[摘要] 2010年房地产市场的第一个关键词是“调控”。严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象：一是开发商抱团取暖；二是中小开发商被洗牌出局；三是城市综合体与二三线城市成为热点。
（来源：每日经济新闻）2010年房地产市场的个关键词是“调控”
严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象：一是开发商抱团取暖；二是中小开发商被洗牌出局；三是城市综合体与二三线城市成为热点。
房企抱团取暖在今年的拿地潮中显露无遗。今年4月28日，富力地产通过公开投标以70.50亿元拿下天津津南区咸水沽地块，由北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设联合开发。房企龙头老大万科近日也公开表示，公司正通过项目合作缓解资本方面的需求，预计到2012年，合作开发的项目占总量的比例将从现在的40%提高到80%~85%。
一些资金实力不强、蜗居于一地的中小开发商被挤出市场，并购案例的增加印证了这一点。据中国清科集团研究中心一项统计报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍。
由于地价上升与调控压力增加，开发商纷纷转战二三线城市。据中指研究院数据显示，仅今年上半年，万科、保利等30多家品牌房企在二三线城市拿地面积占企业新增土地总面积的7成以上，二三线城市轨道交通溢价加上大型开发商进驻，导致今年成为二三线城市房价崛起年，透支了未来的发展空间。
根据收入、消费水平衡量，二三线城市泡沫超过一线城市。12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2010~2011）》指出，通过对2010年9月35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析，发现其平均房价泡沫为29.5%。泡沫成分占实际价格比例在50%以上的7个城市中，没有一个是一线城市，而是出现了包括南宁、兰州、石家庄等二三线城市，泡沫指数高达70%、成为该数据之首的，是福建的省会福州。
商业地产的兴旺与地方政府以房地产拉动消费的宗旨，则让城市综合体大行其道，开发商圈下大片土地引入酒楼、娱乐、消费品牌等，不久，我们可以在的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地块为例，按照目前计划，该项目将以9年时间分3期发展，包括住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。而雄心勃勃的万达宣称在5年之后，覆盖主要核心城市的100个万达广场形成。
第二个关键词是“涨价”
12月份地王频出，为2010年房地产调控画上了颇具意味的句号。
根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。由于商品房成交量下降，还涵盖了保障房，说明今年非保障房的房价泡沫大于去年。这从许多城市的卖地收入创出新高可见一斑。
土地收入上升是地方政府有意抑制推地节奏的结果。今年12月地方政府推地积极，表明此前土地供应被扼制，以寻求高价。中指研究院土地分析师表示，1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。但深圳、苏州、海南、广州等地区的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。上述高价地将转变成未来两三年的高价房。
第三个关键词是“保障”
就房价论，2010年的房地产调控是空调，就调控中的保障房论，则有了实质性的进步。自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。2008年底以后，国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。
2010年580万套保障房已经全部开工，而2011年的计划是建设1000万套，这些保障房将以租赁为主，意味着将近6000万人可以通过保障房改变居住环境。
如果说进步，这是的进步，中国的保障房体制在淡出人们视线多年后，终于回到社会保障的正轨。
调控金箍棒下求存房地产商学会"七十二变"策略
（来源：上海证劵报）策略
深挖“二三线”转战商业地产
目前，在房地产业中，已有四家公司跃上了500亿销售额的台阶。除万科外，恒大地产于12月18日发布了销售额达到500亿的喜报，比上年增长超过70%；中指研究院12月数据显示，中海和保利销售额也于同期超过500亿元，分别为588港元和571亿元，同比分别增长30.7%和41.6%。
“2010年做得不错的发展商都有几点相似。”万科总经理郁亮表示，恒大、碧桂园2010年都和万科一样取得70%的增长。他们共同的特点是顺应政府调控，集中精力做主流住宅、加速资金周转。
与此同时，一
其中万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市。三、四线城市占总储备量超过80%，并有逐步增长趋势。恒大进入中国27个城市，在售项目56个，96%为二、三线城市。恒大进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的。
在规模上没有实现超越的企业，调控之下也开始调整自己的商业模式。
2010年，重庆的龙湖地产称，未来三年，龙湖地产旗下将有超过120万平方米的商业地产项目建成开业。而华润之前也有表示，将扩大商业的贡献比例。
北京代表企业，万通、首创都开始用“商业”这个概念包装自己的综合体项目计划，并且借此刷新融资模式。
首创董事长刘晓光以折扣店品牌“奥特莱斯”作为商业地产的新概念引入，在接受记者专访时，刘晓光表示，根据首创置业的战略计划，其目标是未来几年里在建成几十家以“芭蕾雨”命名的大型奥特莱斯项目。目前已经上马的广东佛山(178万平方米)、浙江湖州(63万平方米)和北京房山(36万平方米)3个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。
而在美国参与双子座重建项目的冯仑也表示正在推行“立体城市”计划，并且与刘永好、张跃、史玉柱联手推进“立体城市”的建设。“立体城市”将是万通集团的下一个发力点。
万通的个立体城市的选址基本确定在河北廊坊，希望在明年年底开工，开工后3年左右会达到首期入住条件，预计将在7年左右的时间内全部建成。
人事
房企高层地震挖人行动开始
2010年，调控一来，人事震荡。今年地产界中高层人员离职频繁。
4月开始了紧缩。28日，绿城中国的首席财务官林战辞职；刚与林战辞任同一天任职绿城中国公司秘书及授权代表的郑碧玉亦于日前提出辞职。龙湖地产首席财务官林钜昌及SOHO中国的财务总裁王少剑亦先后辞职。6月15日佳兆业总裁叶剑生离职；7月5日，金地总裁张华纲离职，7月中旬，中国建筑第五工程局(下称“中建五局”)总经理莫斌已空降碧桂园，就任总裁一职，原总裁崔健波任留任执行董事。7月19日，浙江广厦原董事长楼江跃的辞职申请已经获董事会批准。
此外，万科、华润、绿城、保利、合生创展今年以来均有高管离职。
今年，房地产企业频繁发生人事变动，虽然原因各有不同，却都处于宏观调控的同一“时代背景”之下。而对于中高层变化的原因，业内都认为和新政有不小的关系，市场好的时候，可以掩盖很多矛盾；但是市场不好，很多问题就会暴露出来。另外，市场不好的时候，开发商老总原来承诺的诺言没有兑现也会导致一些职业经理人离开。
地产行业流动性一向较大。因为地产行业处于扩张期，也处于调控期，双重的环境令职业经理人的工作状态常常变动，加大了职业经理人的压力和人员的流动性。而急剧成长的行业，需要大量人员加盟，也增加了流动的机会。如此一来，一场旨在“挖人”与防止“被挖”的行动都成为地产公司重要的工作之一。
“今年专攻地产行业的猎头公司生意火热！”一位国外猎头深圳分公司的总经理表示。但是，她也感觉要找到合适的人去适应这些高要求的职位，颇为不易。一家东莞地产公司欲在香港上市，想要挖一位有上市经验的副总裁，年薪给到200万，仍找不到合适的人。地产公司可谓求贤若渴。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
