[摘要] 住房是民生，房市稳定、房价稳定，老百姓才有可能通过市场解决住房问题，住房市场化改革的根本目标才能实现。房地产业一头连着投资、信贷等影响宏观经济走向的重要指标，一头连着建材、装修等许多上下游产业，牵一发而动全身。展望下半年，对房地产市场的调控，面临着如何既遏制房价过快上涨、使普通老百姓能买得起房。
（来源：新华网）住房是民生，房市稳定、房价稳定，老百姓才有可能通过市场解决住房问题，住房市场化改革的根本目标才能实现。房地产业一头连着投资、信贷等影响宏观经济走向的重要指标，一头连着建材、装修等许多上下游产业，牵一发而动全身。展望下半年，对房地产市场的调控，面临着如何既遏制房价过快上涨、使普通老百姓能买得起房，又兼顾投资增速和上下游产业发展、防止因楼市调控影响经济增长等“两难”问题。
房价下降趋势有待确认，应坚持楼市调控不动摇
近4个月来，随着新一轮楼市调控政策逐渐落实，调控的效果逐渐体现。国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。在北京、上海、广州等一线城市，新项目以较低价格开盘入市，二手房议价空间不断加大，都显示出经过一段“量跌价滞”后，一直坚挺的房价出现了松动迹象。
但是，国家发改委刚刚发布的数据显示，7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此，国家发改委提醒：从7月份的房价变化看，各地应继续做好稳定房价工作。
“在成交量持续近半年低迷后，市场观望气氛浓厚，但房价下降的趋势还需要今后几个月进一步确认。”中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，应该继续落实好国务院关于房地产调控的一系列政策。
高房价、高泡沫的房地产发展模式，既不利于普通老百姓通过市场解决住房问题，也不利于房地产业和整个国民经济的平稳健康发展。因此，楼市调控势在必行。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，当前我国大量居民需要改善住房条件，更需要房地产体现消费品的特性。以遏制投机、遏制房价过快上涨、增加普通商品房供应为目标的本轮楼市调控符合我国的实际情况。
针对市场上关于楼市调控政策有可能松动的传闻，有关部门公开表示，楼市调控的各项政策不会动摇。尽管调控面临一系列“两难”问题，政府此次坚持楼市调控的决心和信心十分坚定。
业内人士认为，持续近半年的成交低迷将导致四季度房地产企业资金状况逐渐趋紧，降价促销的动力会不断增强，一线城市房价可能继续震荡下行。这一轮市场调整现在只是刚刚开始，调控政策的效果还将进一步显现。
调控目的是减少经济波动，短期紧缩政策应与长期制度改革结合
在北京搞了多年装修的工长李广生最近很清闲，往年七八月份是家庭装修的旺季，他一般都要同时盯五六个项目，今年却只有3个项目在做。“最近人们不买房，装修活儿就少了很多。”李广生说，“只有在2008年的时候碰到过这样的情况。”
随着房地产调控政策的逐步落实，楼市调控对上下游产业的影响也逐渐体现出来。李广生的清闲，恰恰是这种影响在微观层面的体现。
中国房地产协会近期在一份报告中建议有关部门和地方政府密切关注市场走势，给已出台政策发挥作用的时间和空间，特别要考虑房地产项目因建设周期而客观形成的某些政策滞后效应，并提出“目前暂不宜推出新的紧缩性政策”。
实际上，记者在这份报告原文中看到，中房协特别强调对“国十条”的落实，要进一步加强政策落地的监督、检查和问责，尤其要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控，巩固房地产调控的初步成果。
“调控的目标不是打压市场，而是要促进市场健康发展。我们认为，应该充分观察新政落实后的实际效果，再根据实际情况决定政策调整的方向。”朱中一告诉记者，“我们建议暂缓出台新的紧缩政策，决不是要求政策松动，而是希望加强政策的稳定性和连续性，以稳定市场各方的预期，促进市场平稳发展。同时，将不利影响降到程度，促进国民经济长期平稳健康发展。”
国务院有关部门负责人前不久也强调，当前市场观望情绪仍然比较严重，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。从近期各部门出台的一些调控政策看，大多是对“国十条”中既有政策的细化和落实。显然，抓紧落实现有政策并观察效果，成为当前调控的主要方向。
“任何形式的房地产调控政策都以抑制泡沫、防止对经济波动带来过大冲击为目标，从而避免泡沫崩溃引发的经济震荡，至少以不伤害经济为底线。”巴曙松说，“房地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”
专家普遍认为，要破解房地产调控面临的“两难”问题，当务之急并不是继续出台更多短期的紧缩政策，而是在落实当前短期楼市调控政策的同时，更加注重长期制度建设。如改革和完善土地招拍挂制度，改变单纯“价高者得”的土地供应模式。研究改革中央和地方分税制，改变地方财政过度依赖土地出让收入的状况。探索如何将差别化信贷政策常态化，通过经济杠杆引导人们的住房消费观念和企业的生产方式。加紧研究房地产税制改革，加快编制房地产业“十二五”发展规划，建立房地产市场平稳发展的长效机制。
从国家统计局公布的房地产市场运行情况看，7月份投资情况出现了明显变化。当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33%，环比6月份的5830亿元，下降约30%。同时，房屋销售面积和销售额也继续大幅下滑，上半年各地土地供应计划完成情况也不容乐观。
在房地产调控的背景下，由于开发商对后市的预期有所下降，房地产投资增速出现下滑将很难避免。人们担心，投资增速下滑将对宏观经济的平稳运行产生影响，甚至有可能使经济陷入“二次探底”。这种可能性有多大，又该如何应对？
“现在的房地产投资增幅并不低，不应该用房地产投资下跌来吓唬人。”中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲表示，房地产投资增幅从今年的38%下跌到目前的水平，即使再下跌几个百分点，也是回归正常增长的表现。宏观调控的意义在于把经济从趋于过热的水平拉回到相对平稳的水平。樊纲表示，房地产投资有所下滑对经济平稳运行而言是积极的、正面的，既有利于市场稳定增长，又防止出现大的泡沫。
