[摘要] 楼市限购政策引发的购房者需求变化，引起开发商的关注。万科集团总裁郁亮在3月31日召开的股东大会上表示，原有的楼市梯度消费遭遇调控的影响，限购政策下的两房户型正在面临销售难题。
楼市限购政策引发的购房者需求变化，引起开发商的关注。万科集团总裁郁亮在3月31日召开的股东大会上表示，原有的楼市梯度消费遭遇调控的影响，限购政策下的两房户型正在面临销售难题。
郁亮表达这一看法的背景判断是，2010年房地产新开工面积达到40%增速，导致今年住房整体供应较为充足，包括限购、限贷、限涨幅等在内的多项调控政策，使投资客被赶出了市场，投资性需求受到抑制。
郁亮说：“限购时代一个很主要变化，就是两房没人买。有了孩子后，要请人照顾，两房是不够的，需要三房。原来可以梯度消费的，但在这个时候必须解决三房的问题。两房卖不掉了。”
在此情况下，产品适销对路对开发商来说显得尤其重要。
实际上，未来市场须强化产品竞争几乎成为所有开发商的共识。
净利润超万科
该集团年报数据显示，2010年，公司房地产业务收入人民币453.4亿元，比2009年同期实现大幅增长。其总资产规模高达1044亿元，比2009年底630.7亿元增长了约400亿元。
从角度比较，目前已披露年报的地产公司数据显示，中海（00688.HK）以126.7亿港元位居榜之首，其次是万科（000002.SZ）72.8亿元。此番恒大公布的净利润超过80亿元，已经“取代”万科跻身亚军。
两家公司的数据显示，万科2010年营业收入507.1亿元，毛利率为29.75%；恒大地产同期的结算营业收入是453.4亿元，毛利率为29.2%。万科依然略胜一筹。但真正让恒大在最终的净利润上超过万科的，是其所持有的投资性物业的公允价值变动较大。
由于H股和A股公司是在不同的会计准则下编制财务报表，这使得H股公司在净利润上，往往增加了“投资性物业公允价值”这一项目。
同样，恒大在其“表”中披露，其“投资物业公平值”为33.5亿元。而这对于其总共80.2亿元的净利润来说，贡献高达40%。
不过，扣除该笔投资物业的估值，该集团的经营毛利依然实现较大幅度增长，从2009年的19.46亿元暴涨到2010年的133.69亿元。
扩张中的高杠杆之忧
2010年是恒大“利润规模、收入规模、资产规模的里程碑式跨越”。
在公司规模快速扩张的背后，高杠杆的运营方式起到了至关重要的作用。2010年，该集团连续两次在海外发行优先票据，两笔合计融资13.5亿美元。2011年1月，集团又一次发行两笔优先票据，再融资约92.5亿元人民币。
几次资本运作，让恒大地产拥有大额自由现金，在土地市场上游刃有余。
也正是几次融资活动，让恒大地产的杠杆比率进一步升高。数据显示，2010年集团借款增长明显，从2009年底的78.16亿元增加到2010年年底的241.6亿元，增幅为3倍；但同期股东权益为213.66亿元，较2009年的131.57亿元增幅仅为62.39%。同时，截至2010年年底，恒大地产录得总资产规模为1044亿元，其与股东权益的比率近5倍。
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