[摘要] 3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月楼市交易出现了较大幅度下降。不过，受到政策影响，3月份新房的成交价格出现了下降。随着调控目标的出台，北京楼市房价的整体下行压力增大。
（来源：京华时报 赵丽萍 邢飞 桂瑰）3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月楼市交易出现了较大幅度下降。不过，受到政策影响，3月份新房的成交价格出现了下降。随着调控目标的出台，北京楼市房价的整体下行压力增大。
新房成交量同比下降
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，3月份(截止到3月30日)新房成交5385套，环比2月份的3535套增加了52%，但同比2010年3月的8460套，仍然下降了36%，近四成。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：随着存款准备金率将再次上调0.5个百分点，流动性被再度收紧，开发商融资更加困难，开发商降价促销、快速销售回款的压力越来越大，今年早些时候开盘的项目越来越多地加入到打折促销的行列。随着五一结婚季的临近，也刺激了近几周销售量的攀升，使得3月份的销售量较2月份有所上升。
链家地产首席分析师张月表示，3月份整体成交量与2月份相比有所上涨，这只是一种个别表象，不具有代表性。首先，2月份春节假期以及18-24日停签期拉低了2月份的总体网签量。其次，由于网签具有滞后性，3月份的实际成交已经回落，这从同比的数据上就可看出。随着北京调控目标的出台，观望将更加严重，楼市交易量还会走低。
成交价格下调两成
受到调控的影响，3月份楼市成交价格出现了较大幅度下调，下调幅度达到两成，这在以往比较少见。
据亚豪机构的统计，3月份，住宅成交价格在19000元/平方米左右，而2月份的住宅成交价格达到了24000元/平方米，环比降幅达到20%以上。
亚豪机构市场总监郭毅分析，3月份京15条全面落实，这也使得楼市的供应结构和交易结构发生了变化，3月份出现了低价盘的集中成交。刚需购房成为了购房主体，投资性需求被挤出市场，高价盘成交量大减，从而大幅拉低了成交均价。而3月29日，北京市又公布了“稳中有降”的调控目标，房价下行的压力将更大。
二手房成交大幅走低
据北京房地产交易管理网数据显示：截止到3月30日，北京3月二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是主要原因为2月的春节假期等影响。而与2009年、2010年同期相比，今年3月北京二手房成交量明显下降近6成。目前来看，3月份的日均住宅套数成交量为350套，相比调控前的750套左右，下降幅度超过一半，楼市依然处于明显的低迷中。
中原三级市场总监张大伟认为，3月份成交量呈现明显下降的主要原因是政策影响。调控政策压力大，相比之前两轮调控，第三轮调控在3月份的全面执行，特别是限购政策非常严厉，使得半数意向购房者资格受限，无法再入市。其次，由于处于调控政策的初期，20%-30%的购房者对未来的房价预期或是看降或是不明朗，观望情绪浓厚。3月份新增房客源量与2月份相比，新增房客源量大约下降了15%。业主和购房者都持有观望态度，等待市场趋势进一步明朗才会决定继续观望还是择机入市。
业主扛价意愿仍较强
据“链家地产”市场研究部统计，3月二手房成交均价大约是20180元/平方米，与2月份基本持平。而房源挂牌价与2月份相比，也没有明显下降，只有极个别业主着急用钱出售时的议价空间增加，总价大约可降5万-10万左右，但是数量稀少，未影响到整体市场。
张月认为，新一轮调控执行才将近1个半月，二手房业主仍有较强的扛价意愿属于正常的市场现象，并且当前业主倾向于看进一步市场趋势后再做决定。市场买卖双方的博弈进一步加深。
21世纪不动产首席分析师常智表示，北京2011年房价调控目标“稳中有降”，对市场影响很大，购房者有望更理智地对待局部区域的个别市场现象，“追涨”“追量”的恐慌性购房行为可能减少，而根据自身的实际需求择机入市可能成为未来市场主流情绪。在此基础上，4月份成交量与3月份相比，预计不会产生明显波动，成交量难有明显上涨，如若市场能够持续处于低成交水平，房价有望回调。
