[摘要] 保障房建设是改善城市低收入居民居住条件的一项民生工程，对于促进社会和谐稳定具有重要意义。当前保障房建设已取得了重要进展，但在建设过程中也出现了一些问题，亟须改善。
（来源：中国证券报）保障房建设是改善城市低收入居民居住条件的一项民生工程，对于促进社会和谐稳定具有重要意义。当前保障房建设已取得了重要进展，但在建设过程中也出现了一些问题，亟须改善。今天本报《地产中国》栏目推出专题报道，围绕保障房建设资金筹集、使用、监管这一线索，从不同侧面剖析当前保障房建设过程中遇到的问题，尝试提出建设性的解决办法，从而促进保障房建设顺利进行，推动保障房建设目标的
“现在只要你的项目和保障房沾边，审批都特快，银行贷款也很快到位。其实我们拿了钱去干什么，谁也不知道。”上海某中小房地产开发商杨希(化名)表示。中国证券报记者采访发现，杨希所说的情况在社会资金参与保障房建设方面并不罕见，当前一方面保障房建设存在资金瓶颈，另一方面在保障房建设过程中，各地还存在着保障房专项建设资金被套取、挪用、侵占等问题。
业内人士认为，保障房建设是“十二五”期间的重点民生工程，不能因个别企业“钻空子”的行为，影响整个保障房建设。有关部门应尽快完善保障房资金申请使用等方面的制度，加强监管设立综合督查部门，综合管理与保障房项目建设相关的土地、信贷等环节，严禁套取、挪用、侵占保障房建设专项资金。
土地收入锐减资金缺口尚存
中国证券报记者发现，在各地的保障房建设过程中，土地和资金是保障房建设的两大难题。根据国土资源部汇总的数据，今年保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，比去年供应计划增长17.6%，超出了今年计划建设1000万套保障性安居工程的用地需求量，土地问题得以缓解。相比之下，资金缺口问题更为急切。
住建部副部长齐骥此前表示，2011年的保障房建设任务将通过一般预算安排、提取土地出让净、住房公积金增值以及积极引导社会资金参与等方式，确保保障房建设资金的落实。
地方政府的土地出让净是保障房建设最主要的资金组成部分。根据国土资源部公布的数据，2010年土地出让成交总价款2.7万亿元。
自2010年以来，在严厉的房地产宏观调控背景下，2011年各地土地市场普遍比较冷清，部分城市土地出让收入大幅降低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，纵观今年上半年的土地出让形势，2011年各地方政府的土地出让净将锐减，估计只有1.3万亿元左右。“地方政府至少计提土地出让净的10%是没问题的，但是整个土地出让的基数大幅减少了，地方政府自筹的这部分资金就成了大问题。”
据测算，2011年建设1000万套保障房需投入资金约1.34万亿元，其中大部分需要地方政府采取各种方式筹集。按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工自身筹集3400亿元。也就是说，1.34万亿元建设资金中已有8400亿元投入有了着落，但还剩余约5000多亿元的资金缺口，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。根据业内人士的测算，截至目前扣除前期已经确定的保障房建设资金，资金缺口仍在3000至4000亿元左右。
三类乱象并存资金使用堪忧
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其一，“移花接木”：房地产开发企业资金链紧绷，用保障房项目套取专项资金。今年要开工建设的1000万套保障房中，有400万套是棚户区改造住房。中国证券报记者了解到，2011年以来，许多商业银行对棚户区改造任务集中的省份专门设立了“棚户区改造专项贷款”，但是在贷款审批和发放过程中，却被某些中小房地产开发企业钻了空子。
上海某中小房地产开发商杨希告诉中国证券报记者，今年以来银行信贷政策持续收紧，中小房地产开发商只能“各显神通”找钱。据杨希介绍，山西、陕西、河北等都有专项的棚户区改造贷款，今年有许多上海中小开发商就奔赴这些地方，从某些当地银行走关系、巧立名目拿到贷款资金后再想办法挪到外省其他的房地产项目中。“不过，大部分都是中小开发商去打棚户区改造专项贷款的主意，而且资金量也不大，也就几千万元。”杨希表示：“保障房是个筐，啥都往里装。现在只要你的项目和保障房沾边，审批都特快，银行贷款也能很快到位。其实我们拿了钱去干什么，谁也不知道。”
