[摘要] 以前我觉得楼市要疯涨，要发烧，国家给打了退烧药，温度降低了一些，其实不是“寒流”来了，我觉得现在楼市是正常体温，大涨不可能，大跌也不可能，这次新政调控国家的核心叫“稳步增长”。
九月、十月是房地产行业一个关键的时间节点，素有“金九银十”之说。消费者的购买欲常常会在这俩月集中释放，商家也会极尽宣传之能是努力招揽顾客。而今年的这个“金九银十”却极不寻常，一方面，“抑郁”了几个月的楼市对于旺市来临的渴望非常强烈，另一方面，“金九银十”可能成为楼市调控的分水岭或转折点。搜房博客秉承不回避热点的一贯作风，盛邀博客社区的朋友们作客搜房直播间，并就近期房地产行业影响力事件及争议性问题交换观点。
楼市从来就没有冷过 金九银十是惯性思维
著名房地产运营专家实战策划人 王建红
大家在探讨楼市是“假回暖”还是真回暖的问题，我觉得楼市从来就没有冷过，不牵扯回不回暖。以前我觉得楼市要疯涨，要发烧，国家给打了退烧药，温度降低了一些，其实不是“寒流”来了，我觉得现在楼市是正常体温，大涨不可能，大跌也不可能，这次新政调控国家的核心叫“稳步增长”。分析中国经济就可以发现，一旦房地产行业遭受重创，那么银行就要倒闭了，盖房用的是银行的钱，买房也用银行的钱，如果现在跌40—50%，未必所有人都会很开心，所以楼市不可能大跌，而且国家也跌不起，实际上中国房价高不高？应该跌，跟老百姓的收入比，中国的房价比美国都高，显然是需要跌的。在这种情况下大家谈跌还是涨，其实楼市一直没有冷过。
说到“金九银十”，大家有一个惯性思维。本身前几个月是淡季，再加上今年“金九银十”比较特殊，是中秋节和国庆节的综合假期，大家感觉假期比较密集，很多开发商想可不可以利用这个假期赚一笔，有很多开发商打的广告都有面积送，这又做何解释？现在疯涨不可能，如果楼市再涨起来，政府还会再出更严厉的政策，政府知道如何调控，只是没有大幅度调而已。但是，政府不愿意出政策的原因，因为一旦政策太狠就会连自己都伤了，不要涨的过快就行了，政府也没说要把房价涨起来，“金九银十”过后，不要觉得过了以后会跌。
调控相当到位 金九银十后房价跌10%
没有只涨不跌的形势。很多观点现在都在误导人。我认为房屋永远是不的，土地是的，土地的掩盖了房屋的贬值，我觉得调控相当到位，因为政府就想调控到现在的样子。中国现在有大量的购房者，房价跌老百姓不赞成，买过房的人巴不得房价涨，还没有购房的希望不要涨，这是两种比较矛盾的群体，像中国房地产一样的火爆在国外不存在，这和中国文化有关系，中国人的成家立业买房子是人生很重大的事情，于是很多人大学毕业就想买房，我认为36岁以前没有资格买房，房子是个大问题，刚毕业的大学生有什么资格买房子？中国的传统文化造成了这种刚性需求，再加上中国的城市化建设，外地的大学生留在本城市，又必须在西安买房子。从大环境看，中国的房地产趋势还是向上走，不会像09年那样疯涨，我认为谈不上回暖不回暖，“金九银十”之后房价会跌一点，也就是10%。
土地70年到期了，搞开发的都知道设计施工70年，我经常给建筑队说，你们说百年大业，人家说是70年。包括现在的城中村，村民土地变成了国有土地。有些问题是很多人都解决不了的，要想解决，政府要想打压房地产，一天之内可以打到3000元，但是支柱产业是不可以倒的。调控是到位的，大涨大跌也不可能的，大涨民怨，大跌经济受挫，我也是搞开发出身的，政府把自己的很多责任转给开发商。
楼市会越来越理性 刚性需求是被忽悠出来的
刚才我听了很多朋友说“刚性需求”，我个人认为中国尤其是房地产的刚性需求，所有有刚性需求的人都是被忽悠出来的，我想问一下，你没有这个需求之前是不是露宿街头？如果没有，那就说明你还有地方住，如果你有房子住，就没有必要借钱去买房，我劝买婚房的年轻人，借钱买房子何必呢？一结婚就当房奴，没必要。“金九银十”对西安楼市的走向我总结一句，楼市肯定会越来越理性，大涨大跌都有可能，消费者越来越理性，开发商也越来越理性了，我觉得大家都不买房房价就降下来了。
空置率转移视线 百姓不是仇富仇得是哄抬物价
我认为空置率对房价的影响不大，有人买了一个矿石收藏，人家愿意收藏，商品房就得当商品对待。到底是售前空置还是售后空置，大家觉得是仇富心理，我觉得所有人对空置的问题关注的原因是哄抬物价。其实你们想一想空置率是谁提出来的？空置率问题的提出，一个是房价太高了，会让人误认为空置率把房价抬高了，这些空置率你要想一想，没有出售，如果出售的话还用空置吗？卖房的人没卖出去是很失败的，空置率的房子是怎么来的？一个是有权有钱的人，会不会有洗钱的人？真正投资房地产不是靠租房，真正的房地产投资要证券化，比如说中国应该把有钱的人的钱拿来让没钱的人来买房，哪怕炒到多少，这才合理，这才叫房地产投资，哪有买房去租房，根本不可能。而且温州炒房团也不是这样的，现在真正炒房的人很少。
空置率实际上是转移视线，给人感觉房价高了就是这个家伙抬高的，实际上真正问题在房价里面，为什么没有公布房子真正的成本？中国的法律不健全，比如说我现在有5套房，我每天都住不同的房，这也不叫做空置房。空置房很难界定。其实我们应该是按房子的数量而不是空置率。真正要解决房价问题太容易了，北京有3万多的房子，西安现在卖6000多，西安的地价标到1万多，你楼才卖6000多，空置率哄抬不了房价，一个是售前和售后，老百姓不是仇富，大家仇恨的是炒房者。现在准备买房的人还是先不要买，等“瘦身钢筋”过去之后再买吧。（本文整理自西安搜房网第三期博客沙龙 作者系著名房地产运营专家、实战策划人）
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