-相关1
一季度京土地成交冷清收场
土地出让金较去年明显下降 仅为159.3亿元
受政策调控等多重因素的影响，今年一季度北京的土地供应量较去年显著下降，且土地出让金也出现了较大幅度的下滑，为159.3亿元，仅为去年的32.7%。随着日前北京市土地供应计划的出台，季度的最后两天，北京市连续推出13宗土地入市，业内人士认为，4月份或将迎来一个供地的小高峰。
土地出让金仅为去年三成
而据历史数据显示，去年季度，北京市土地市场共成交59块土地，总成交面积达664.5万平方米，土地出让金总额达486亿元。据此计算，今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。
一季度，北京市共供应经营性用地37宗，已成交20宗，还有17宗待成交，总成交面积约为240.3万平方米，为北京市带来了约140.9亿元的土地收入。
在供应的37宗土地中，除了7宗纯住宅用地以外，其余的均为商业金融用地等其他性质用地。而在已成交的土地中，纯住宅用地更是凤毛麟角，只有两宗，总建筑规模约为3.24万平方米，总成交价约为2.38亿元。
与较少的住宅用地供应相比，商业金融用地及多功能用地较为活跃，18宗其他性质用地的建筑规模达237万平方米，是住宅用地供应量的73倍，而这18宗土地的总成交价高达138.5亿元，是住宅用地成交价的58倍。
4月或将迎来供地小高峰
一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解，随着北京市土地供应计划的出台，一季度的最后两天，北京市土地整理储备中心连续推出13宗地，合计提供建筑面积达190万平方米。
但4月入市的地块多位于郊区，主要集中在顺义、平谷、大兴等区域，五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。业内人士预计，4月份可能迎来一个供地的小高峰。
对于目前的土地供应情况，北京中原分析认为，虽然土地供应开始明显增加，但城区住宅供应处于短缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。目前，北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。此外，今年的土地供应市场还有另外一个特点，就是保障房供应增加，目前来看，北京落实第三轮调控的力度明显更高，效果也更值得期待。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，经过几个月的居住用地平淡期，开发商拿地的积极性应该会有所提高，但由于自身资金情况趋紧，在整体调控大环境下，开发商仍将保持理智，居住用地的价格也不会明显上涨。
-相关2
3月楼市开盘量下降近五成
在经历前两个月的开盘低迷之后，3月份，北京楼市开盘量略有起色，不过，较去年同期仍然下降近五成。在楼市买卖双方观望气氛下，开发商试图通过小幅降价试探市场。
海淀昌平无盘入市
每年前两月是楼市的传统淡季，北京市场上无论放量还是交易量均比较低，3月在经历了“寒冬”之后，北京楼市开始回暖，但与往年相比放量相差悬殊。
据房天下数据监控中心统计，3月北京共18项目开盘，其中仅含2个纯新盘，虽然环比上月开盘数量增加明显，但是同比去年减少47%，去年3月北京共34项目开盘，而2009年3月更是高达36项目开盘。
从放量区域来看，3月开盘项目中城六区、郊区数量各占一半，其中朝阳区依旧项目，有5个楼盘3月开盘，其中包括龙湖全新盘龙湖长楹天街；紧随其后的是丰台、大兴、房山，各有3个项目开盘；而一向备受购房者关注的热点区域海淀、昌平3月则无盘入市。
开盘价格降一成
“现在不仅仅要看买房者有没有钱，还要看有没有资格。”一位开发商向记者感慨，“‘限购令’等楼市政策出台后，都不清楚到底有多少人具有购买资格，在目标客户都没搞明白之前，匆忙开盘风险太大。”
