[摘要] “一般来说房产信托产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突降50%，信托本金基本上是安全的”。
（来源：财经日报）“一般来说房产信托产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突降50%，信托本金基本上是安全的”。
揭秘电子商务平台秘闻!行情近期可能发现大逆转 机构资金流向已发生巨变! 主力资金正密谋全新布局! 近期银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称《通知》)，《通知》要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。随后中融信托、平安信托表示将暂停新房地产信托产品的发行。
“已经在发行阶段的项目正常运行，未进入发行项目的产品全部停止工作。”中融信托内部人士对记者透露，暂停主要是为了自查和盘点已有项目，而今后发行信托产品也会更谨慎。
停止向开发商输血
信托融资和银行贷款历来都呈现出“跷跷板”效应。在银行开发贷款仍被严控的情况下，信托融资为开发商开辟了一条新通道。
中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。房地产信托在信托业务中的比例也越来越高。今年季度末，资金信托中有10.64%投向房地产；到第二季度末，比例提升至11.35%；截至第三季度末，房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。
“房地产信托产品是一种非常成熟的业务模式，很容易大规模复制。”普益财富研究员赵杨在接受财经日报《财商》采访时表示，而且房地产开发商对资金需求量比其他企业大很多。
另一方面，从信托产品率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。“房地产开发商信托渠道融资成本在14%~15%之间，没有其他行业能够承受如此高的成本。”某国有信托公司内部人士对记者透露，信托公司给投资者的在9%左右，高则达11%~12%。“信托公司扣除成本费用后还能赚2%左右，信托公司也乐意赚这笔钱，相对比较轻松。”
赵杨分析，此次《通知》的出台可能主要是为了配合当前的房地产宏观调控政策。上述国有信托公司内部人士也认为，这次的检查主要目的就是尽可能堵住各种向房地产开发商“输血”的渠道。
信托产品风险并不高
“房地产信托在房地产企业融资中并不是占很大比例。”诺亚财富高级研究员李要深对本报表示，银监会只是正常检查，并不一定说明房地产信托已经积聚了很大的风险。“而且每家信托公司并没有把这笔业务做到很大，就整个信托行业来说，目前的业务占比不足以使房地产行业风险传递到自己身上。”
根据中国信托业协会的公开数据，今年前三个季度进入房地产领域的信托资金占全部信托资金规模的13.41%，这个比例远低于进入基础行业的信托资金(占比为35.53%)，也低于进入工商行业的信托资金(占比为18.73%).
但李要深也指出，其中不排除个别信托公司房地产信托业务占比过大，或者是业务开展不够审慎的情况。
一般来说，房地产开发商的资金回笼主要依靠房屋出售，在目前的限购令下，房地产开发商的销售情况下滑也可能影响其资金偿还能力。
但赵杨表示，从房地产信托产品个例来看，风险控制都比较到位。“一般来说产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突然下跌50%，信托本金基本上是安全的。其实在中国出现土地价格下降50%的几率是很小的。”
赵杨同时指出，需要担心的是房地产行业的系统性风险。“如果房地产开发商资金链都很紧张，在这种系统性恐慌情绪下，土地估计也很难出手。”
监管日益趋紧
房地产信托产品在今年可谓“一波三折”。传统类的房地产信托产品都以贷款类为主，而今年却出现更多的股权类、权益类产品。根据财汇数据，从今年年初至11月23日，45家信托公司共发行了332只房地产信托产品，其中贷款类120只，股权投资类96只，权益投资类75只，组合投资类30只，其他类别11只。
据业内人士透露，股权投资类和权益投资类产品很大程度上是一种“变通”。今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”(除国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证外，增加了建筑工程施工许可证)。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。
赵杨表示，之前各类股权投资类和权益投资类产品都有明显的债权属性。“无论是股权投资还是权益投资，一般都约定在信托产品到期后，融资方以溢价赎回股权或权益，而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。”
但此次《通知》中则要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资“四证”不全的房地产公司，将被禁止。
“可能个别信托公司之前通过股权投资类产品，将资金投向了‘四证’不全的房地产公司。”上述国有信托公司内部人士指出，在债务清偿顺序上股权类排在权益类之后，如果开发商项目出现烂尾，股权投资类产品的风险确实比债权类产品大。“目前监管层的底线是融资方必须‘四证’齐全，且具备二级以上开发资质。”
“股权类和权益类产品中确实存在一些变相贷款的情况。主要看融资方在信托合同中是否有到期回购的约定。”李要深指出，真正意义的股权产品是依靠股权或分红而带来的投资回报，权益类则是依靠未来土地租金收入带来的投资回报，都不是依靠固定的溢价回购。“但至于监管部门如何界定变相贷款还不是很清楚。”
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房地产信托或只是昙花一现
（来源：每日经济新闻）近期，伴随者房地产市场的信托融资潮，房地产信托大热。普益财富监测数据显示，今年8～10月房地产信托产品累计发行规模高达349.54亿元，而2009年全年的发行规模仅为312.72亿元，且8、9、10三个月房地产信托产品的平均预期率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈现加速上涨趋势。
信托融资在开发商的资金中究竟占有多大份额？向来以银行贷款为主要资金来源的房地产企业是否真的从此以信托为生？市场真的发生了如此大的变化？这种繁荣景象是否具有持续性？
其一，从融资方来看，开发商遭遇政策寒冬，急需另觅融资渠道。2010年可以说是地产政策年，从1月10日的“国十一条”、4月17日的“新国十条”到9月29日的“9.29”新政；从证监会对房地产企业IPO、增发的限制到对重组的限制，这一系列针对房地产市场的政策，使得地产开发商资金链异常紧张。危机之下，房地产信托成开发商融通资金的“救命稻草”。发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，弥补银行信贷的不足，但高额的融资成本也让开发商背负巨大的资金压力。目前，开发商通过信托融资的成本在10%～15%左右，高的则达到20%。然而，随着房地产调控的逐步深入，政策目标已经触及自住型购房需求，监管层调控房价的决心之大可见一斑，这种情况下房价下行的概率较大。一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。城门失火，殃及池鱼，以项目公司销售回款为主要来源的房地产信托产品也可能面临无法兑付的风险。
其二，从中间方来看，净资本为信托公司信托业务规模 “上枷锁”。随着《信托公司净资本管理办法》的实施，信托公司的信托业务规模将受到净资本的严格限制，特别是对于房地产融资类信托，银监会对其设置了较高的风险系数，信托公司要想大这类业务规模，必须扩充资本。对于一些资本金较少、股东背景实力较弱的信托公司来说，短期内扩充资本困难重重，现实面前必然要压缩信托业务规模，首当其冲的就是风险系数较高的融资类房地产信托。
近期房地产信托市场的繁荣景象是开发商在银根紧缩、成交量清淡、销售回款不足所导致的资金链紧张的情况下，另觅融资渠道的结果，具有偶然性。随着宏观经济回归常态、房地产市场也逐步趋于理性，暴利时代将一去不再，开发商也没有能力担负如此高的融资成本，对于信托融资的需求会大幅下降，房地产信托也将随之降温。
目前，市场上发行的房地产信托产品多为融资型，与银行贷款区别不大，可以称之为“准贷款”，信托公司过多的发行这种产品，从根本上偏离了信托主业，浪费了“信托制度”这种宝贵的资源。信托公司应该充分运用信托制度的灵活性和投资领域的广阔性特点，设计开发一些兼具创新型和投资型的信托产品，与银行信贷形成良性互补。未来信托公司可主要开展如房地产信托投资基金（REITS）、房地产信托PE等创新型信托业务。
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