九月、十月是房地产行业一个关键的时间节点，素有“金九银十”之说。消费者的购买欲常常会在这俩月集中释放，商家也会极尽宣传之能是努力招揽顾客。而今年的这个“金九银十”却极不寻常，一方面，“抑郁”了几个月的楼市对于旺市来临的渴望非常强烈，另一方面，“金九银十”可能成为楼市调控的分水岭或转折点。搜房博客秉承不回避热点的一贯作风，盛邀博客社区的朋友们作客搜房直播间，并就近期房地产行业影响力事件及争议性问题交换观点。
【论坛主题】 “金九银十”：楼市调控的一道分水岭？
【活动时间】 9月11日（周六）
【举办地点】 西安搜房网直播室（高新区科创路168号西电科技园B座201室）
主持人：
段高攀 西安搜房网博客编辑
参会嘉宾
朱 林 陕西经典派地产商业运营管理有限公司 总经理
党 军 陕西智达行地产顾问有限公司 总经理
王建红 著名房地产运营专家 实战策划人
张 诚 西安长征房地产发展有限公司 策划经理
张芳军 陕西同策房地产咨询有限公司 高级市场经理
高 伟 西安搜房博客 活跃博友
高伟：各方企盼金九银十 西安房价5-10年内恐难下跌
李建宁 深圳市城市策略地产顾问有限公司西安分公司 高级策划师
王 涛 《时代人物》杂志社 记者
王彦荣 西安搜房网 主编
进入博客沙龙直播
【博客沙龙文字实录】
主持人：各位搜房网的博友们，大家下午好！欢迎大家参加第三期博客沙龙。我们这期的主题是——“金九银十”：楼市调控的一道分水岭？当然，大家肯定都注意到，我们的主题本身就是一个带有问号的观点，事实是否如此还请各位随后发表见解。
首先让我来介绍几位新朋友给大家认识：实战策划人、著名房地产运营专家王建红老师；长征地产策划经理张诚先生，也就是我们的晨光博友；城市策略地产顾问公司李建宁先生，让我们以掌声对新博友的加入表示欢迎。
搜房博客一直致力于打造专业的房地产行业交流平台，激活新观点、结识新朋友。在开始今天论坛的正式议题之前，先让我们来共同见证荣誉与辉煌的一刻：
搜房网在七、八月间开展了“我是购房者”博客征文大赛活动，倡议博友们从购房者角度出发，为大家提供买房置业参考建议。经过20余天的激烈角逐，西安参赛的3位博友表现出色，其中，张芳军凭借博文——《从新政前后楼市变化看买房时机》成功晋级10强，并获得三等奖荣誉。高伟、王涛两位博友也不负重望，荣获“我是购房者”博客征文大赛优胜奖。下面请张芳军、高伟、王涛三位博友上台领奖，有请西安搜房网主编王彦荣为获奖博友颁发荣誉证书。
给张芳军博友的颁奖词是这样写的——
主持人：他，是西安地产界的新锐人物，尽管此前也曾任职于国有大型房地产开发企业及知名营销策划公司，但一直鲜为外界熟知。直到搜房网举办“我是购房者”大型博客征文活动，他以一篇《从新政前后楼市变化看买房时机》的博文而名扬业内，并从21个城市的200余位博友中脱颖而出。他就是同策咨询有限公司的张芳军先生。张芳军的博客文章数据翔实，论证严谨，独具慧眼的市场趋势预判让其成为当之无愧的西安地产明星。
给高伟博友的颁奖词是这样写的——
主持人：高伟 地产犀利派“”，素以文辞犀利而著称，评论观点常言及时弊，并且“针针见血”，洞彻世态，直指楼市怪状的命门要害；《调控当下 消费者买房参考指南》一文对于首次置业者具有很好的参考价值。
给王涛博友的颁奖词是这样写的——
主持人：王涛 西安媒体界新秀，现为《时代人物》杂志社记者，关注咸阳、宝鸡、西安房地产多年，擅长经济类新闻评论，作品散见于地方及性报章。王涛撰写的博文《西安人买房该看什么？》，分析了购房者买房过程中看重的几个重要因素，对于不同置业需求的购房者具有启发意义。
请三位博友分别发表获奖感言——
张芳军：确实非常感谢搜房网，如果没有这个机会，没有这样的平台，也不可能搞起来这样一个活动，我非常感谢。
王 涛：首先感谢搜房网，我的搜房博客在6月底开的，开了没几个月，我开始不知道搜房还有一个博客，我发的文章很多都是因为工作的需要，随便写写。
高 伟：谢谢搜房网，我是做地产方面工作的，在座的都是前辈和同行，希望大家以后多指教。
主持人：我有一个疑问，感觉您（高伟）挺神秘的，博客上写的是“地产犀利派”，您是否方便给大家透露一下您现在所在的公司？您所从事的工作？大家都很好奇？
高伟：我前两年在西安，随后一直在外地工作，前天从外地刚回来，现在在一家福建地产公司西安分公司做，项目主要在东郊，是“浐灞1号”，目前在大兴新区也有一个项目。
主持人：好的，谢谢！让我们再次以热烈的掌声为咱们西安的3位获奖博友表示祝贺！感谢大家对于博客征文活动的支持，期待西安有更多博友成为业界的意见领袖。
下面我们开始今天的正式议题，个议题是房价之争与楼市走向研判。眼下正值“金九银十”——传统的销售旺季，西安房地产行业形势一片大好。据市房管局公布的数据显示，8月份西安房价继续保持上扬势头，商品房住宅均价达6411元/平方米，创新政调控以来西安商品住宅价位，与6月商品房均价相比，涨了足有900多元。当然，不只是西安，近来一线市场也普遍回暖，京沪深穗四地楼市集体飙升，成交量大幅上涨。而“楼市是否回暖”、“房价是涨是跌”成了当下争论最为激烈的两个方面。
接下来我有两个问题，请教各位前辈，现在有一种观点认为，“金九银十”楼市将绝地大反弹；也有人认为，市场“假回暖”，房价下跌是大趋势；大家如何看待这两种观点？先请王老师谈一下。