虽然部分项目出现明显降价促销，不过，在开发商观望之下，普遍性的明显降价行为并未出现，更多楼盘将推出不同程度的优惠力度，以吸引更多的购房者。3月总体开盘均价22661元/平方米，同比去年25812元/平方米降12.21%。
楼市预期逐渐明朗
链家地产市场研究中心张月认为，北京“稳中有降”的调控目标无疑体现出政府调控楼市的强大决心，此次调控目标出台之后，如若一定时间内调控效果仍未达到理想状态，再次加码将成为一种必然的市场预期。
事实上，4月开发商开始加大推盘量，截至3月31日，北京市共有40个项目计划4月开盘，其中纯新盘13个，老项目后期27个。此外，4月优惠打折楼盘数量为126个，其中折扣变动的楼盘数量为25个，调整率占20%，新增优惠打折楼盘13个，占总数近10%。
北京大学不动产研究中心主任陈国强认为，如果严格执行“京15条”中的各项政策，政府完全有能力实现“稳中有降”的房价调控目标，目前楼市买卖双方的观望气氛，将在未来几月内逐渐消散。
《“京十五条”实施月余 4家中介仅卖出一套房》
（来源：每日经济新闻 吴丰恒）"卖一套房，提成就是好几万！"在21世纪不动产加盟店"卧底"调查的近十天里，《每日经济新闻》记者常常听到这样的话。不过，说这话的人也知道，房产中介的"严冬"已然来临。
"年后，（4家店）总共只成交了一套房"，林全说道。他是万年世纪、易家信和等4家21世纪不动产加盟店的经理。在遭遇"京十五条"之前，这4家店一个月做出"十几套"的业绩是很正常的情况。
如果说"京十五条"对准的是居高不下的房价，记者在调查中发现，在房源相对客源过剩、成交量下降、业主急于出手、客户观望等效应的综合影响下，北京部分二手房价格已然出现下跌势头。"业主现在不好卖房，有小幅度降价。"3月20日，林全再一次向记者确认。
业主年后降十万二手房价现拐点？
"京十五条"政策出台后，"一下子打掉很多外地购房的人，还有很多有购房条件的人也观望起来。"经理林全表示。
自2月中旬以来，"客户没条件买房"、"客户说要等一段时间"的情况频频出现。在4家加盟店联网的业务系统中，标记为"符合购房条件"的客源，仅占到所有客源数量总数的5%~10%。
形成鲜明对比的是，上述4家加盟店的历史业务数据显示：在去年12月下旬的半个月时间里，4家店中可供交易的房源总数为255套，客源总数是105人，前者是后者的2.4倍；在"京十五条"推出前半个月的"市场火爆期"里，这个比例下降到1.1倍；新政出台半个月后，这种"粥多僧少"现象再一次加剧，房源总数与客源总数相比，前者是后者的1.6倍。
正是在这样的市场环境下，部分业主急于出手名下的房屋。
王先生夫妇希望购买一套房，赵鹏于是向他们推荐了一套两居室，"业主陈先生200万元，加上各种税费，以及给中介的后，总共算下来需要花212万元"，赵鹏说。综合户型、面积等多种因素考虑，赵鹏推荐的房子，一直是公认的优质房。然而，王先生夫妇坚持降价，"在市场上买菜还讨价还价呢"。多轮谈判下来，由于"业主急于出手"，王先生的要求得以实现，最终，"业主降了价，中介费也打了八折。"赵鹏说。
马先生在北京居住和工作，已经有一处住房，"那里的采光不好，不适合老人居住"。于是，马先生希望把房子卖掉后，用卖得的钱重新购买一套二手房。赵鹏与记者一起，带马先生去平原里附近的一个小区看房。然而，马先生看完房之后反而与记者和赵鹏分析起房价来，"这个房子和我的差不多，但是价格却要高很多，不好卖。"
作为客户兼急需出手房屋的业主，马先生在降价促销上颇为主动，"年前我标价160万元，同时委托了好几家中介，几个月也没有卖出去。年后我又标价150万元，还没有卖出去……"
"现在我的感觉是有价无市。"马先生最后总结说。
对于马先生的总结，林全也表示认同。"业主现在不好卖房，有小幅度降价。"3月20日，林全向向记者证实。从年后到现在的一个多月里，21世纪不动产4家加盟店40多名员工，其中不乏经验丰富的员工，也不乏曾创造过辉煌业绩的员工，"年后总共只成交了一套。"林全说。
竞争白热化经理告诫防其他中介"切户"
"大一居，朝向南，××平方米，只卖××，业主要出国，要求近期出手。"每天的会议上，业务经理都会给员工梳理"优质房源"信息。所谓优质房源，是指具有较好的性价比，容易成交的房源。.
