[摘要] 对广受争议的商品房预售制度的变革,业内人士判断,综合种种迹象,在修订城市房地产管理法的大背景下,恐怕不会废除该制度,而是在现有基础上对开发商加强政府监管,实行商品房"裸售"
（来源：法制周末）对广受争议的商品房预售制度的变革,业内人士判断,综合种种迹象,在修订城市房地产管理法的大背景下,恐怕不会废除该制度,而是在现有基础上对开发商加强政府监管,实行商品房"裸售"
关键词:商品房预售制度变革
"生而卓越,就此进入北大清华。"这是地处北京市北四环边上某售楼处打出的广告,广告牌下,尚是毛坯的外立面墙,露出一个个待装玻璃的空窗子。
售楼员告诉《法治周末》记者,这是他们一期开盘的在售房源,沙盘上,其他楼号已挂上了醒目的红色"售罄"标志。
中国自实行商品房预售制度以来,看房人经常遇到这样的情况。
"现行的商品房预售制度,使消费者在购买房屋时,买的只是图纸和沙盘上的房屋,并不是实物,风险很大。"知名房产律师秦兵主 底废除这项制度。
据人大财政经济委员会透露,国家住房和城乡建设部正组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作,并已形成修改草案征求意见稿,其中就包括完善商品房预售制度。
城市房地产管理法即将修订,商品房预售制度将走向何方？
官方或反对废除商品房预售制度
16年前,城市房地产管理法实施,正式确立了商品房预售制度。实践中,该制度弊端渐显。改革或取消的呼声也日渐高涨。
民革中央在一份提案中认为,商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现"携款潜逃"等违法犯罪行为。
但作为主管部门,国家住房和城乡建设部更倾向于完善商品房预售制度。
2010年4月,住建部下发通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
在此背景下,各地纷纷出台政策。
9月2日,上海市房管局下发通知,要求强化市场监管,严格商品住房预售许可管理。10月25日,北京市出台办法,规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户。11月1日,浙江出台办法……
与此相呼应的是,住房和城乡建设部正积极开展城市房地产管理法修订工作,其中包括完善商品房预售制度。业内专家认为,此举传递出的信号是,商品房预售制度变革在即。
超80%房地产纠纷源于预售制度
对于商品房预售制度,秦兵主 底废除。已过不惑之年的他,经历了中国商品房预售制度发展的全过程。
18年前,秦兵在山东老家买了一套房子。"本来说1年内入住,结果到了交房时间,什么都没有。"向《法治周末》记者回忆自己18年前的买房经历时,秦兵的语气有些激动,"为什么我当初能在开发商什么都没有承诺的情况下付钱？就是因为相信预售制能提供保护"。
随后,秦兵开始浸淫于房地产法律实务。他发现,超过80%的房地产纠纷源于预售制度。从2001年开始,秦兵的名字通过"204条"与房地产消费者维权联系起来。
2009年6月,上海市"莲花河畔景苑"小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌。当年9月,秦兵的律师团队介入该案。"如果没有预售制度,业主权益受损的程度会大大降低。"秦兵表示。
此后,秦兵与华远地产(600743)董事长任志强就商品房预售有过一番激烈的辩论。当时就是"主废派"一员战将的秦兵,现在更主张一次性废除。
"对商品房预售应加强监管,但不能取消。"中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰对《法治周末》记者表示。
陈云峰认为,中国房地产市场的发展还不能满足城市化的需求。在现有城市化速度下,房屋的供给严重不足,"如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右出现供不应求的局面,反而会助推房价"。
"商品房预售制度执行了十几年,短期内取消不是很现实;即使要取消该制度,也需要一个过程。"陈云峰说,"实际上,北京现在的预售监管政策已经很严格了,各地可以参照北京对预售进行监管。北京把开发商的所有行为全部置于政府监管之下,俨然进入'裸售'阶段。"
相关新闻：
商品房预售制 真的走到尽头了吗？
（来源：广州日报）针对商品房预售制存在的种种弊端专家建议完善 业内呼吁改革
日前，北京市出台新规全面加强对商品房预售各个环节的管理，新规将于下月1日起执行。随后又有消息传出，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，专家建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度。有专家表示，商品房预售制变革在即。
业主们表示，在商品房预售制度下，许多业主交钱买房一两年却一直不能收楼入住，颇不合情理。业内人士则表示，预售制监管不严格使得收楼存在弊端，纠纷增加，呼吁改革预售制。