王建红：大家在探讨楼市是“假回暖”还是真回暖的问题，我觉得楼市从来就没有冷过，不牵扯回不回暖。以前我觉得楼市要疯涨，要发烧，国家给打了退烧药，温度降低了一些，其实不是“寒流”来了，我觉得现在楼市是正常体温，大涨不可能，大跌也不可能，这次新政调控国家的核心叫“稳步增长”。分析中国经济就可以发现，一旦房地产行业遭受重创，那么银行就要倒闭了，盖房用的是银行的钱，买房也用银行的钱，如果现在跌40—50%，所有人都很开心，所以楼市不可能大跌，而且国家也跌不起，实际上中国房价高不高？应该跌，跟老百姓的收入比，中国的房价比美国都高，显然是需要跌的。在这种情况下大家谈跌还是涨，其实楼市一直没有冷过。
主持人：可是前几个月整个行业量价都停滞了，但是进入“金九银十”，尤其是8月以来，房价和销售量又都上去了，所以大家才说回暖，也有人说楼市又疯狂起来了，您怎么看？
王建红：本身前几个月是淡季，再加上今年“金九银十”比较特殊，是中秋节和国庆节的综合假期，大家感觉假期比较密集，很多开发商想可不可以利用这个假期赚一笔，有很多开发商打的广告都有面积送，这又做何解释？现在疯涨不可能，如果楼市再涨起来，政府还会再出更严厉的政策，政府知道如何调控，只是没有大幅度调而已。但是，政府不愿意出政策的原因，因为一旦政策太狠就会连自己都伤了，不要涨的过快就行了，政府也没说要把房价涨起来，“金九银十”过后，不要觉得过了以后会跌。中国现在有大量的购房者，房价跌老百姓不赞成，买过房的人巴不得房价涨，还没有购房的希望不要涨，这是两种比较矛盾的群体，像中国房地产一样的火爆在国外不存在，这和中国文化有关系，中国人的成家立业买房子是人生很重大的事情，于是很多人大学毕业就想买房，我认为36岁以前没有资格买房，房子是个大问题，大学生有什么资格买房子？中国的传统文化造成了这种刚性需求，再加上中国的城市化建设，外地的大学生留在本城市，又必须在西安买房子。从大环境看，中国的房地产趋势还是向上走，不会像09年那样疯涨，我认为谈不上回暖不回暖，金九银十之后房价会跌一点，也就是10%。
主持人：谢谢王老师的分析。下面请长征地产的张经理谈一下，我记得张经理之前写过一篇博客《九月楼市将迎来小高潮》。其实大家都有注意，一说房价，这就是一个口水的事情，常会招致不少的骂声，如果说房价跌，大家很赞成，如果说房价涨，很多人就有非议。张经理如何看？
张诚：我在4月初发表了一篇博文，“西安人如果9月不买房的话，会悔得肠子都青了”，当时市场比较冷清，很多开发商价格很低，所以在8月份西安统计出来成交均价是6411元/平方米，两个月涨了900元左右，我们不去看数据统计标准与否，可以从各个销售部的成交量来看，新政出台以后有一个回暖的迹象，成交量上去了。因为我也是从销售一线得来的数据，很多开发商也将价格提高了一些，对于刚性需求来说的话，确实应该买房，当时这篇博文发出去以后，也引来一片骂声。我觉得自己确实有买房的需求，就应该尽早买，市场更多的是跟风，出现了这样一个怪异现象。为什么去年房价涨很多，购房者很多，都是市场跟风现象。购房者要根据自己的能力，根据理性需求来买。
对于市场是否回暖的问题，我认为市场还没有回到09年的状态，肯定有好转的现象。对于“金九银十”，我个人持乐观态度。因为八九月份开盘项目较多，很多开发商为了回拢资金，在促销力度和营销手法上都会有所创新，所以“金九银十”肯定会掀起一个小高潮。
主持人：谢谢张经理的见解。下面请张芳军谈一下，我也看了张芳军的博客，您最近似乎比较关注房管部门的统计数据，对于楼市是“假回暖”还是真疯狂这样的争论，您是如何看的？
张芳军：张经理刚才所说，我有两点还不是特别认同。点是8月份房价上涨，现在数据统计出来是上涨的，又出来“假回暖”还是“真回暖”。8月份成交数据量的上涨，主要是高端的拉动，比如说万科金域曲江在7月底8月初的时候开始选房，推了500套房子全卖完了，均价达到1万多，1万多的房子出现了500套。整个8月份全市的个案项目我也对比了一下，我为什么不赞成张经理的观点，对比来看的话，仅仅有少数，比如说曲江一些高端项目有所上涨，大多数中低端项目还是很惨淡或者跟之前表现一样，所以我觉得市场还没有到回暖的程度。只是到了“金九银十”季节，大家可能有一些心理预期，所以拿出来炒作，我觉得“金九银十”就像“金三银四”一样都是大家炒起来的。
主持人：也就是说目前楼市量价齐涨的局面是正常的市场规律？
张芳军：我觉得是。
主持人：8月房价涨了，您觉得是万科拉高了西安市商品房的均价？
张诚：部分楼盘的高端楼盘把市场均价拉起来了。
张芳军：大多数中低端和中端项目还延续了五、六、七月份的状态，整个行业中大家的信心比六、七月份好一点，可能受到季节或者大势的影响。
王建红：“金九银十”，大家有一个惯性思维。
主持人：任志强最近有点“变态”，也就是一反常态，他一直是看涨市场的，最近他却看跌市场，和潘石屹一样。但是这二位却在下跌幅度方面出现了小分歧，潘石屹认为房价将回到2009年初的水平，任志强则认为房价不会持续下跌或暴跌，倒有出现报复性反弹的可能。大家觉得“看跌市场”有没有道理？请朱老师谈一下？