在宣武区陶然亭附近一个小区，万年世纪曾为某业主代理一套两居室，由于交通、户型、面积、价格等综合比较下来"合算"，是几名业务经理推荐的"优质房源"。
记者曾与万年世纪一名中介去那里看房，看完房刚走下楼时，迎面就遇见几名穿黑色西装、打领带的人。"他们也是中介公司的。"与记者一起看房的中介说。
由于业主选择了"多方委托"，业务经理陈平不得不督促员工全力以赴，"带'靠谱户'去看房。""靠谱户"，指的就是那些有希望做成交易的客户。然而，在业务经理督促员工之后的第三天，陈平就骂骂咧咧地告诉大家，该房已经被其他中介抢先售出了。
不仅如此，对客源的争夺也趋于白热化。
记者曾与赵鹏一起"带户"，原本一切顺利。没想到与客户告别后，由于记者的电动车开得稍微快了一点，客户夫妻两人"失踪"了。
赵鹏很着急，盘算着给客户打电话让他们赶快离开，却苦于找不到合适的理由。鼓足勇气后，赵鹏给客户拨通了电话，"大哥，您买房，我肯定会非常上心。您放心，我会按照您说的价格，与业主去谈。"他首先表明自己的立场与客户很一致。
"您不要再找其他中介公司……不，我的意思是说，您可以问我给你开的价格是不是够便宜。他们（其他中介公司）没有必要再掺和进来，这样可能会让业主觉得房子好卖，价格方面不好谈。"颇费了一番口舌之后，客户终于答应，只让赵鹏代表他们与业主谈判。
"带户时，一定要让客户'安全'离开。"业务经理朱青明曾这样告诫所有员工。"我们不是说要保证他的人身安全，是要保证客户安全离开看房那一片区域，不被其他中介公司'切户'。"朱青明说。
中介公司之间争夺优质房源、客源的激烈竞争，反而增大了"跑单"的可能性。
王薇做了一单租赁业务，客户已经交纳了定金，但是在第二天就反悔了。"我早劝过你慎重。昨天晚上带你看房回来都十点多了，现在协议都签了，报到公司里去了，你让我怎么办？"王薇在电话里对客户发泄自己的委屈和愤怒。
愤怒的争吵声持续了足足十，周围的同事已经见惯不怪。在记者暗访期间，因"跑单"引起员工与客户争吵的事件至少发生了两起。
"竞争更激烈了。就比如，之前10个客户是10家公司来分，现在是5个客户10家公司来分。"这是"京十五条"出台后，林全对二手房市场的深刻认识之一。
（文中人名均为化名）
现场素描没有客户的日子房产中介怀疑入错行
新的一天开始了，"21世纪的精英们，大家早上好！"业务经理朱青明如此对员工们训话。"好、很好、非常好！"记者站在员工队伍中一起呼喊这句口号。
万年世纪的工作时间原本是早上9点到晚上9点。事实上，业务经理陈平故意将时钟调慢了近20。"多待一，就有可能多接待一个上门的顾客，这种顾客往往比较'靠谱'。"一名资深员工对记者解释说。
阳光透过玻璃窗户，照到"21世纪不动产加盟店"的金色招牌上。离店门最近的一个位置上，一名员工斜躺在椅子上拨打客户的电话，"姐（哥），在××小区我又发现了一套好的房子，南北通透，非毛坯，价格很便宜……你要不要去看下？"随后，他沮丧地挂断了电话。
又是一个没有客户上门的上午了。
比记者早一天进入这家中介公司工作，之前在送外卖。"早就想做房地产这个行业，想着挺赚钱。"他总是坐在最靠近店门的位置，这样更容易接到上门的生意。
"无聊啊！"在门店压抑的气氛下， 突然一声怒吼，玻璃鱼缸里一阵晃动，几朵水花"啪"地溅到地上。"你可以去带户，这样可以到处走一走，要好些。"记者对 说。
"带户"，中介行业的俗称，意味着带领客户去业主那里看房，或者带领客户与业主就买卖、租赁业务谈判。"带户也无聊，赚到钱，才不无聊。"用力伸了一个懒腰，走出店门，点燃了一支烟。
店门口的大街上，是一排排电动摩托车，业务经理王跃正在一遍一遍擦拭他的电动摩托车。他的旁边有几名员工聚在一起聊天，"就好像新买的一样，"一名员工说道。其他几名同事笑了起来，其中一人骑着王跃的摩托车原地兜了两圈。不多久，他们集体"失踪"了。
"人呢？哪儿去了？"业务经理陈平问，这时，还留在店里的员工比正常情况少了近一半。"带户去了？谁知道哪儿去了。"一名员工答道。
中午时，林全来到店里巡视，他找了一个理由对呆在门店最角落发呆的韩林发火，"你能不能振作一点？你的工服呢？不穿工服，罚款！""看看满地的纸杯，还有烟盒……有你们这样接待客户的吗？"其他员工也未能幸免。员工们大气不敢出，空气也好像凝结在一起了。
"今天我们开会了吗？"快到晚上下班的时间，业务经理陈平突然问他旁边的员工。这名员工先是一愣，"开了！"他机灵地回答。"嗯。"陈平满意地转向另一名员工。"开过了。"另一名员工也回答道。"那大家都可以下班了！"陈平笑着说。
这一天里，至少占总数一半以上的员工，没有带一个客户看房，没有接到一个上门店的客户。记者旁边，员工洪伟目光直直地望着前方，"其实我一直在怀疑，自己是不是适合做这行。"他若有所思地说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
