销售面积呈上涨态势，但价格方面却已经连续三月出现小幅下降。
数据显示，1-9月商品房和住宅销售均价分别为5514元/平方米和5140元/平方米，较1-8月销售均价均下降0.8%，比去年同期分别上涨9.4%和8.2%，增速继续放缓。中房指数系统百城价格指数也显示，2011年9月，100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8 月持平，44个城市环比下跌。而十大城市的平均价格则与8月基本持平。
此外，1-9 月虽然各类供应指标保持平稳增长，但新开工面积增速继续下滑。
其中前三季度房地产开发投资额44225亿元，同比增长32%，增幅比1-8月略降1.2个百分点，但仍高位运行。同期住宅开发投资31788亿元，同比增长35.2%，增幅比1-8 月略降1.2 个百分点。从9月当月数据来看，房地产开发投资继续增长，完成开发投资额6444 亿元，环比增长9.1%，是2007年以来的第2高位(仅次于今年6 月的7513亿元)；同比增长25%，比8月减少6.6个百分点。而这也表示，9月单月房地产开发投资额虽然继续增加，但同比增速下降。
房企发力促销回笼资金 三季度拿地热情回升
近期龙湖地产在上海的多个项目开展大幅度促销，位于嘉定的龙湖郦城被爆出价格从1.6万元直降至1.3万元，并引来前期业主维权。与此同时，星河湾也悄悄下调了其位于上海闵行区的项目价格，下调幅度约20%。此前，龙湖地产已在重庆、青岛分别开展了规模较大的低价促销。
业内人士表示，部分开发商资金链已经紧绷，不得不降价促销以回笼资金，而对于大多数品牌开发商来说，资金链尚未紧绷到2008年的程度，大量推盘谨慎促销仍是主要策略。
开发商或加力推盘
从目前大型房企已经完成的销售情况来看，多数总体销售成绩良好，已完成或接近全年目标，未来为促销而大幅降价的动力较小。截至9月底，万科今年以来的销售额已达到970.8亿元，根据已经签约的情况，预计10月销售额可能超过1000亿元。
金地集团1至9月累计实现签约面积145.9万平方米，同比增长9.6%，累计签约金额197.3亿元，同比增长28.4%。招商地产今年上半年实现认购金额120亿元，与去年全年合同销售额146亿元仅一步之遥。安信证券认为，招商地产实现全年200亿元的销售目标可以期待。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，楼市调控开始后很多房企就开始拓展融资渠道，虽然资金确实愈发紧张，但各大房企都在通过自己的方式消化压力，一些项目的前期销售回款情况也较为乐观，从而延长了房企的扛价时间。
不过，随着“金九银十”遇冷，大型房企销售出现不同程度下滑。据链家地产市场研究部统计，万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富等5家房企9月销售业绩同比分别下滑12%、20%、16%、16%和25%。
有专家指出，对于上市房企而言，上半年高达9000多万元的巨量存货将成为高悬在其头上的“堰塞湖”，在多个城市房屋存量突破或接近2008年的高峰水平之时，以价换量、大量推盘、化解存货，有可能成为四季度房企的主要策略。
房企巨头出手拿地
就在房企推盘回笼资金的同时，三季度以来开发商拿地热情突然提高，随着上半年地价的大幅调整，一线城市土地成交量有所恢复。
从8月底到9月初，短短20天的时间内，万科就以合作或单独开发的方式接连在北京拿下4块地。9月18日，万科以12.7亿元的底价夺得广州白云大道一幅地块；19日，万科再联合另外两家企业，以16.2亿元竞得广东南海南桂路地铁站西北侧的两宗地块。
多家房企巨头在沉寂了大半年之后，选择在近期出手拿地。上海同策房产咨询股份有限公司统计显示，8月，房企抄底土地市场的动作掀起高潮，该公司监测的30家标杆房企征战，拿下38幅土地，堪称大手笔。绿地集团8月拿下了12幅土地，而碧桂园单月进账11幅。
进入9月以来，保利地产公告，旗下全资子公司及控股子公司合计拿地价格总额达49.5亿元。9月16日，华润置地旗下的超智资源有限公司以底价摘得宁波市某商住地块，总成交额约4亿元。
链家地产市场研究部统计，今年前三季度，北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比下降8%。不过，三季度一线城市土地成交出现爆发性上涨，首次赶超去年，同比上涨约22.1%。
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