朱林：我是看跌的，刚才3位博友的看法我都是赞同的，中国房地产没有冷过，春夏交替无寒冬，十多年的房地产市场一直往下走，2008年房价确实下跌了，除了万科在杭州之外都是隐性下降，最近大家都对8月份西安6411元的价格非常关注，中国的房地产要想健康如何办？赶快把统计方法去掉，太可怕了。泾渭新区2000元的卖了两套，曲江上万元的房子一个项目就卖了上百套，房地产如果再不细分，再这样统计、拿均价说事儿的话，就把市场错误引导了。现在引导特别可怕，不管如何，在中国这样的现象大家认可，调控涨价，再调控再涨价。为什么我看跌呢？目前中国的房地产上涨各方面都有动力，下跌无支持，你想葱蒜都涨价，房地产怎么会下跌？涨价谁支持？对谁有好处？大家想想，对买过房子的人有好处，对政府有好处，对机构有好处，对投资者有好处，降价只对未购房者和无房者有好处，按理说应该是看涨的，那为什么我又有看跌的观点？在十多天以前（中国从来没有过），我们的胡总书记在今年的特区成立30周年大会上讲了六点，最后一点是：我们要确保群众住房基本需求。温总理在今年拍了两次桌子，从抑制到遏制，李克强副总理又讲，实际上是在升级，他们的观点我为什么赞同？“金九银十”，我认为是季节性的填补刚性需求，是报复性的增长，这种情况又会怎么出现？我们的楼市从来是疯而不狂，降而不赢。这次的小高潮肯定是起伏点，多方博弈，我为什么看跌？因为这次只要一涨，紧跟着真的就会再出政策，我认为今年年底中央会再出政策，中央本身不是打房价的，但是各地的专家学者都从房价来看经济，中国现在面临的问题太多了，中国的安定团结一定是胡总书记最关心的，买过房子的看涨，就是降了，对他也没什么损失，这一定不是刚性需求。最可怕的是老百姓的刚性需求，所以“金九银十”肯定存在，但是我们要理智，开发商要细分市场，政府统计也要细分市场，实际上我上次呼吁的，政府一直在缺位，开发商一定不是给普通老百姓盖房子，老百姓的房子该是政府拿出来的。
张芳军：今天《华商报》说是33个项目集中开工，大概有13000套的房子要供应，13000套房子按西安市销售量来看，一个月就可以消化，33个项目也就一个月，按西安市的销房量来统计。
朱林：中国的楼市阳光一片灿烂，怨声一片，赞声不少。政府得赶快担当起自己的职责，老百姓如果拿2000元/月的工资，实在买不起。我说，中国房地产三个人的观点一定要看，潘石屹、任志强、王石。
主持人：潘石屹最近说房价会回到2009年初，您觉得他是信口开河吗？
朱林：任志强一直是信口开河，潘石屹不是。他讲的是一个整体趋势，中国的房地产永远是在涨幅上说话，不可能下降，比如说09年的涨幅和前几年相比怎么样，2010年一定会回到那年的涨幅上，经济不断增长，人民币不断增值，他（潘石屹）对房地产的判定我认为是准确的。
王建红：我也比较赞同，没有只涨不跌的形势。
朱林：咱们的（西安房价）这是在涨幅上跌。
主持人：号称“史上最严厉的楼市调控政策”，近期却受到来自各方面的质疑。“干打雷、不下雨”，“逃脱不了越调越高的怪圈”。人们曾寄予厚望的楼市新政在“金九月”的躁动里显得无能为力，作为房地产业内人士，大家是否也已经对此轮调控失去信心？先请党总谈一下，我记得党总最近写博文说——楼市调控陷入尴尬境地，您是不是对此轮调控失去了信心？
党军：最近的调控比较乱，调控没有什么标准，（楼市）没有动荡，比如说政府对房地产行业发展应该分几个阶段，要告诉大家调控不是一调立马就见效的，老百姓最关注的是降还是涨，政府却不是这样想的，中国政府现在认为房地产行业最理想的状态是量不要缩太多，价格不要涨太多。或者和中国的经济相比，每年有80%左右（房地产占国民经济比重）就了。
比如说09年北京、杭州一年翻一倍，如果比喻小孩的话，他不是乖孩子，你越管他越叛逆，或者每年涨跌20%，价格如果下来，量不下来，房地产是越涨越稳，越跌越稳。政府还特别担心，市场由供需确定，一方面要增加供需，一方面要严格控制土地。比如说北京蔬菜的供应商，70%的蔬菜都是从其他地方调，还有地方政府这一块儿，真的不想让房地产降，假如说基础设施、所谓的保障房，中央对保障房提出了政策，很多的钱都要地方政府掏。今年要建580万套保障房，政府出了600个亿，地方政府如果要建更多的保障房，钱从哪儿来？土地财政短期内几乎很难改变。所以对中国房地产大概有一个判断，在短期内，比如说五年或者十年，如果找不到经济转型，经济发展如果每年保持在9%或10%以上，有可能今年上半年涨了，下半年跌了一点。政府只会给打“退烧针”，过两天又发烧了再打，“退烧针”经常打肯定会出问题，我觉得政府没有决心，比如每年涨10%肯定没有任何问题，明年再降，如果今年涨100%，明年降50%。现在问题太多了，稳定是最根本的，包括就业、财政，如果房地产真的要有一个大的改变，一定是有个渐变的过程。慢慢的国家把它不作为支柱产业，有其它的财政收入。
加大保障房的建设，现在的保障房是说给老百姓听的，绝大多数人还要通过市场来解决，这一块儿停滞很多年了。温家宝前两天到新加坡去，新加坡90%多的人是公房，中国90%的人是私房。我觉得调控有一个错误的方向，如果房的定位是商品房，就是要有市场，不能有很大的改变。一定要调房子的两个功能，一个是居住功能，一定是能住的，第二是投资功能，现在投资功能大于居住功能，一定要把居住功能加强，投资功能减弱，就会达到所谓的控制，包括现在的二手房，现在很多的政策跟预料的结果相反。要把现在很多的投资房变成廉租房租出去，大家前段时间讲了很多控制税，我很赞成，如果把房子租赁，我奖励给你，现在很多政策都是临时性。
