[摘要] 据央视《经济半小时》日前对全国多个城市楼市调查发现，限购令对楼市销量的影响已经开始见效，但对高高在上的房价，却还一时难以产生实质性作用。市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。
（证券时报）据央视《经济半》日前对多个城市楼市调查发现，限购令对楼市销量的影响已经开始见效，但对高高在上的房价，却还一时难以产生实质性作用。市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。
日前爆发的爱尔兰债务危机据说就是高房价惹的祸：房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府。这似乎与我们的情况相似，值得警惕。显然，避免这类悲剧在中国重演的办法是，必须让高房价回归理性。然而，重拳调控之下，不但高房价没有踏上回归之路，而且监管部门露出了为难情绪，道出了调控有“六难”。
的确，楼市调控之路障碍重重，既要应对投机炒作，又要面对土地财政。尤其是流入楼市的境内外热钱，已成为当前调控的“拦路虎”，如何击退这只“拦路虎”是眼前迫切需要考虑的问题，一方面要审视现有政策，修补政策漏洞；另一方面，有必要酝酿新武器在必要时出手。
据统计显示，外资在房地产领域直接投资今年发生了较大变化，1-10月累计增幅急增48.04%；从结构看，外商投资以普通住宅为主。这是明着流进的热钱，还有难以计算的暗流进来的热钱。再加上美国实行第二轮定量宽松政策向全球释放天量流动性，中国楼市很有可能成为境外热钱的首要套利目标。
至于境内热钱，之前宽松的货币政策给了热钱泛滥的机会，楼市投机炒作的盛行，基本是热钱所赐。然而，事实证明，楼市调控无论是阻击境外热钱，还是抑制境内热钱，不仅制度上有不少漏洞可钻，而且调控力度还差火候，导致房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控依然面临热钱挑战。
为阻击境外热钱，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。不过，限外政策不仅管不了进入开发环节的境外热钱，而且在持有环节也难以堵住热钱炒作。其实，限外政策刚一露面，人们就发现了N个漏洞，例如，可以离岸交易或股权转让等方式买楼，可惜，政策漏洞不见及时修补。
在抑制境内热钱方面，一是加息、提高存款准备金率；二是提高首付款门槛、暂停发放第三套房贷。不过，以目前的货币政策力度还不足以让热钱从楼市完全退潮，不仅收缩流动性的力度不够，而且房贷政策由于制度、技术等原因，很容易被热钱突破。此外，我们目前仅仅是在堵热钱，缺少疏通热钱的通道。
在我看来，由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动，房价上涨压力仍然没有彻底消除，因而有必要针对楼市热钱打一场“货币战争”。这场战争除了要用好货币政策这个武器之外，还应该在货币政策之外下手。
为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚规定，外国人只能买新房，不能买二手房。再譬如，我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。我们能否借鉴某些国家和香港的经验来打击中国楼市的热钱炒作之风呢？又如，任志强提出，只要增加购房之后的限售、禁售期限，不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全可以将投机客挤出楼市。这些办法我们为何不试一下呢？
事实上，中国楼市高歌猛进的这些年，无论是开发环节还是持有环节，一直不乏境内外热钱炒作，而我们在应对热钱方面却缺少有效手段。我以为，面对热钱涌动，我们有必要打一场漂亮的楼市“货币战争”，通过完善限外政策、监控热钱流入、有效收缩流动性以及一系列的税收、限售政策，对热钱进行全面阻击。其实，楼市问题实质是货币问题，只要打赢了货币战，自然避免了各种危机。
（来源：财经日报）房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。
上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。
业界人士对《财经日报》分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。
而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。
先后两次出让
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。
上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。
业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其非毛坯房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。
照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
资金之困
“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方句话称：“这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”
该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。
据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能"吐"出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”
退地或只是开始
究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。
中国近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期负值。
例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
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