[摘要] 房地产企业目前销售状况十分良好，加之银行贷款的支持，并没有显现出明显的资金压力。
（来源：证券日报）始自去年末的房地产调控瞄准"银根"、"地根"精准打击，每出台一项措施，市场就要掀起一片开发商资金流受到影响的声音。10月份，限购、加息、商品房预售资金监管先后开启，银监会近日又对60家大型房地产企业集团进行了摸底，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。不过，房地产企业目前销售状况十分良好，加之银行贷款的支持，并没有显现出明显的资金压力。
在房地产调控持续了近一年后，开发商资金流究竟安全与否，是当下的提问，同时这还关系着另一个重要的提问--开发商是否会降价售房。
近一年以来，房地产调控中降低房地产企业的杠杆率意图十分明显。去年12月17日，财政部联合相关部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，提出开发商拿地首付至少50%，首祭房地产去杠杆旗帜。随后，购买住宅的贷款利率、首付比例也逐步提高，各地又相继出台完善商品房预售资金监管方案。直至10月份，限购、加息、暂停房地产企业重组多重大门又次第开启。工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。
而在银监会对60家大型房企集团摸底过程中发现，房企集团多头风险突出，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已 过90%，除此外，随着房地产政策实施的不断推进，大型房企集团多头授信风险突出，房企集团内部互保现象有所上升，互保贷款金额达1417亿元。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。从现阶段来看，多数开发商比较担心"限购令"的持续进行，担心迟早销售回款会出现问题。
不过从目前的销售情况来看，调控政策的影响尚未深入，多数房企前十个月销售状况良好，万科自8月份实现单月销售超百亿之后，连续三个月创造销售新纪录，9月份的142.1亿元，10月份的155.1亿元，万科自己"已经不知道该用哪些词语形容销售业绩了"。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。碧桂园今年首十个月实现销售认购金额约288亿元，其中已签约合同销售金额约269亿元，合同销售面积约496万平方米，待签约金额约19亿元。2010年首十个月的合同销售金额和面积同比分别增长约65%及39%。碧桂园10月份51亿元的单月合同销售金额也是自集团成立以来单月销售额，同比增长约42%；合同销售建筑面积约94万平方米，同比增长约33%。
中信证券近日发布的一份研究报告也称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解，行业的有息负债率为32.37%，比今年中报反而降低了0.5个百分点，全行业的短期还款压力不升反降，货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%，比2010年季度末和6月末要低。
从国家统计局公布的前三季度房地产市场运行情况数据来看，前三季度末，房地产开发投资中利用外资部分的同比增长分别为-33.7%、2.8%、26%，呈快速增长的态势。从商业银行的贷款来看，今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。
淄博开发商资金链再调查 冷热两极端
（来源：鲁中网）全媒体记者 冯冬宁
对房产商们而言，他们的资金链条同时占据着同一个冷热两极的两端。
经历了之前的“野蛮生长”后，当下，尽管房产商在市场上面对购房者更多地展现出强势的面孔，但也其并非毫无畏惧之处：每一个操盘的项目都必须有充足的资金做保证，而这种保证或来自自身或来自银行抑或来自低价团购的快速回笼，甚至是栖身于民间借贷
豪赌下的困局
衡量淄博中心城区房价的刻度尺正不断西移。新规划暂露头角的今日，“地段！地段！还是地段！”的背景下，一场事关拿地竞赛、圈墙扩张的角逐自然无法避免。
而在此期间，面对不断抬高的土地等各项成本，如果给上述角逐找一个更为确切的词进行形容的话，“那就是豪赌。”2010年11月9日，步履匆匆的王方（化名）毫不避讳地说。
既然是豪赌，除了一掷千金的豪气之外，更需要找到“千金”的来源。
作为淄博一家大型房企的决策层，王方是其所在公司“资金筹措委员会”的重要一员。
参加工作7年来，用他的话说，公司大大小小决策凡是涉及到资金层面的，都少不了他的奔走和周旋，也正因如此，王方给人的印象，总是步履匆匆，“借钱的都是大爷，你不慌能行吗？”说这的时候，他的神情颇具玩味。
实际上，在王看来，筹措资金并不是一件十分困难的事情，特别是在房地产“高歌猛进”2009年和2010年。“春节前后，我们决定拿下这块地的时候，虽然银行的贷款很有限，但楼市向好的情况下，行业外的资金拆解和民间借贷的路子却很多，两天拿出一个亿不是问题。”王方说。
当然，这些借钱方都是王方他们熟悉的单位。“对于那些不熟悉的单位，我们万不得已是不要的。”他说，为了规避风险，按照老板的指示，他还亲自甚至对一些“送上门的资金”进行审核。
不过，“资金借来容易还钱难”，这个放之四海而皆准的道理用到王方所在的企业身上似乎更是这样，尤其楼市调控政策连环出、楼市不明以及股市红火的当下。