主持人：对调控有抗药性了？
党军：中国的舆论环境太差了，比如说有人讲楼市要崩盘，中国很多官方统计还没有房地产公司准确，万科公司的统计很细，每个季节每个区都有统计，这些东西才是最准确的。比如说中国统计的有些高端盘一个月卖1000多套，但普通老百姓根本达不到。而且很多舆论观点也都不够理性，有的楼盘一个月卖空了，就想当然的以为房价肯定还要涨，所以我觉得，从短期来说，大家不要抱太大的希望，认为房价暴跌，如果要跌破40%、50%是不可能的，现在要涨一点点，一定是长期渐变的过程，不一定涨，没有跌的可能，大家知道一定要有一个过程，然后是稳定的，不会暴涨或者暴跌，也不会出现这种情况。
主持人：谢谢党总。我前几天跟李总聊天的时候，李总近期也比较关注“金九银十”楼市的走向。李总，对这一轮调控您还有信心吗？
李建宁：我先介绍以下，我来自与深圳，做的是鸿基紫韵的楼盘。我的观点和大家不太相同，对于房地产调控这块，没有经历房地产危机的国家成不了气侯，2008年国家应对金融危机有三套马车的措施，一个是投资，一个是消费，一个是出口，当时经济出现了下滑，在此基础上，国家放宽了金融政策，鼓励在房地产领域的投资，投资以后从2008年底到现在，房地产价格涨上来了，但是到2010年4月，国家发现积极地政策不行，于是又出了新政调控。现在的政策如何调控？中国的房地产市场是残缺市场，中国房地产市场发展模式借鉴香港，香港有房地产商业市场，还有公共住房市场、廉租房；新加坡80%的人住的是租屋，你可以永远住在里面，但中国没有，所以造成了房地产价格不断上涨。
至于房地产调控，我是很有信心。信心来自于那里？中国房地产的市场发展20年，比起国外的话，他们已经花了很多的时间，我们都是在学习阶段。国家从08年调控到09年，个是08年鼓励投资，第二年又打压投资，我对国家的投资还是有信心。大家看到最近明显的例子是数据，国家对数据的调控，所谓的调控没有数据支撑的话就是瞎子摸象，你不知道你的土地有多少投入到市场运营；第二，你卖出的房子多少在控制，到底是在市场每年的投放量是否满足了市场的需求，供需是否平衡，没有数据是不知道的。所以说今年我看到两点，，土地市场的量，土地量到底有多少，多少进入市场，国家现在做了统计，任志强在国家摸底的情况下发现了他的土地问题（西安1001厂项目）。第二是空置率，我们现在房地产市场进入了危机状态，空置率数据没有出来，这是很可怕的，如果大家买了房全部不住都在投资，大家投资的空置率都是大家的钱，不是银行的钱，因为我们存钱在银行，所以空置率的数据不出来，这问题是很严重的。西安流行“黑灯率”，查黑灯是没办法的办法，我对这轮的政策调控是有信心的，以前的调控是瞎子摸象，这是我的观点。
主持人：李总，我还有一个问题：始于4月17日的这轮调控，您觉得政策到现在为止出尽了吗？
李建宁：，关注数据的准确性；第二，政府把自身责任分散。其一，中央二台放了《到底是土地还是市场》，得出的结论60%的土地流入市场。福利房这块，不管政府是有义务还是无义务也好，已经进入了问责机制，这步已经踏出去了，下一步的配额政策有待于出台。我觉得政府既然在老百姓面前说了这话，肯定会做，是问责，第二是证据，所以这两点出来，我对此轮调控是很有信心的。
主持人：我还有个疑问请高伟回答下，您关注房地产很久了，那么您觉得“金九银十”出台更严厉政策的几率有多大？
高伟：我刚才听了很多老师的发言，启发很多，目前有关“金九银十”旺季的媒体报道不少，我个人不太关注这些，我对数据做了研究，我认为数据可信度较低，现在的量为什么会上升？因为它需要一个契机，这个契机就是“金九银十”，对于投资者来说，我买房就需要一个借口，我要对身边的人交代，我投资的合理，我是涨了也好跌了也好对其他人都有交代。
我谈几个观点，，我不看好调控的预期，中国现在有3点现实非常清楚，1、GDP保8，GDP疯狂增长，今年可能有一点问题，但是政府一定会竭力“保8”。2、土地财政，现在一线运行好一些，西安这样的二、三线城市，还有其他的城市，房地产开发还没有起步，地方政府在未来很长一段时间内，经济的发展模式更多还是依靠土地财政，毕竟中国的政治来说，在执政能力上还有待提升，土地财政将是一个长期的市场。3、投资，为什么房价不会下跌呢？我认为中国人实际上很有钱，有很多储蓄，储蓄是他们投资的一个向，因为放在银行钱至少可以保本，缺少其它的投资品，包括今年的大蒜、绿豆都炒很高，中国人投资缺少方向，比如说奢侈品、股票、黄金，中国的房地产和股市是一样的，中国的钱缺少投资方向。我可能买的房子是真实的，投资方向的缺失，包括中国贫富差距越来越大的社会现状决定了房地产价格不会下跌。
另外，这段时间的房价我个人认为是高端拉动，今年来说，万科是比较大的一棵树，他们开盘的时候我也去了，当天据说成交了6个亿，据我观察的状况来看，应该可以达到那个水平。
我想先讲一下西安，最近我在做两个楼盘，我个人感觉，西安的房价不会再跌，至少五到十年之内不会下跌。我个人感觉，西安在明年会有非常多的点，讲几个大点，地铁开通，市政府北迁，世界园艺博览会的召开等等，西安今年成立了两个新区——丰渭新区和泾渭新区，这两个区完全可以在未来几年拉到经济层面上，我认为这本身对房地产具有助推作用，还有一些大的项目助推，包括泾渭新区、沣渭新区、国际港务区，都是占地上万亩的项目，据我所知现在已经有四、五个项目，他们的定位都是辐射的，不管最后是怎么样，这个概念一定会对市场产生影响。今年关天经济区的确立，西安定位成国际文化中心，我想它未来的发展预期是非常大的。