巴曙松也认为，楼市调控使经济陷入“二次探底”的可能性很小。首先，本轮房地产调控主要是指向泡沫较明显的一线城市，而不是一刀切地打压整个行业。其次，我国处于城市化加快发展阶段，房地产业中长期前景仍然良好，调控不会改变整个房地产行业持续发展的趋势。
专家认为，今后几年大规模的保障性住房建设，将对冲商品房投资的减少，从而能保证稳定的项目开工量，发挥房地产对上下游行业的带动作用。这将成为避免经济“二次探底”的重要前提，成为保民生与保增长的结合点。
今年共将新增各类保障性住房700余万套，如果按平均每套60平方米匡算，全年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算，今年新增房地产投资将达到2.3万亿元，超过2009年的1.9万亿元。巴曙松说，政府应该持续推进保障性住房建设，使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。朱中一表示，在中央督促地方完成保障房建设任务的同时，应鼓励开发商保持一定的投资规模及开工量。建议银行在严格执行差别化住房信贷政策的同时，继续支持住房建设信贷。政府应创造条件开辟多融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度。
各地酝酿预售款三方监管 开发商资金链再亮红灯
（来源：新华网）尽管严厉的新政显示了政府调控房价的决心，但目前房价下降的幅度不大，部分地区还维持上涨势头。国土部19日召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，认定闲置土地是房地产用地违法违规的主要问题，而后期房地产调控的重心将放在打击闲置土地和商品房预售款的监管上。 此时，北京正在酝酿商品房预售的预收款监管新政——8月17日的消息称，北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》的核心就是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”。此前在青岛、石家庄、武汉等地也出台过类似的举措。 一旦政策出台，商品房的这笔“预售资金”将被银行、国土部和房管部门三方共同监管。对此，SOHO中国的董事长潘石屹(微博 博客)评价：“将使开发商的资金链断裂的潜在风险骤然加大。” 各地酝酿预售款新政 8月16日，《华夏时报》记者致电北京市相关部门采访《暂行办法》事宜，得到的回复是“不便多说”。但有接近政府的专家告诉记者：“不出意外，几个月后这项新政就会实施。”继青岛、石家庄、武汉之后，北京的动作将给高房价一个致命的打击。 18日，石家庄一位李姓开发商承认，石家庄目前有多个地块被闲置，由于开发商的资金紧张，迟迟未启动。此前的6月，石家庄出台了楼市“暂行新政”后，开发商的预售资金被监管，资金滚动不起来了。“开发商一般手里都是捂着一个或者多个项目，只要资金被锁定，就没有办法营运。”这位李先生说，一般开发商的公司规模越大，需要的资金就越多，受影响也会越大。 银行贷款审核日趋严格，预售款也被监管后，无异于阻断了开发商的资金血液。有消息称，北京商品房预售资金监督新政的核心内容是这样表述的：开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。 当谈及预售资金监督这一问题时，青岛的开发商也很着急，因为自青岛的预售资金新政实施后，有数据显示从3月份开始已监管接近2个亿的预售资金。据悉，除了北京外，深圳、西安也正在酝酿启动预售资金的监管新政。 国家统计局上半年1-7月统计数据显示：房地产开发企业的本年资金来源中，贷款总额7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。 可见开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上开发商依赖预售款的程度远远高于贷款。 一笔账三方监管 “一笔商品房预收款至少牵涉三个部委在监管。” 记者了解到，涉及商品房预收款的三方是：国土部、地方房管系统下属担保公司、银行，当然开发商也参与其中。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，上述做法表明地方政府正在积极落实新“国十条”，但房地产调控任务仍很艰巨。 三方监管预收款，也是为了防范收款潜逃的事件，此前在济南就发生过无法追回的“烂尾”楼预收款的事，从2005年开始，济南开发千亩大盘彩石山庄，当时由第三方担保公司监管商品房建设预收款，但到2010年2月，该担保公司因监管不得力，预收款被挪用数亿元。 记者了解到，房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。其后，预售资金和银行贷款成为房地产开发中最主要的资金来源。对此， 相关人士认为，即便是《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”，但并未建立相应的监管机制，对违规行为也缺乏惩戒措施。 “担保公司、银行也被绑架在一起。”19日，招商银行(600036,股吧)房贷部一位负责人告诉《华夏时报》记者，预售房资金被监管后，房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划需要，需要征得多方同意，并由住房与城乡建设部核发销售证。当开发商项目申报后，购房人必须到指定的监管银行付款，或者直接存入监管账户。 事实上，有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久，而住建部等主管部委不止一次被提及。记者注意到，今年4月20日住建部出台的53号文明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。” “一旦有关商品房预售资金监管的政策被严格执行，可以预见，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。”中原地产华北区董事总经理李文杰(微博 博客)表示。
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