“拆西墙补东墙。”王这样告诉本报，资金捉襟见肘的背景下，根据他的观察，“不熟悉的钱不拿”这个规则似乎正被公司不经意间打破。
“上周，我去了趟邹平，找一家新面孔，拿了500万。”而这样的事情在王从业的7年内，除了2008年年底出现过一次“应急”外，并无上演。
500万，对于普通民众来说，是一笔天文数字，而对于王所在的这家房企而言，也只是暂解燃眉之急。“500万中的大部分应对了银行，接下来，典当行那边的钱也快到期了。”王说，如果不按时还款，除了背负巨额利息外，其抵押不动产都面临危险。
因此，面对豪赌之后的困局，王方说，他和同事一天24，除了吃饭、睡觉外，几乎都围着资金转。
沸沸 资金说
事实，王所在的房企，仅仅是那沸沸 的资金链趋紧例子中的一个。
正所谓，每一个操盘的项目都必须有充足的资金保证。据淄博一家地产研究机构的赵姓人士介绍，楼市利益的致命诱惑下，淄博大小开发商逐鹿西部，纷纷高价拿地的同时，其隐藏背后的资金压力也已以这样或那样的形式表现。
“而这种表现随着调控的加剧，正在逐步加深。”他称，比如现金流和资金链的困难。
赵说，与国内一二线城市的地产商相比，淄博开发商融资目前仍处于一个比较低端的层面。在融资渠道相对缺乏的背景下，为拿到地，地产商合作拿地、临时凑钱、借道民间借贷以及土地抵押转成项目贷款等手段被频繁运作。
“当然代价是极高的。”这名人士介绍，以淄博一家大型房企为例，在拿地之后，为应对资金困局，快速回笼资金，他们不得不在小范围内以4500元/平米的价格销售期房。
据该房企一内部人士透露，这期间，他们要求购房者给出的条件是：一次缴纳30万。而同时，该房企给购房者提供的保证是：一：开盘不低于6000元/平米；二：开盘时，如果购房者不愿买房，他们可以按照高于4500元/平米的折合购房成本回收。
尽管上述做法在本报向该房企相关负责人求证中，得到极力否认。但在淄博主要房产频道上，以4500元/平米销售上述房企开发房产的房号的做法却频繁发生。
同样，去年年底，另一家大型开发商为接手高新区当地一烂尾楼，不惜斥巨资博弈。当时传闻，该房企一夜之间吸纳民间借贷高达亿元之巨。事后的今年3季度，这家房企的主要负责人向本报透露，其包括民间借贷在内的民间资金拆借占据整个接手资金的1/3，即1.5亿元。而这样的高息拆借，也让该房企在相当长一段时间内，面临资金链相对紧张的局面，进而不得不收缩其在其他区县的项目线路。
除了上述形式外，为解决短暂的资金回笼，在淄博，类似于“团购卖楼座”的情况也频繁发生。本报调查获知，以张店西部城区一楼盘为例，当年为保持运转，不惜低价卖楼，但后期，受制于自家房价得不到有效控制等诸多因素制约，如今该楼盘的工地至今依旧一片寂静。
而据上述赵姓人士透露，进入4季度以来，随着淄博部分房企的资金链趋紧，停歇了将近一年的“团购”风潮再次出发，以高新区一大型楼盘为例，刚刚过去的上周，他们再次小范围内发起“团购认号”活动。
不差钱的时代已属过去
而值得注意的是，上述或来自自身或来自银行抑或来自低价团购的快速回笼，甚至是栖身于民间借贷的做法虽然解决了一时之渴，但与此同时，在楼市调控并未放松的时代，上述行为也让市场针对淄博开发商资金链不断产生猜测，甚至衍生更为可惧的传闻。
本报调查中，某某房地产资金链困难的传闻频繁出现。尽管这些传闻在房企看来，似乎可以一笑而过，但楼市政策频频收紧的当下，资金链条似乎永远同时占据着同一个冷热两极的两端，却是一个铁的事实。“正如每次传闻，让我们心存疑虑一样，每一次政策的出台，也都意味着让房企的资金链多了一层考验。”前述淄博地产研究机构的这名人士称。
在此背景下，尽管经历了之前的“野蛮生长”的淄博各大地产商面对市场购房者更多地展现出强势的面孔，但楼市不差钱的时代已属过去却是一个不容回避的现实。
上述人士称，如果说，二套房首付比例的提高和三套房房贷停批的政策让购房门槛提高的话，那么央行的加息、公积金贷款利率的提高等等，在挤压楼市泡沫的同时，也让之前就已收紧信贷的银行更加吝啬。
上述观点也在本报之前调查得以印证。随着银行信贷额度纷纷收紧，3季度一些银行贷款的主要对象尚且保持在优质客户层面。其中，当时，不少银行在有限的额度内，优先考虑少数合作较多的大型或者知名开发商。
然而，进入4季度之后，随着各大银行的信贷额度基本用完，“无论是像我们这样的大开发商，还是中小房企，在银行那里几乎都被一视同仁：冷脸色。”王方对此颇有微词。
而另一方面，据一国有银行驻淄机构负责信贷的一名信贷部负责人表示，“目前，出于风险考虑，信贷的一个显著特征就是审批更加严格，这也意味着我们对信贷企业的授信更加严格。”
除审批严格外，其贷款利息也在提高，而这也使得高度依赖于中短期贷款的房地产商资金链渐趋紧张。受此影响，王称，在银行那里，他们目前的工作基本围绕着明年的贷款做前提铺垫。
但到期的钱终归要还的，银行求贷无门的情况下，王方说，他们除了勒紧自家的“裤腰带”外，不得不转向民间借贷。这期间，尽管后者常常表现出慷慨，但“代价自然是高昂的。”王说，特别是进入11月以来，随着银行信贷更为紧张，民间借贷的月息直线攀升，“之前普遍存在大额资金1分或2分利的情况已属少见。 ”
而即便如此，11月9日下午，王方还是向淄博一家民间借贷公司提交了抵押申请，尽管他也知道，如果国家的宏观调控继续加强，假如短期内他所在的房企无法解决血液循环的痼疾，那么，单靠民间借贷的输血是“饮鸩止渴”。
道理似乎永远那么明了，但关键是，一切似乎已不可避免。
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