[摘要] 记者6月7日从安康市有关部门获悉，安康市今年已完成投资33亿元，建成保障性住房2.8万余套。
记者6月7日从安康市有关部门获悉，安康市今年已完成投资33亿元，建成保障性住房2.8万余套。
据了解，今年省上向安康市下达保障性安居工程建设任务3.65万套。目前，全市已建成2.8万余套保障性住房，占总任务的76.8%。据悉，安康市日前还召开了全市保障性安居工程建设专题会议，要求部分尚未开工建设的项目必须于6月底前开工建设，确保惠民政策落到实处。
保障房或成房企“保护伞”
在新政炙热的市场环境下，今年建设保障房数量1000万套的计划，就像政府派太阳伞一样把保障性住房分发给房企。出于信贷支持、快速周转资金、土地优惠、税收优惠等各种目的，国内万科、保利等房企纷纷投身保障房建设，而省内诸如实力集团等不少房企也跃跃欲试，意向加入保障房建设的队伍中来。
国内 品牌房企向保障房示好
“十二五”期间，将规划建设保障房3600万套，其中，今年建设保障房数量1000万套。面对如此巨大的开发量，保障房领域从最初成为制约房地产企业的重大“利空”，经过一段时间的消化，正在成为万科地产[简介 动态]、保利地产、中国建筑、中天城投等各大开发商争相进军的领域。
3月10日，万科在广州向保障房建设示好，宣称建保障房只要给一块钱利润就够了。而在万科“献媚”前一天，国内一笔保障房投资协议诞生，中天城投与贵州省签订了200亿元保障房项目投资框架协议，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）各类保障性安居工程及其配套设施。
随之，恒大地产、中国建筑和绿城地产等品牌开发商也相继表态愿意投身保障房开发。其中，恒大副主席兼总裁夏海钧在业绩发布会上就表示，为配合政府的楼市政策，恒大将与政府合作于一线城市兴建保障性住房；中国建筑副主席兼行政总裁周勇在中国建筑2010年全年业绩发布会上曾透露，未来将投资80亿元于保障性住房项目，目标争取6个项目逾300万平方米的建筑面积，主要位于渤海、珠三角及中西部地区。
“近段时间，进军保障房的主要是国企和大型品牌房企。”业内人士分析，主要原因在于国企和大型房企在争取项目、拿地和融资等方面能力强，其中，国企参与保障房开发更多是一种政治任务，而大型品牌房企则凭借开发方面更丰富的经验、更强的资源整合能力、更好的品牌、信誉等方面为政府青睐。
省内 部分房企认为“有利可图”
按计划，昆明市今年要建设12.4万套保障性住房。昆明不少本土房地产开发企业也跃跃欲试，纷纷向保障房市场亮绿灯。此前，实力集团总裁张娅女士就对介入保障房住房市场很有信心。
一位不愿意具名的昆明地产公司总经理张某也向云信记者透露，该公司正在和政府洽谈保障房建设相关事宜。张某表示，目前，许多地产项目，通常会要求配建一部分保障房，比如100亩土地统一出让，其中50亩用于建设保障性住房。虽然保障房项目在账面利润上无法与一般的商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定优惠，保障房建设仍然有利可图。
分析 易贷款、风险低是主因
业内人士分析指出，在商品房市场冷淡时，虽然保障房的利润较低，但是并非无利可图，承建保障房建设的利润率约为3-5%，主要在于能保证开发商固定的市场份额。另外，虽然目前并没有大规模的成熟模式，但是无论是政府、经济学家、房地产商，都在试图为保障房的融资、建设找出一条更加符合社会发展、符合各方利益的发展方式。
保障房账面上的利润虽然单薄，但经过资金杠杆后利润立即加码。“这个节骨眼，开发商贷款太难了，中小开发商基本贷不到款，大型开发商贷款额也大幅下滑。而由于政府大力支持保障房建设，开发商通过参与保障房建设一方面获得贷款相对容易，另一方面又可以通过滚动开发获得利润。”该业内人士认为，“房企开发保障房可以相对容易获得银行贷款，资金投入少，从而降低开发风险。”
（来源：华夏时报）
今年的5月份对于整个房地产市场来说，都失去了往日的辉煌。楼市成交遇冷、存量上升、价格回落，但“噩梦”似乎还没结束。当5月份土地成交数据出来的时候，还是让市场“凉了一大截”。
以北京为例，5月31日，来自北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。而对于目前开发商不愿出手拿地致使土地财政锐减的现状，地方政府也是使出浑身解数。除了在推出保障房用地同时搭售商业用地外，本来往年遇冷的保障房建设项目也成了融资的香饽饽。
急切的卖地心态
5月31日，可以说是北京土地市场的一个转折点。这一天，北京市土地储备中心公布了北京1-5月出让住宅用地的“惨淡”数据。而也是31日这一天，北京市土地储备中心举办了专门的“近期入市交易土地介绍”信息发布会，高调表示将从6月份起逐步推出1200公顷经营性用地。