名词解释
商品房预售制
商品房预售制是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
案例
钱已交了两年 楼还没有收到
买房子的钱交了两年了，却因为开发商的原因而一直没有能够收楼，长安某楼盘业主李先生日前向本报投诉，称自己在两年多前买了楼交了钱，原本说好下半年交楼的，结果开发商收了钱却一直没有交楼，业主们和开发商协商无果，只好向媒体报料。
李先生说，他们一批业主大多数是在2008年底、2009年初买的楼，交了钱以后，就等着收楼了，合同上也注明交楼时间分别是2009年7月、9月和11月及2010年4月。然而2010年4月底到7月，开发商两次给业主发出通知，称由于市政建设等原因，需延期交楼。
2010年9月初，开发商又发出正式收楼通知，称收楼时间为2010年9月15日~30日，于是业主们陆续定购了瓷砖等装修材料，但是到了约定时间，业主们到现场一看，却发现了一些房屋质量问题，开发商也并未做到合同约定的交楼标准，且无法提供相关竣工验收备案证。
于是业主们又向开发商提出整改，经过几次协商后，开发商却一再拖延整改时间，致使业主迟迟未能收楼。
东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，预售制会带来许多问题，如开发商在项目上的初期很多承诺到最后没有兑现甚至工程质量上也存在很多隐患；开发商利用预售期捂盘惜售，通过认筹、解筹等方式销售，导致购房者选不到合适的房，开发商不能按期交楼，导致退房等。
部门说法
市住建局：10月1日起已强制监管预售款
东莞市住房和城乡建设局房管科相关负责人表示，东莞在今年10月1日起已经开始强制执行预售款监管制度，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金全部存入由银行监管的专用账户，否则的话商品房买卖合同无法实现网上备案，从而真正将预售款监管制度落实到位。
该负责人介绍，关于预售款监管的工作早在2002年已经做了，广东省也早在1998年就已经出台了这方面的规定，但是由于涉及的环节较多，监管力度不是很到位。
该负责人表示，预售款主要包括首期款和银行贷款两部分，从目前的情况来看，绝大部分开发商都已按规定执行。接下来，相关部门将进一步完善预售款监管系统，使之更加系统化、科学化。
业内评说预售制
3个问题
商品房预售制是我国房地产业重要的制度之一，当初实行预售制的初衷是为了扶持中小房地产开发企业，加快其资金周转，减少其陷入资金链断裂的危险。但预售制在施行的过程中，也的确存在一些问题。
将风险转嫁消费者
东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林认为，预售制的长期实行，使得预售资金成为很多开发商在银行贷款之外的融资渠道。
长期以来，由于开发商的融资渠道过于狭窄，他们承担风险的能力得不到提高，企业本身的核心竞争能力也没有得到锻炼和提升。与此同时，开发商还将资金的风险转嫁到了银行和购房者身上。
东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，由于预售制对于开发商的资金要求较低，导致开发商蜂拥而上，市场上的开发商实力参差不齐，从而导致整个行业处于分散经营的初级发展阶段，阻碍行业趋向成熟。
致购房纠纷不断
刘金林表示，预售制使得商品房的成交和业主入伙之间存在一个相当长的时间差，其间开发商允诺的各种配套条件和房屋质量能否真正兑现、相关法律手续文件是否齐备等是一个很大的问题，购房者要为此承担很大的风险，这也是一直以来购房纠纷不断的焦点所在。
致捂盘屯地现象严重
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，预售制的存在也令房产管理缺乏公开和透明性，使得捂盘屯地现象严重。
车德锐也认为，预售制的问题是多方面的，比如导致开发商捂盘惜售、虚假承诺、工程质量没法保证等。
两项建议
加强预售款的托管
加强预售专款专用的监管可以有效地避开一些预售制的问题。刘金林表示，加强预售款的专款托管，首先能保证专款专用，防范烂尾楼的出现。同时也会考验那些单纯依靠银行贷款和预售款的开发企业，培养其风险承受能力和应变能力，逼着他们拓宽融资渠道。
车德锐也表示，预售款的托管可以避免这笔款项被挪作他用，保证项目的顺利开发，避免项目因资金链断裂而出现烂尾的情况。对消费者而言，他们也可以买到放心房，不用担心买到将来有可能出现烂尾的房子。
在部分城市试点现售制
业内人士还建议，因为各城市房地产业发展处于不同阶段，因此一刀切取消预售制或许并不可行。
车德锐表示，比较好的方案是在部分发达城市试点施行商品房现售制，同时在大部分房地产仍然处于初级阶段的城市施行预售制，但需要加强对预售制下房地产开发经营各个环节的规范化管理。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