主持人：回到我最初的问题，九、十月，你认为有没有可能再出政策？近期也有传言说预售金监管制度正在酝酿，您认为这两个月有没有出政策的可能？
高伟：我认为在结尾的时候可能会出一些政策，一般不会对房地产在热销过程中出政策。“金九银十”是中国都关注的，开发商也需要业绩拉动，政府也不希望出现政策的垮塌，我个人感觉会出台一个不同的政策，但是会在后期。
李建宁：刚才提到“保8”的词汇，“保8”是政府09年提出的GDP目标，今年的话，上半年GDP是11.3%，我的建议刚才谈了一点，会不会再出台相关的调控政策？“国十条”提了很多政策，现在提到了资金监管，由于政策的监管是下属，我认为楼市调控会有一个好的发展。大家有没关注到一个重庆（音）模式，商品房资金这块是政府把土地储备好，不存在积压，我这儿做一个很大的住宅，我把商业抵押出去，其实已经把福利房的资金解决了，其实重庆（音）模式已经在运行了，“国十条”下行的政策一些后续的影响会出来。国家既然允许用在重庆房改上，后续我估计补充的细节政策还会出台。
党军：我认为调控的作用应该是很大的，政策是很严的，而且很有打击性，只不过时间还没有到，现在有很多的限制，包括对于投资房这一块限制很严，改善型的购房者是没法下手的，“金九银十”是个别盘的写照，包括西安万科、北京万科长安半岛一个月是1800多套，未来短期还会有限制，对投资的二套或者三套的政策会进一步落实，有很多地方没有执行或者执行不够严，调控无非就是在金融方面对首付进行的干预。再下来是保障房的限制，还有控制的土地，还有一些新的方法，比如农村的土地流转，大家要坚信中国政府有很多办法，一定能去调控房价。底层老百姓怨声载道，他们是买不起房的，房价再低一点，就是一平方1000多块钱也买不起，大家千万不要对调控失去信心。
朱林：调控应该这样说：有效果，不明确。确实有效果，但是真的不明确，把一个脱了缰绳的野马拉了一把，其实非常简单，怨声载道是谁，是没钱的人。
李建宁：中国现在没有租住房保障政策，中国的房地产保障欠了很多政策。在国外，每年的房价增长率10%已经是很高了，中国每年涨20—50%是正常。
朱林：中国的房地产不是一个完整的市场，我们完整的产权建立在不完整的土地上，今年如果平均涨30%的话，只要土地市场不规范，我们继续调整，上次调整我认为有效果，但不明显，是市场的经济探索。下一步如果做，可能会细化一点，但是最主要的法律就应该出来了，法律千呼万唤出不来，是由于房子和土地不知如何衔接，我和西北政法大学的一位教授聊天，说找不到衔接的办法，我50年、70年的租赁权和永远的房产如何衔接，专家衔接不出来。
王建红：很多人现在都在误导人。我认为房屋永远是不的，土地是的，土地的掩盖了房屋的贬值，我觉得调控相当到位，因为政府就想调控到现在的样子。
主持人：不过民众好像还不满意？
王建红：刚才这位（朱林）老哥说的也对，土地70年到期了，搞开发的都知道设计施工70年，我经常给建筑队说，你们说百年大业，人家说是70年。包括现在的城中村，村民土地变成了国有土地。有些问题是很多人都解决不了的，要想解决，政府要想打压房地产，一天之内可以打到3000元，但是支柱产业是不可以倒的。调控是到位的，大涨大跌也不可能的，大涨民怨，大跌经济受挫，我也是搞开发出身的，政府把自己的很多责任转给开发商。我认为空置率对房价的影响不大，有人买了一个矿石收藏，人家愿意收藏，商品房就得当商品对待。
高伟：我补充一点，我非常同意朱老师和王老师的观点，房地产是关系到国计民生的民生产业。但是在中国，目前房地产是投资品却不是完全的商品，不是民生产业。我的观点可能有点言词激烈，我个人对政策有信心，房价也不会降的，我的观点是单纯喊房地产调控是永远降不了的，政府现在也在说一个观点，经济结构调整，经济结构调整不光涉及到房产，还有其它的服务业，我认为在调整房地产的同时应该加大扶持其它的产业，比如说服务业和旅游业，通过政府有了其它产业的支撑和依托，财政收入也保证了，房地产在城市化进程不断加大的过程中会有一定的缓解，现在只能靠着房地产，所以目前很单一，必须抓着房地产这颗救命草。所以，房地产必须慢慢往下严格规范，就像刚才几位老师说的，它可能不断出台新政策并完善相关法律，补偿以前的缺失，走向完善，其它产业又会得到相应的话语权和政策扶持，等经济结构到合理的时候，房地产就会到平稳期，现在房地产是上升趋势。
主持人：谢谢高伟，在展开下面的议题之前先来认识两位刚过来的新朋友，这是古城热线的杨记者，那位先生和杨记者一样，都打算近期买房，所以杨记者很关心近期买房合不合适？随后让我们的几位专家来回答下。
下面的这个小议题是这样的，“4·17新政”之后，业内多位专家预言“9、10月将是买房的时点”，这一观点在时隔近5个月后的今天是否依旧适用？
请张芳军谈一下，张芳军博友在新政不久就预测，九、十月是买房比较好的时点，那么，在时隔5个月之后，您觉得这个观点要修正吗？