据中海地产一位负责前期投资的负责人向记者描述，在这场“别开生面”的入市土地信息发布会上，各区县土地储备分中心可以说是经过了“精心的准备”，现场除了有展示二、三、四季度拟推出重点地块的介绍展板，各区县还准备了相关图片、电子资料、城区规划，甚至特别为此逐一印制了各地块介绍手册。
“6月份起将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应，下个阶段，还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。”北京市土地储备中心副主任田锋高调表示。
“这种大规模入市土地信息发布的方式以前很少见，在北京也没有过一下子公开整个下半年土地供应计划的先例。”上述中海地产人士向本报记者表示。
事实上，地方国土部门热情推地的背后，则是开发商拿地热情“”的锐减。
5月31日，北京市土地整理储备中心的数据显示，5月，北京住宅用地仅成交3宗，比4月还减少1宗；建设用地面积28.6公顷，同比下降69.1%。而截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量，即1225公顷的1/10。
“目前调控的大背景下，开发商的住宅销售较差，这也对其拿地预期有明显影响。”伟业我爱我家(微博)副总裁胡景晖(微博博客)分析，“由于未来调控趋势不明朗，开发商拿地都比较慎重，对地块的品质位置都有了更高的要求，这也是目前土地市场遇冷的主要原因。”
而事实上，从地块分布来看，今年推出的住宅用地几乎全部位于城八区以外的郊区，地理位置相对较偏远；而从地块结构来看，大多数地块需配建限价商品房、公共租赁房等保障房，开发商的开发利润也并不大。
出招破解土地僵局
地方政府钱袋子有点“窘”。一方面是土地收入的下降，而另一方面，保障房投资规模的不断扩大，也使得地方政府的资金捉襟见肘。
在这一背景下，各地不得不想方设法打破土地僵局。
地方政府对保障房的态度也发生了“转变”。据上述接近北京市国土局的专业人士表示，现在，地方政府对保障房的操作方式也逐渐灵活起来，无论是变相拆迁收入，还是便捷的融资绿灯，都让地方政府感到“有利可图”。
事实上，目前银监会已经开始调整收缩地方融资平台贷款。保障房建设项目则成为地方融资平台可以申请平台贷的项目。此前中国银监会主席刘明康(专栏)在接受媒体采访时也表示，目前仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。因此，据记者了解，目前，以保障房名义融资已经成为地方政府惯用的手法。
而某省一建设厅工作人员告诉记者，目前不少省市主动调高保障房建设套数，也与融资有关。
另一方面，近日，关于北京市试水土地债券融资的消息如同一颗重磅炸弹引起各方关注。
记者从接近北京市国土局的一位专业人士处了解到，土地债券融资的模式早已纳入到北京市土地市场改革中，也是北京市对土地招拍挂出让模式之外的一种土地融资创新。
据上述接近北京市国土局的专业人士透露，北京市国土局从去年就开始研究土地债券、险资进入等相关融资问题。今年5月17日，北京市国土局公布的《2011年土地储备开发计划》中已经将措辞进行了调整，首次提到“北京将探索土地债券等融资模式”。
上海市曾经大力推行的土地“预申请”制度，也在试行不到一年后悄然松绑。据当地媒体报道，“预申请”制度的松绑与上海土地市场连月的遇冷状态有直接关系。业内分析人士表示，由于土地“预申请”制度要求土地出让完全公开透明，但如果取消预申请，地方政府就可以选择缓慢推地，等待市场情况变好再集中推地。
而在成都，去年年底被紧急叫停的“地票”，又在今年土地市场趋冷的情况下再次出现。同时，有消息称，成都市还将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。而据当地业内人士分析，“地票”制度的卷土重来，将会推高土地成本。
据本报记者从一位省级国土资源厅负责人处了解，尽管在地方政府眼里，土地收入在短期内仍是收入的主要来源，但事实上，地方政府已经意识到土地财政的“钱袋子”并不能长久。
“住宅市场去投资化是必然的趋势。”这位负责人告诉记者，“未来取代土地出让金收入的还应该是规范的税收收入。”
地方推地思路转变
中国土地勘测规划院副总规划师邹晓云向记者表示，在房地产市场调控的大背景下，地方政府既不能违背中央意愿推出高价地，又不愿意市场过冷，因此只能通过控制土地出让节奏、灵活设计土地结构等方式，吸引开发商目光，维持土地市场热度。
事实也正是如此。据一位参加此次北京准备入市土地信息发布会的开发商向记者透露，有的区县国土部门负责人向开发商“推介”保障房地块时，负责人会告诉开发商这一地块可以配建多少面积的商业地产或商品住宅，“让开发商感到有利可图。”
