[摘要] 调控周年，根据伟业我爱我家最新公布的统计数据显示，截至4月1日，70家公布2010年年报的上市开发企业经营活动产生现金流量净额为-684亿，较2009年骤减247%。开发企业2010年全年发债融资规模为560亿人民币，而2011年以来该数字为1073亿人民币。与此同时，发债融资成本高企，平均年利率超过10%，高于国内信贷融资。
（来源：地产中国网）据地产中国网消息调控周年，根据伟业我爱我家公布的统计数据显示，截至4月1日，70家公布2010年年报的上市开发企业经营活动产生现金流量净额为-684亿，较2009年骤减247%。开发企业2010年全年发债融资规模为560亿人民币，而2011年以来该数字为1073亿人民币。与此同时，发债融资成本高企，平均年利率超过10%，高于国内信贷融资。
而就在4月11日，复地集团(02337.HK)与控股股东复星国际[6.04 2.37%](00656.HK)发布联合公告称，复地集团撤销上市决议通过股东投票方式正式获得通过。
复地的退市，对于类似规模的地产企业是一个警示。誉翔安地产合伙人 分析，在当前调控形势下，地产企业普遍周转率不高，对资金的需求较大；而地产估值偏低，传统的股市融资又很难满足庞大而迫切的资金需求。复地集团有母公司复星的资金支持，因而选择了退市。但绝大部分上市或者非上市公司并没有如此实力的后盾，金融机构银根紧缩后，绝大部分企业都面临着资金链紧张的问题。
在传统的外部融资渠道封闭后，地产企业的出路一方面可能会在新兴资本的引入，如民间的私募基金等形式，利用民间的流动性过剩来解决地产运营周期长的问题。另一方面，随着政府对地产企业的调控愈加严厉，其实最根本的出路在于提高企业周转率，也就是存货快速变现的能力，这才是解决地产企业生存困境的根本之路。高周转率、快变现能力意味着：1、企业自身具备较强的资金周转能力；2、可以预见，在资金短缺的大环境下，具备高周转率特征以及快变现能力的地产企业，会得到资本市场的更多支持。
高周转率以及快变现要求，对传统地产企业的营销模式提出了更高的挑战。在市场大环境利空的前提下，要实现快速周转，靠传统"坐销"、推广带来客户的方式显然不行。其中的关键在于加强与客户之间的粘性，业务员与客户之间的点对点渠道管理和纵深维护会逐渐发挥重要作用，这种长久维护带来的信任是促成客户快速成交、实现项目快速周转的关键决定因素。 表示，绝大部分开发商只关注了快速销售的结果，而忽视了对客户的长期纵深维护；但从行业角色来看，开发商作为局部区域单体项目的开发者，由于拿地等诸多限制很难实现持续开发，不具备对客户的持续和长久维护。销售商或者说渠道商恰恰最适合扮演这个角色，通过产品在市场上的持续流通和周转充分维系这些活跃的客户，从而帮助开发商解决某个阶段的快速周转。相比过去粗放的营销方式，这才是营销真正应该创造价值的机会和领域。
此外，在全行业现金流大幅缩水的情况下，大型开发企业依靠其较强的融资能力，保持总体现金流的稳定增长，相比之下，中小企业的资金现状更显捉襟现肘。
房企豪掷万亿屯兵旅游地产 三四年后或有风险
（来源：羊城晚报）在严厉调控下，住宅商品房面临“失宠”，地产巨头除了转而加大商业地产的比重之外，也瞄向了旅游地产。据近期上市房企披露的资料显示，销售额过百亿元的房企，纷纷将“圈地”战车开到了旅游地产领域。粗略匡算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。然而，在不久前举办的“2011中国旅游休闲地产价值高峰论坛”上，中国房地产协会副秘书长何琦警告，如果开发商一窝蜂搞旅游地产，三年以后可能出现积压的问题。
万亿布局旅游地产
提到旅游地产，海南岛是绕不开的地方。在海南岛1528公里长的海岸带上，一个“旅游房地产群”已悄然出现，万科、富力、雅居乐、恒大、新世界、中信、华润、鲁能等知名地产企业先后开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。2010年第三季度，在海南岛环岛岸线上，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等就超过30个。
而在内陆地区，各路房企也纷纷布局。被誉为“度假地产”鼻祖之称的碧桂园，19年来在20多个城市遍地开花。2011年，集团的核心项目就是位于广东省亚婆角旅游度假区内的碧桂园·十里银滩。
恒大地产的旅游项目北至天津、大连，南及北海、海南，涉及观海、避暑、名人故里等诸多旅游概念，其董事局主席许家印表示：“公司旗下20%的投资是在旅游地产上。”
商业地产龙头万达，在进军旅游地产方面表现激进，累计斥资千亿元圈地，先后投资了长白山、大连金石、福州琅岐岛、南平武夷山、云南西双版纳等旅游度假区，其中长白山项目占地面积约2.7万亩、琅岐岛项目拟建10座星级酒店、西双版纳项目号称西部投资额。
此外，“百亿元俱乐部”的房企中，龙湖在云南仙湖、远洋在黄山桃花岛、绿城在天台山、中信在庐山、佳兆业在辽宁辽阳市都有旅游项目上马。
三年后或出现积压？
开发商为何看好旅游地产？业内人士分析，住宅商品房市场在连续调控下发展空间受限，而旅游地产项目恰好可以“填补”业绩。
“中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长，而地方政府也抛出‘橄榄枝’以示优惠，另外，海南国际旅游岛战略规划获批、迪士尼乐园落户上海等重磅消息也屡屡刺激旅游地产市场。
与此同时，调控对住宅领域资金的挤出效应，使得旅游地产投资增长呈几何状，数以千计的项目上马，数以亿计的资金入市。”在何琦看来，旅游地产和商业地产应该是朝阳产业，这也是目前调控住宅地产的情况下，我们抓住了机遇。“但是机遇要好好把握，如果把握不好，三年、四年以后，可能就是风险。”
房地产经理人联盟副秘书长陈宝存也认为，发展旅游地产，光凭两三个月的旅游旺季，不可能养活全年。“山东以北的海岸，沿海的度假村已经出问题了，两三个月旅游度假旺季难以支撑全年的成本，不少度假村的投资很难持续下去。”
何琦表示，开发商一窝蜂搞旅游地产，三年以后会不会出现积压的问题、出现烂尾楼的问题。“所以做旅游地产的开发企业，一定要把前期工作做好，如果没有很大的把握，尽量保持慎重。”
-概念
何谓旅游地产？
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。包括休闲度假村、主题休闲公园、景区住宅等。较之一般的住宅,旅游房地产的优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的投资价值。
●布局海南旅游地产主要房企
万科、富力、雅居乐、恒大、新世界、中信、华润、鲁能 碧桂园、龙湖、万达等
●部分“百亿俱乐部”房企旅游地产布局
恒大：北至天津、大连，南及北海、海南
万达：长白山、大连金石、福州琅岐岛、南平武夷山、云南西双版纳等地
龙湖：云南仙湖
远洋：黄山桃花岛
绿城：天台山
中信：庐山
佳兆业：辽宁辽阳
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