张芳军：我还是坚持我原来的观点，房价的波动和上升在短期内不会改变，跟大家观点是一致的。具体说到九、十月份是不是适合买房，我把我之前的想法再说一次。我也是去年买的房，也是在九月份房展会上买的，每一次房展会会出来许多新的项目，或者打折促销项目，大家买房的直观感觉都是一样，可能房展会上选择多，对于开发商来说也是推介项目的机会，也会给出适度的折扣。买房对于个人来说，选择的范围也大，可选性比较强，也不用到处去看房，节省了成本。我最近关注的几个项目，大都在九、十月份推出，这对于购房者来说是很好的机会，所以我还是坚持以前的观点，九、十月份是买房的时点。如果确实要买房的购房者，如果持观望的观点的可以再观察一段时间。
主持人：我们西安搜房网最近做了婚房调查，有57.8%的新人打算趁着“金九银十”敲定自己的婚房，毕竟这段时间打折促销的楼盘非常得多。作为房地产行业的专业人士，请大家为即将步入婚姻殿堂的新人提供一些购房建议。“金九银十”出手买房明智吗？
高伟：我有两个观点，个是刚性需求，很多女孩都说你没房子我不嫁给你。还有一个观点，如果买房的话，“金九银十”是一个合适的时点，“金九银十”这段时间，想买房的人憋不住，到了“金九银十”这个过程的中后期，后边媒体会传很多消息，“金九银十”会推出很多项目，每个项目都会打出一个数字我们热销了多少套。十月份“大明宫”开园，市政府北迁，这些都会对局域楼盘的热销有助推作用，所以这些相关的开盘项目和热点地区项目会拉动总体房价的上升，如果我不是一个非常理性的人，我会受到媒体报道的影响，可能会去买。
朱林：我认为这样更好一点，分下情况，如果你在30岁以上并且是白领，家庭收入丰厚的话，“金九银十”是非常好的机会，假如不是，晚两天没有什么不可以，“金九银十”是一个季节性的高潮，据市场的判断，如果我们抑制的有效的话，有可能今年年底楼市就会冷，我们的胡总书记都讲话了，给胡总书记不留面子会有什么结果？2008年以前，凡出事的高官都和交通有关系，这两年凡是出事的高官都和房地产有关系，所以说如果你收入不丰厚的话，刚性需求的、婚姻可以等一年到半年，我认为是这样的。
主持人：您认为“金九银十”房价不会因此再疯起来？
朱林：中国房地产不可能暴涨也不会暴跌，就西安来说，有一个非常可怕的数字，我以为房地产在乃至西安按人均面积30平米的话可能饱和了，这没法统计，中国的房地产如果不调控风险真的很大，如果中国人和美国人一样理智的话，中国的房产就没了。
主持人：谢谢大家的观点，最后我们每个人一句话来概括下“金九银十”西安楼市走向。先请王涛来说一下。
王涛：“金九银十”每年都会出现，只不过今年和前一段时间的市场供应量形成了鲜明的对比。
高伟：我认为“金九银十”对于西安，开发商很需要它，很多开发商日子很难过，它需要“金九银十”，各方面也需要“金九银十”，毕竟“金九银十”买房的时候相对比较实惠，所以“金九银十”，无论是开发商还是消费者都需要这个阶段。
张诚：“金九银十”今年会迎来一个小高潮，我建议买房的人越早越好。
王建红：刚才我听了很多朋友说“刚性需求”，我个人认为中国尤其是房地产的刚性需求，所有有刚性需求的人都是被忽悠出来的，我想问一下，你没有这个需求之前是不是露宿街头？如果没有，那就说明你还有地方住，如果你有房子住，就没有必要借钱去买房，我劝买婚房的年轻人，借钱买房子何必呢？一结婚就当房奴，没必要。“金九银十”对西安楼市的走向我总结一句，楼市肯定会越来越理性，大涨大跌都有可能，消费者越来越理性，开发商也越来越理性了，我觉得大家都不买房房价就降下来了，开发商资金链就是等待了半年，大开发商都是几个项目在搞。
朱林：“金九银十”马上就到了，我希望开发商有机会上市场看一看，审视自己的产品。我认为老百姓需要房的、不需要房的都到房展会看看，需要房的看看自己喜欢的房子，不需要房的看看市场的变化。
张芳军：我还是原来的观点，在未来一段时间里，房价还是上升，九、十月份还是不错的买房机会。
党军：九、十月份应该说是买房的高点，九、十月份完了以后不会疯涨，会有小的浮动。
李建宁：九、十月份刚才大家谈到了回暖，回暖有两层意思，一个是价格回暖，一个是销售量回暖。我自己一线的策略人，我觉得九、十月份有一个明显区别，以量来回暖。量回暖的话，大家从4月份到现在已经快一年了，上市公司要看年报了，二类开发商年底工程款要结算了，利息也要结算了，所以今年9月份以价来划市场的转折点，我从开发商那了解的话“以价换量”。对于购房者我建议，要理性，现在价格总量还是很高，要根据自己的承受能力来看，一般以工薪阶层来说，签20年的贷款合同，每个月都是几千块钱，还是量力而行，不买房也死不了人。
主持人：关于“金九银十”的讨论，我们先到此为止，下面进入第二个议题，空置房和黑灯率的问题。自7月下旬“6540万套空置房”的消息传出后，有关“空置房”、“黑灯率”的争论持续发酵。本地媒体《阳光报》、《房周刊》先后做了两组调查性报道，《阳光报》调查的结果是黑灯率70%，《房周刊》接连6个版的“揭黑行动”给出的结论是80%。且不说这两组调查哪个更科学、更准确，单凭七、八成的黑灯率就足以说明问题的严重性。那么，据您日常的观察，西安的空置房问题果真如媒体所说的那么严重吗？
朱林：这要分区域的。空置率真的很高，我们要分清有一个节点，是在开发商没售前空置还是售之后空置，社会的普遍现象是重复。现在中产阶级移民国外，现在的空置率炒的有点热，要分清是哪个节点，这次调控打击的是投资的主体，投机和投资不要抑制，这就是市场经济，股票可以炒，房子怎么就不可以炒，空置率不可怕。