其二，“先私后公”：房地产开发企业配建保障房项目，挪用保障房建设资金。
北京某建筑材料供应商尹海前段时间就刚刚终止了给大兴某在建保障房项目供应建筑材料的合同。尹海表示，他所供应的建筑材料，既提供给房地产开发商本身的商业地产项目，又提供给其配建的保障房项目。“而每每到了回款时间，对方肯定是先把商业地产的项目款结了，保障房那部分的资金则是一拖再拖，时间长了我们实在是受不了。目前，我们只给这个开发商的商业地产项目供应材料了。”尹海介绍，该保障房项目规划有9栋，从去年到现在才建成了4栋，工期一再拖延，很大一部分原因就是保障房项目建设、采购原材料等资金一再被挪用。
其三，“瘦身钢筋”：房地产开发企业为保利润，侵占保障房项目建设资金，压低建设成本。
近期有媒体报道了南宁、石家庄等多地的保障性住房被查出存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严等问题。有地方保障房项目负责人向中国证券报记者透露，在保障房建设过程中类似“瘦身钢筋”的问题确实存在。“由于投入资金不足，保障房建设标准总的来说不高。基本的质量标准能保证就不错了，房屋结构设计、外观造型设计、长期安全问题等很难像商业住宅项目一样高标准执行。”另外，由于今年以来人工成本接连上涨，房地产开发商在保障房项目建设中，往往出于成本考虑压缩人工成本，导致项目建设进度迟迟不能推进。
资金需求高企监管亟待加强
显然，要完成今年的保障房投资建设任务，仅靠现有的资金来源渠道远远不够。从中长期看，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，资金需求将维持在高水平。
与此同时，如何规范和管理本就紧张的保障房专项建设资金，显得更为急迫。根据审计署2010年“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”显示，在重点调查的32个城市中，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。
邹晓云指出，和以往不一样的是，目前各地方政府都在全力推动保障房项目建设，力争完成3600万套保障房建设目标。然而，保障房项目建设涉及地方的土地、财政、建设、信贷等多个部门，才会被某些别有用心的个人或企业钻了空子。他指出，应该设立一个综合督查部门，专门监管保障房专项资金的管理和使用情况。同时，保障房项目建设的资金、进度等相关信息应该完全公开、透明，并接受舆论和社会的监督。“对于保障房专项贷款的去处和用途，不仅仅是商业银行，地方住建部门、审计部门、社会公众等都有监督和管理的权利和义务。”
（来源：上海证券报）今年保障性住房前所未有的建设力度，已经成为进一步加剧房企分化的助推器。有业内人士认为，加大保障房建设和供应力度的同时，商品房市场持续低迷，在保障房建设中担任重要角色的大型房企无疑可以抢占更多市场份额。也正因为如此，依靠主业越来越难生存的中小房企开始“不务正业”，转而涉足采矿、旅游、电影院等其他行业谋求新的利润增长点。
大型
房企土地成本优势明显
“从表面上看，大型房企和中小房企的拿地政策是完全一样的，但实质上大有不同。”一家房地产咨询机构土地运营部负责人向记者介绍。尤其是在资金上，不少大型房企能够享受政府贴息，向银行借贷开发，政府会给予一定补贴；有的则能享受较低的银行贷款利率。“有些地方国企拿地，甚至是地方政府出面向银行借贷开发。”该人士向记者透露。这样的资金和信誉优势，中小开发企业根本无法与之相比。
上海某区负责土地出让的工作人员向记者坦言：“我们当然更愿意把地卖给大型房企。”该人士透露，中小房企拿地需要100%支付土地出让金才行，而大型房企拿地只需要成立一个项目公司就行了。
而今年保障性住房前所未有的建设力度，将加速房企分化。“在保障房建设和供应力度不断加大的同时，商品房市场不景气，在保障房建设中担任重要角色的大型房企无疑将进一步抢占市场份额。”中国房地产信息集团分析师付琦向记者表示。
和地方政府的亲密关系，令一些大型房企通过建设保障房获得更大的市场空间。金隅股份执行董事兼财务总监王洪军在2010年业绩发布会上称，该公司保障房的毛利率高达20%以上。金隅保障房项目能取得如此高毛利率的主要原因之一，就是将工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。
