[摘要] 尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。
（来源：中国证券报）尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。
事实上，由于宏观政策的影响，部分银行在2010年已对房地产贷款进行逐步调整，房贷的业务量占比出现了下滑。不过，由于房地产贷款目前还具有风险有限、资本占用较少等优势，仍是四大国有银行对公贷款的主流。
值得注意的是，加大保障房建设力度、非房地产主业的央企退出楼市等使银行的房地产贷款政策也随之发生了一定改变。
中国证券报记者获得的一份某大型国有银行总行近期给各地分行统一下发的文件显示，房地产贷款的投向重点指向保障房开发贷款和普通住宅项目。
根据这份内部文件的要求，该银行将积极支持棚户区改造、公共租赁房、廉租住房等保障性住房开发贷款。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目。审慎投放非住宅类，即住宅类以外的商业用房、写字楼等房地产开发贷款。同时，将严格控制土地储备贷款。
在信贷资源的配置上，该银行计划加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿元以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿元以上的城市的金融支持力度。
除此之外，2010年开始的央企“退房令”也对银行的信贷方向产生了影响。按照该银行的要求，2011年重点支持国资委确定的以房地产为主业的16家央企；原则上停止非房地产核心企业的央企房地产项目新增授信，对已授信的要进行保全，严密防范非房地产主业的国有及国有控股企业挪用贷款参与商业性土地开发和房地产经营业务。
抵押率达120% 企业热衷买房换贷款
（来源：每日经济新闻）
除了获取更多资金，房价上涨还会为企业贡献一笔额外利润。
在与大行展开差异化竞争的同时，越来越多的城商行把目标锁定在中小企业上。事实上，很多中小企业也乐于需求和城商行合作，因为一些城商行推出的以房地产作为抵押物的贷款产品抵押率高达120%，甚至更高。面对这样诱人的贷款额度，一些中小企业开始大量购买物业，以期换取更多的信贷支持。
央行数据显示，截至2010年末共有109家商业银行设立了小企业专营机构。截至2010年第三季度末，中小企业人民币贷款余额为7.12万亿元，同比增长27.7%，分别比中型、大型企业高8个百分点和15.2个百分点。
城商行分流大行优质客户
在去年12月，不少银行都停掉了贷款业务。沪上一家股份制商业银行相关人员向《每日经济新闻》表示："受到政策影响，去年11月我们就停掉了贷款。即使接受了一些老客户的申请，但是走程序下来，要放贷最快也要等到今年2月。"
其实，在调查中，《每日经济新闻》发现，一些城商行在去年年末还有放贷额度，但是为了控制风险，各家都采取了保守的态度，只接受申请都不放贷。
交行金融研究中心一位研究员在接受《每日经济新闻》采访时曾表示："今年总体信贷额度不会增加太多，贷款额度仍将比较紧张。"
不过相对大行的无奈，一些城商行却拿出了势如破竹的气势，把业务重点转向中小企业。例如，北京银行在推出了"短贷宝"产品，针对中小企业，用于企业正常经营活动的个人贷款或者个人授信。
虽然这类产品的年利率略高于固定利率，但是中小企业为了解决燃眉之急还是对银行推出的此类产品表示欢迎。
据介绍，"短贷宝"授信期限最长6年，住宅抵押率可达80%，通过住宅抵押加担保公司全程保证的方式抵押率高达120%。
而南京银行、宁波银行等城商行都有类似的产品投向中小企业。南京银行更是与上海市小额贷款管理公司协会签署了《金融服务合作框架协议》。南京银行总行副行长禹志强透露，未来3年内，南京银行将投入100亿元贷款用于支持上海分行发展中小企业业务。上海分行成立两年多来，南京银行已先后投放15亿元用于中小企业贷款。
有房产才有底气
但值得注意的是，不少企业为了顺利贷款，都开始以公司名义购买物业，然后向银行贷款。
来沪17年的徐女士在青浦有自己的企业，由于年终要给一些客户结账，加上来年订单都满了，她目前的资金周转比较困难。本想转战信托，但是又怕风险过大，徐女士向《每日经济新闻》表示："据说现在信托被监管得很厉害，我们不想冒太大风险。之前浙江两个老乡跟我说，一些城商行有贷款可以给我们中小企业，我就找了两家，目前正在谈。"
"虽然媒体都在写信贷额度用完了，但是我接触下来发现，针对于中小企业开发的贷款产品，城商行还是比较大方，公司现在在闵行区和静安寺那里都有几套房子，拿来抵押都不成问题。谈下来的情况是一家给我105%的抵押率，另一家则是90%，我想再看看，而且老乡还会给我介绍，只要这个月底拿到钱，我厂里的资金链就不会紧张。"徐女士如是说。
"一般企业买房都是一次性付清，然后用房子再去银行做抵押，如果企业的年利润高，而且有担保公司给予担保，那么去银行贷款能得到100%以上的抵押率，这比个人抵押贷款来得高。"消息人士表示，"如果房价上涨，那么企业另外又多了一笔利润。"
在今年房地产新政一路调控之下，第四季度，对于房价“看跌”的本市居民比例终于超过“看涨”一方。央行营管部公布的北京城镇居民购房状况显示，认为2011年一季度北京市房价下跌的居民占比达到26.9%，超出认为上涨的居民6.3个百分点。
数据显示，截至今年第四季度，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。居民对房价的满意度呈现下降趋势。本季，认为房价太高或偏高的居民占比分别为64%和29.8%，总计逾九成。
中原地产研究总监张大伟认为，今年4月和9月，楼市分别迎来两轮政策调控，在第二轮调控之后，房价依然呈现上涨趋势，虽然上涨幅度减缓，但是由于上涨的基数比较高，所以居民对房价的“值”已经非常敏感。
居民明年购房意愿下降
调查中，不少居民认为房价已达到近期高点，接下来会出现回落。本季居民对下季度房价下跌预期超出上涨预期，看跌和看涨的比例分别为26.9%和20.6%。居民认为下季度房价跌幅平均值约为6%。
高房价和市场看空情绪的综合作用下，未来一年内本市居民购房意愿明显回落。本季，有18.1%的居民一年内有购房意愿，比上季下降4.2个百分点；一年后有购房意愿的居民占27%，比上季下降7.3个百分点；没有购房意愿的居民占比54.9%，较上季上升11.5个百分点，创2008年以来的新高。
居民卖房可接受7%降幅
专家分析认为，房价有可能出现下降的一个标志便是投资性购房需求减小。在第四季度调查中，居民投资性购房需求创今年新低。在有购房需求的居民中投资性购房居民占16.7%，比三季度下降3个百分点。
居民降价售房意愿上升也为房价“松动”带来可能。调查显示：在有售房意愿的居民中，有16.3%愿意降价出售，较三季度提高5.3个百分点；有59.8%不会降价出售，较三季度下降1.2个百分点；另有23.9%的居民表示正处于犹豫中，是否降价出售难以抉择。售房的居民可接受的平均房价降幅约为7%。
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