主持人：理性的来看待这个问题，我也有自己的观点：无论是一套房、二套房，住与不住，房子作为私有财产，按理说轮不到别人指手画脚，那为什么社会大众却一直穷追“空置房”问题不放，这其中是否反映了某些更深层次的社会问题？仇富？鄙视投机行为？抑或其它？
朱林：这几种问题都存在，仇富的心理也存在，凡是3套以上的人都是有权和有钱的人，所以老百姓对于空置率是讨厌的。对于开发商来讲，只要我们卖出去就可以了。开发商的问题就出现了，这些房子在西安来讲大部分都在三环左右，所以空置率炒的有点过了，主要是仇富心理。
主持人：高伟写过一篇博文是说空置率的，请高伟来谈一下。
高伟：我认为空置率有一个原因，它是一件好事情，比如说我是“21世纪”的人，我是做中介的，我希望空置率高，因为现在像西安这样的城市，媒体报的西安是700万人，实际城市人口有400万，2020年城市要达到1000万，我个人认为目前空置率很高，又有很多人有购房需求，买不起房就会租，这之后二手房市场会更好。
朱林：我和你的观点刚好相反，空置的房子就是没租出去的房子，低端的房子一定是很好经营的。
高伟：空置房对房价的回落在一定阶段会有帮助，有抑制作用。毕竟空置很多，很多人在考虑他投资的产品不够优化，全是大的或者是小的，对于房地产的健康发展等等都会有好的作用。
主持人：谢谢高伟，请党总谈一下，我记得党总此前也写过一篇关于空置房的博文。
党军：，我对调查的数据抱有怀疑态度。，郊区的房子才会空置，它的交通生活配套都不成熟，这是一方面的原因，这些房子空的比较多。位置比较好的就是交通比较成熟的，比如说浐灞区，那个地方住的人暂时就是比较少，这是正常的。但是你会发现，随着周边的配套成熟，过两年慢慢就会越来越多，包括我现在住的小区，以前人很少，现在回去车都停不下，这是一个过程。还有一些人说，买的房子今年不住，明年会住，或者在装修，所以空置房会有一个过程。它对于房价来说，总比把钱带到国外好。有大片的空置房，现在按目前的概念，银行的风险很小，特别是西安，有几千万房险降30%，这种可能性很小。
空置率如果要调控，政府一定是想办法有什么样的鼓励政策促进空置率减少，现在很多人买了房觉得租不划算，感觉房价要涨。有些人又觉得物业费要交，暖气费也要交。我还有一个概念，如果我空置了，你觉得空置不划算，各种费用也不用交，出一些鼓励的政策，对于中国租赁市场要完善，要有规章制度。而且还要有平等政策，可以签租房合同很多年，就和廉租房的道理差不多，这方面国家要出相关政策，很多人对于空置率恨的就是很多人有钱买了房不住，没钱人住得很紧张，要想办法减少空置率，这也是调控的一种方法。而且空置是短期的，比如说有些地方装修，包括西高新是办公区。现在有很多房子，说是住宅，但实际上是办公。
主持人：党总认为以黑灯率来判断空置房不靠谱？
党军：对，而且不排除现在很多人说一些老百姓关注的问题，或者以点带面，统计并不是十分准确。我觉得不要把这个问题作为炒作的热点，应该出一些好的建议，如何来减少空置房，把投资的功能先减弱，使用功能加大，房地产商品房不是完全商品。它有几种，一种是生活必需品，不能说完全商品，我哪怕买一栋楼都可以，政府那边政策没有做到，应该在这方面来完善，政府这边要把廉租房保证，这样的话大家可能没有太多的怨言。
主持人：谢谢党总的观点。但是现在有一个问题，官方统计的数据公众大多持怀疑态度，可信度很低，作为普通的大众和媒体来说，他只能调查黑灯率。
张诚：对于别墅的话，空置率高达80、90%。
高伟：我们的普通阶层要用平和的心态去看这些问题，哪怕人家空置的房子太多，也不要报怨。黑灯率来说明问题不准确，它有很大的局限性。我有很多朋友会在西安买房，但是他有在很多大型矿业工作，由于地方的局限性，就买房子，，老人来住，毕竟自己有经济能力。第二，我买一套房退休以后来住，还有可能再买一套房，要考虑孩子的教育，但是这三套房的定位都不是投资品，对中国人来说，生活形态和居住观念决定了有经济能力都会来买房子，但都不是以投资品来断定的，我们都需要住房，我认为空置率需要理性看待。
党军：传统文化和现代目前的现象有冲突。
高伟：我个人感觉，我现在经济能力不好现在不买房。就像王老师（王建红）说的，我认为很有道理，现在年轻人到一个阶段之后，就应该把钱拿去创业，我之前也失败了，当时我很庆幸我没有买房，人的观念应该变。
李建宁：空置率的问题我和大家的观点不太一样。中国房地产大家都经历过，我对空置率感觉下一个概念，什么样的房叫做空置房？在个人名下和企业名下没有满足个人办公或者居住需求的住房，这就出现了什么问题？在社会中，你凭什么占有那么多的社会资源，这是一个很严重的问题。你可以说你是陕北煤老板，但你不要忘了，你赚了钱一部分要回归社会，你把所有资源占有了，如果不把空置房管的话，中国的土地盖了所有的房子，没人住的没人住，想住房的住不上，这个是很严重的社会公平问题。空置房一个是社会公平的问题，第二是社会资源占有问题。空置率的房子，国家为什么在做？前段时间国家统计局说统计不了数字，国家为什么要这样做？下一步的房产税肯定要出台。盖那么多房子都空置着，还有没有房子住的人，地方政府还是要卖地去增加财政，如果房产税出来以后，地方政府就不考虑卖土地的问题了，这是一个法力、人力和社会公平问题在里面。第二，现在盖的房子全部在空置，如果大部分人的房子是投机的，如果这些房子流入二手房市场，我认为空置率会产生。两个负面问题，个是社会公平问题，第二个是给银行扔烂摊子问题。在国外在欧美在英国，空置一年1%的税，依此类推。