不仅如此，多推商业用地也成为一线城市变换推地思路的一种选择。在此次北京的土地信息发布会上，此前已经少有土地推出的丰台区也又开始“活跃”起来，拟上市地块主要集中在丽泽商务区和丰台科技园区，但主要以商业金融用地为主。
根据中国某房产研究院的监测，在一季度住宅用地市场遇冷的情况下，商业用地、多功能用地等非住宅用地成交量同比增长33%。4月7日，南京六幅商业性质土地顺利成交，拍卖会现场火爆，商业用地成了“香饽饽”。
但事实上，商用地产的热潮背后，开发商也感到忧虑重重。北京一位知名房企负责人向记者表示：“一方面，北京商住项目已经被叫停，纯商业物业的市场又较为饱和，继续开发市场是否还有购买能力；另一方面，二三线城市的商业项目刚刚起步，但这些项目能否真正发展起来，也成为企业拿地的顾虑。”
相关新闻：本周大限将至各地保障房信息仍“养在深闺”
截至昨日（6月6日）截稿，距离住建部规定的期限只剩3天，但还没有一个城市公布保障房建设的相关信息。
在《每日经济新闻》记者查阅的多个热点城市政府网站上，尚未发现按要求公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息的。而按照住建部的规定，6月9日（本周四）就将是公布上述信息的最后期限。
多数分析将问题的症结指向资金。华远地产总裁任志强便表示，尽管按照测算，地方政府需投入的保障房建设资金接近4000亿元，但算上各项成本，实际支出或将。10月底前难保开工任务距离地方政府公布保障房建设信息的日期越来越近。按照住建部于5月11日印发的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，各地要在20个工作日内，对保障房年度建设计划、开工项目信息、竣工项目信息予以公示。即意味着，6月9日将是信息公开的“大限之日”。
《通知》要求，新开工和竣工信息的公布要细化到项目，其中包括：项目名称、建设地址、建设方式（集中新建、改建、配建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数、竣工时间，等等。
根据已经公开的建设进度，保障房开工情况并不乐观。截至5月底，上海经适房项目约完成开工计划的25%；江苏省45万套保障房任务的总体开工率约为30%；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，进度为33.2%。重庆的开工率较高，截至4月底已开工保障房20.4万套，占年度建设总量的41%。
据了解，开发商仅办理“四证”（即 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》），就需要至少4个月时间，到银行申请贷款审核还需2个月，前期手续是影响开工的重要因素。
按照住建部的要求，今年的1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。距离上述期限，仅剩不到5个月的时间。而去年的情况是，不少城市在12月还在“抢攻”保障房开工任务。
专家认为，今年10月底之前完成开工任务的难度较大。一方面由于今年的保障性安居工程建设任务达到创纪录的1000万套，规模空前；另一方面，无论政府投入还是银行融资，都将受到大环境的不利影响。地方支出或远超4000亿元资金向来是保障房建设的“短板”，今年的情况可能更为突出。按照专家的观点，由于商业银行对信贷的严格管理，以及存款准备金率的逐步上调，面向保障房建设的贷款额度势必收紧。
今年以来，房地产开发企业陆续启动海外融资计划，成为国内银行信贷紧缩背景下的重要缩影。同时，不少保障房项目的贷款利率也开始上浮，融资成本不断提高，而去年是维持在基准利率甚至有所下调。
在今年以来土地市场持续低迷的态势下，地方政府的财政收入将受到较大影响，对保障房建设的投入也不容乐观。
数据显示，今年前5个月，128个城市的土地出让金总额仅6659亿元，同比下滑5%。而北京、上海，降幅分别达到56%和37%。
按照住建部的测算，完成1000万套保障性安居工程的建设任务，共需资金超过1.3万亿元，其中5000亿元将由各级政府筹措。除去中央补贴，地方政府需要投入近4000亿元。
实际投入或远不止这个额度。任志强近日发文表示，1.3万亿元仅是保障房的建安成本，而地方政府的实际支出还将包括土地开发、征地拆迁、市政交通配套建设、教育医疗配套建设、园林绿化和能源供给等各项成本。“细算一下账，大约要翻一倍的支出。”
目前地方政府公布的保障房建设投入颇为可观。河南省表示，截至4月底，已筹措建设资金213.04亿元，占计划总投资的58.5%；同期，河北省表示已落实资金64.03亿元，占比53.4%。
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