目前，我国实行严格的土地用途管理制度，工业用地使用权出让年限50年，居住用地70年。土地用途的改变，必须取得出让方的同意或批准，同时还须取得地方政府规划部门的同意。工业用地和住宅用地之间差价巨大。
金隅股份是大型国有控股企业，未来会继续投入更多资源开发保障房，预计将有100万平方米工业用地转作保障房用地。
在上海，一位政府人士向记者透露，不少保障房的建设用地都是地方大型房企通过“退二进三”的方式获得。所谓“退二进三”，是指中心城区的现有工业用地、仓储用地以及涉及工业企业的其他用地，通过政府收储的方式将原传统工业退出城区，并将该地块改造成第三产业用地的行为。在政府部门协调下，这些工业地块不需要通过“招拍挂”，由政府直接划转为住宅用地进行保障房建设，有的甚至不需补交工业用地转化为住宅用地的土地出让金。
保障房融资破局有利大房企
不仅是在土地方面，大型房企在资金上的优势也是中小房企望尘莫及的，尤其是保障房融资瓶颈被打破之后，大型房企在保障房建设领域将占领制高点。
近日，有消
光大证券地产分析师万知认为，一级开发和保障房业务占比较大的企业一般都是政府的融资平台，保障房融资的放开意味着这一类公司恢复了融资功能，很有可能在一级开发业务上获得地方政府支持。
中银国际地产分析师田世欣也认为，保障房专项融资渠道开闸，主要受益的开发商是国有地产企业，特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商。他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来，缓解商品房开发部门的资金压力，如金隅股份、首开股份、保利地产、栖霞建设等。
相比大型房企，中小开发商投身保障房则显得毫无底气。在此前中房指数研究院举行的保障房专题研讨会上，上海一家中型开发商投资部经理就表示，由于保障房建设在开始之前，政府就已将开发企业的利润水平设定好，而且属于微利，因此开发商参与保障房建设最关键的是对整个工程的把控度以及成本控制，成本控制比较好的企业才能保证一定利润。因此一般都是大企业和政府联合操作，政府在招标的时候往往会设置条件，如参建企业的资质、银行信贷等级等，这样就把中小企业排除在外了。
中小房企开始“不务正业”
在长期的楼市调控下，在土地和资金上不具优势、同时有难以涉足保障房领域的中小房企，越来越感受到房地产市场上的生存压力，纷纷转向采矿、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点。
华业地产6月15日公告称，拟投资不超过3.5亿元，用于收购包括但不限于金矿等矿产资源的采矿权、探矿权及矿业公司股权等。次日，莱茵置业公告，拟在贵州省贵阳市成立一家全资子公司，公司名称暂定为“贵州莱茵达矿业发展有限公司”，注册资本为5000万元。而近期抛出“涉矿”公告和投资计划的房企还包括绿景地产(000502,股吧)、新湖中宝(600208,股吧)、中天城投(000540,股吧)、鼎立股份(600614,股吧)、嘉宝集团(600622,股吧)、万泽股份(000534,股吧)、中珠控股(600568,股吧)、西藏城投(600773,股吧)等。
虽然有些涉矿房企有依靠“沾矿就涨”抬升股价的嫌疑，但分析人士指出，在市场低迷和政策调控之下，房地产企业寻找新的业绩突破口是一种正常需求。正如新湖中宝和华业地产在公告中都表示，公司为改变当前以房地产业为单一业务存在风险的局面，因此积极寻找在新行业的利润增长点。
“房地产市场受政策影响太大，上半年世茂股份(600823,股吧)新推项目较少，只有南京项目的推出带来2亿元的销售收入。”世茂股份财务总监陈汝侠向记者坦言。为了追求新的利润增长点，世茂股份旗下全资子公司世茂影院近期与杜比实验室和科视签订合作协议，订购100套数字影院产品，计划5年间将影院开至60家，票房收入达到15亿元。
更有一些小型房企利用“船小好掉头”的优势，纷纷涉足电煤、旅游开发等领域。 在政策、资金双重压力下，小型房企面临的选择要么是被大型房企并购，要么是及早转型。在房地产行业高速发展10年之后，房企洗牌大潮已势不可挡。
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