国家对空置房的数据在统计，数据一旦出来，这个数据是触目惊心的。前一段时间，中央二台3000户的盘，没一个人，那些钱是买房人的钱吗？都是银行的钱。
主持人：王老师来谈一下。
王建红：刚才朱老师讲了一下，到底是售前空置还是售后空置，大家觉得是仇富心理，我觉得所有人对空置的问题关注的原因是哄抬物价。其实你们想一想空置率是谁提出来的？空置率问题的提出，一个是房价太高了，会让人误认为空置率把房价抬高了，这些空置率要想一想，没有出售，如果出售的话还用空置吗？卖房的人没卖出去是很失败的，空置率的房子是怎么来的？一个是有权有钱的人，会不会有洗钱的人？真正投资房地产不是靠租房，真正的房地产投资要证券化，比如说中国应该把有钱的人的钱拿来让没钱的人来买房，哪怕炒到多少，这才合理，这才叫房地产投资，哪有买房去租房，根本不可能。而且温州炒房团也不是这样的，现在真正炒房的人很少。空置率实际上是转移视线，给人感觉房价高了就是这个家伙抬高的，实际上真正问题在房价里面，为什么没有公布房子真正的成本？中国的法律不健全，比如说我现在有5套房，我每天都住不同的房，这也不叫做空置房。空置房很难界定。其实我们应该是按房子的数量而不是空置率。
高伟：空置率成了替罪羊了。
王建红：真正要解决房价问题太容易了，北京有3万多的房子，西安现在卖6000多，西安的地价标到1万多，你楼才卖6000多，空置率哄抬不了房价，一个是售前和售后，老百姓不是仇富，大家仇恨的是炒房者。
朱林：但是高端房又不适合真正炒。
王建红：大家不是仇富，仇的是把房价抬高了。
主持人：好的，谢谢大家精彩观点。下面是一个特别敏感的话题，近期有些媒体也会有意回避，就是“瘦身钢筋”，但是这个问题已经炒开了，包括中央电视台最近也都有暴光，我这里还有一个视频，大家先看一下。
朱林：“瘦身钢筋”现象至少有5年了。
王建红：现在要买房的人还是不要买房，等“瘦身钢筋”过去之后再买吧。
朱林：这个事现在没有发酵是因为国家有意在这儿放着，国家是为了调控房地产。开发商不说，因为开发商是受害者，只是承建商是利益者。天晚上说的是浐灞半岛，第二天说的时候就把所有楼盘的名字都说了。
主持人：最近这个问题是从西安炒起来的。
朱林：是《西安》，《焦点访谈》跟进的。想买房的现在赶紧买，如果不着急买的可以等等，“瘦身钢筋”问题对房价有影响，“瘦身钢筋”是道德的缺失，应该直接用法律制裁。
主持人：大家觉得有没有好的办法可以杜绝此类问题再次发生？
朱林：法要严，要强调执法的过程，这个早都出来了，为什么现在才说。都说西安市场很稳，而在西安先曝光的，可这是全中国的事情，为什么西安先报道了，西安的房价最需要稳定，监理到底干什么去了？监理的工资谁发？监理公司又赚谁的钱？
高伟：我有将近一年时间在陕西省非常大的监理公司工作，监理公司说难听一点就是兼容公司，我们吃、喝、住、用、行都是施工单位提供的，民意上是甲方提供，实际上甲方把这些都推给施工单位，你天天请我吃饭、拿东西，有时候大家共同把游戏规则玩过去就可以了。
朱林：还有一个问题，大家都建立在西安不可能发生7级以上的地震，这些人都存在侥幸心理。
高伟：今天有一个新闻，中国未来60年有十次7级以上的大地震。
朱林：这次“瘦身钢筋”真是骇人听闻。在浐灞的房子不便宜，买的时候周边配套不好，我准备明年下半年入住呢，怎么办？但是单位系数应该在安全系数之内，但是会有负面负担。
主持人：我有一个疑问，“瘦身钢筋”是从西安爆出去的，是不是西安特别严重？采用“瘦身钢筋”很普遍？
朱林：我倒觉得西安不一定是很严重的，只是因为在西安爆发了。
主持人：媒体有些是点名曝光的，大家觉得房管部门应该如何处置这些问题楼盘才比较妥当？
朱林：昨天新闻上最后一句话说的，咱还需检测，该加固的还需加固，该砸的还得砸，绝不含糊。这不是简单的监理和建筑商的问题，质监局和质量监督站真的什么都不知道？房价高真的不可怕，是政府没做好，你说房价高，开发商觉得不服气，我房子照样能卖出去，老百姓有怨言政府去解决就可以了。可我们的楼现在成了“楼脆脆”了，这问题就很严重。
王建红：我那天看了中央台的一个小品，去看楼的时候，把墙砸破中间是用竹签穿的。
主持人：那我来为开发商着想一下，因为曝出瘦身钢筋这个事，好像目前还没有开发商正面回应，大家觉得对于这个事，开发商怎样才能把负面影响降到？因为被曝光的楼盘有些是名气比较大的开发商。
李建宁：
这个事情昨天工商局已经调查了，大家很尴尬，如果发现它有拉细的钢筋，楼都盖好了，还要不要拆，把这些人该转的就抓，以前的怎么办？
朱林：从现在的舆论来讲，开发商谁都捂不住，这件事情开发商要正视现实，你可以争取在十月以内别吭气，也别否认，十月以后实事求是的说出来，垫资是另外一回事，那时洗清自己的冤屈估计还行。
主持人：再次感谢大家对于搜房博客活动的支持！欢迎大家就博友活动的形式和论坛应该讨论哪些话题多提意见和建议。比如我们接下来可能会考虑，“搜房博客校园行”系列活动，邀请咱们的博友与房地产相关专业的大学生朋友进行互动，具体的活动方式我们目前正在筹划。感谢大家的参与，今天的论坛就到此结束。
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