[摘要] 楼市调控进入白热化阶段，房地产开发商与调控当局的博弈也进入了一个分水岭，结果如何呢？到底房价是“稳中有降”还是“价涨量跌”？为什么统计数据总是雾里看花终隔一层？究其原因，还是保障房的“稀释作用”，整体房价看似“稳中有降”。
楼市调控进入白热化阶段，房地产开发商与调控当局的博弈也进入了一个分水岭，结果如何呢？到底房价是“稳中有降”还是“价涨量跌”？为什么统计数据总是雾里看花终隔一层？究其原因，还是保障房的“稀释作用”，整体房价看似“稳中有降”，但这其实是包含了不具市场“代表性”的保障房的结果，特别是保障房无论是数量还是价格都齐齐“上马”的今年，将其计入房价总体评估数据，难以反映真实的市场行情。毕竟，商品房与保障房的性质是不一样的，商品房价格的回归才是调控的目标所在，依赖被“稀释”的房价统计数据，实在难以对未来的调控做出准确把握。
房价上演“被下降”，数据也需“双轨制”
这几年，老百姓给高房价压的喘不过气来，降房价已是众望所归，已是关乎民生的大事，调控当局想要稳定大局自然是不敢怠慢。为了降低房价，采用各种强制手段多管齐下，前有保障房，后有限购，左有调准备金率，右有加息，但是，有打压面，自然就有对抗面，开发商、炒房投机者自然是这次博弈的对立面，站在他们的利益层面上，自然是要抱着房子死扛到底的，所以，我们也就看到了这厢调控政策暴风骤雨下不停，那厢楼市价格仍是阴晴不定，市场反应不温不火，至少老百姓大都觉得房子仍是“天价”，大家都呈持币观望态势。这个时候，宏观数据突然跳出来高喊一句“房价降了”，但是，是“真降”还是“假降”，是“下降”还是“被下降”实在是有待商榷。 》》延伸阅读：三部委要求各地8月10日前报送保障房筹资情况
在笔者看来，我们的房价统计方法有改进的必要，不能为了“漂亮”而“化妆”打扮。这次统计数据的下降就归功于低于市价的保障房的“化妆”效果，据悉，在北京今年1~5月成交的3万套普通住宅中，保障房占近五分之一，且价格大都在5000~8000/平方米之间，而市场上的商品房仍处于两三万每平方米的高位，在保障房以如此低于市价的情况下计入平均房价统计数据，房价只能“被下降”。
实际上，就本质而言，商品房属于市场化运作，通过充分配置内外部资源，实现自身效益的化。而保障房属于行政化运作，保障房的建设数量和价格主要由政府制定，成本低廉，利润微薄，主要目标是保障低收入者的基本生存条件。因此，在我们的房价统计数据中，保障房所占的权重值得研究，从数量上看，在未来保障房数量要占住房建设半壁江山的硬指标可能催生一系列问题，除了资金，用地以外，还包括对房价统计的稀释作用，所以保障房所占比例不可重达50%。从居民生活价格指数上看，衣、食、住、行在价格指数中各占一定的比重，而保障房由于其公益性质，在统计时所占权重应当适当降低，还需要进行科学分类。房价是商品运作的结果，不能兑入“公益之水”来“稀释”它。
透过现象看本质，市场“冷暖自知”
关乎国计民生的宏观调控不能只凭一家之说，依赖“漂亮”的宏观数据只会一叶障目，看不清形势。房市的调控一定要透过现象看本质，否则可能会导致严重的后果。
一方面，房价“被下降”的错误信息可能诱导未来决策失误，特别是在调控政策才初显成效的当下，有心人士可能借此大做文章，渲染楼市调控已经促使房价下跌，营造调控得力的假象。更让让人担忧的是“注水数据”可能导致决策层对调控效果盲目乐观，一是对未来的调控决策手软，最终使得本次调控再次沦为“空调”，二是放松已开工保障房的落实，正好缓解地方政府无钱造保障房的压力，再次造就一堆“烂尾工程”，甚至将“硬指标”变成“空口号”。 》》延伸阅读：今年西安保障房项目多半已开工
另一方面，保障与市场“混战”恐致房改倒退。现在保障房和商品房陷入一种“混战”的局面，由于中央对地方保障房建设下达了硬指标，因此保障房建设用地将大量挤占商品房建设用地。在土地供应方面，国土部门数据显示，今年计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，如果加上中小套型商品房用地，合计比例将达到78.6%。在这种情况下，属于市场的商品房建设将受到挤压，给未来商品房房价的上涨埋下了祸根。而保障房由于其性质使然，只满足基本住房需求，大有向过去单位福利房倒退的趋势。况且，在制度不完善的情况下，“富豪住保障房”、“关系分房”“贫困造假”也是不可避免，走的完全是一条脱离市场化的路线。在这种情况下，要将保障房计入整体房价的统计数据，实在有些牵强，到底市场反应如何？百姓是冷暖自知。
剔除保障房“贡献”，制度创新是关键
关于房价统计数据，必须保障归保障，市场归市场，特别是在宏观决策需要以统计局数据为判断依据的情况下，必须要剔除保障房的贡献，实现保障房制度的创新。要逐步完善保障房价格信息统计发布制度，在保障房与商品房同步运行的“双轨制”下，实现保障房和商品房开发贷款的分类管理，分类进行保障房价格信息和商品房价格信息的统计发布，对保障房和商品房的价格统计进行区分，以真实反映市场变化，防止错误信息误导市场，要优化楼市调控。除此以外，可以单独列出保障房建设分流商品房交易而产生的“拉低”效应，对数据进行综合科学的分析，而不是像现在这样以偏概全。其实，保障房数据“稀释”房价只是当前我国实行保障房与商品房“双轨制”所遇到的问题的冰山一角，未来，还有更多关于保障房的问题等待解决，特别是制度完善和资金支持的问题，中国的保障房之路，还任重而道远。
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