[摘要] 国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价格的合理性。一个是住房可支付性指数，这个计算起来比较合理，但大多数自称为专家的人们不会用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。
（来源：新华网）国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价格的合理性。一个是住房可支付性指数，这个计算起来比较合理，但大多数自称为专家的人们不会用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。
但遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用100平方米作为计算标准，而实际住房套面积的中位数仅为76平方米，上海仅为66.1平方米，天津仅为65.1平方米。
按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，同时，几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些大多要靠多项统计综合计算，而我们的各种所谓专家则根本不去计算，只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大，且对社会的不良影响也很大。
开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相关。房价收入比可以用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。通常购买百万元级住房的是30至40岁的年龄群，这个年龄群恰恰是收入增长较快的群层，因此也是相对房价收入比较高的群层。但是由于其增长变化快，属收入上升期，可在不影响家庭体面生活的条件下承受较高的还贷压力，几年后随着收入的增长则房价倍数比会快速下降。
而30万元至50万元的购买人群则相对收入增长潜力会在一个较长周期体现，所以倍数太高则日常生活会受到还贷压力的影响，故反而收入比倍数会低于上一层次。
此外，中国的人口处于高速的流动期，而收入两端的人群是流动量最集中的人群。一是，高收入的人群携带着大量的财富向城市中转移，于是就改变了这个城市或地区的收入比，但却在资金与财富的大量流入时并无法列入统计之中。二是，低收入的打工一族的流动，这些流动人群的GD P在当地体现，一部分收入在当地体现，但大量财富的消费却可能回流至户籍所在城市。于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大，而只有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入，得出相对合理的评价。
于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具，不但不能对该市场有个清楚的认识，反而让市场更加混乱，成了一件令人尴尬的事情。不如放弃这个只有专业计算才能正确得出结论的指标，而转用住房可支付性指数，反而更容易让决策层有个正确判断市场的依据。
（来源：新华网）“开发商还是‘从了’吧，有什么可搏的？”昨天，来宁出席第十八期太湖论坛的北京华远集团总裁任志强劝开发商认清形势，以降价换取销售。
有着“任大炮”之称的任志强昨天虽然也有“土地闲置导致房价上涨是胡说八道”，“丈母娘需求和离婚率提高，增加了房地产需求”等火爆言论，但其对市场的分析和判断则显得颇为“主流”。他认为，目前房地产行业的下滑，不会拖累宏观经济，所以开发商切勿心存侥幸，下半年的调控不会放松，想借着销售回升的势头把房价提到很高是不现实的。
销售回暖能否抬高房价
调控不会缓和，别指望房价大涨
8月12日，任志强在博鳌房地产论坛上调侃，“我都从了，你们也从了吧”。昨天，在正略钧策管理咨询公司发起的太湖论坛上，他也表示了同样观点，劝开发商认清形势。
任志强指出，根据国家统计局公布的数据，这几个月有20多个城市房价出现下降，特别是新盘售价大部分比预期低。比如北京有的楼盘预期开盘卖1.8万元，实际只卖到1.3万余元。在降价的刺激下，7月很多地方销售都回升了，政府调控的目的已经达到，但达到目的并不会放松政策，还是会继续下去。“7月国家统计局公布的数据，价格下降的城市数在减少，但不表示房价回升了，只是说明市场稳定了。马上把开盘价格提到很高，我认为不现实。现在不动很好，从了吧，有什么可搏的？”任志强表示，此前降价较多的地区，可能房价会有适度上涨，但不会暴涨。当然，暴跌的可能性也不大，销售已经回升，开发商能卖得出去，还有什么必要继续降价。现在一些人用银行所做的压力测试数据来判断房价走势是错误的，银行能承受房价下跌30%的风险，就认为房价不跌二三成就不买房，“这种判断不太现实。”他认为，“目前房价下降、销售上升的结果是政府最乐意见到的，会维持一段时间。”
任志强认为，下半年房地产行业的形势仍是很严峻的，房地产已经进入下行通道，三四季度会表现得更明显。尽管有金九银十，但预计销售量小于上半年，但推出量将却会有50%的增长，价格波动肯定会有。
如何才能降低房价
解决土地制度，提高收入增速
对于控制房价的措施，任志强说，“我不认为房价的高低是开发商导致的，重要原因是土地价格没有回落，至少到现在没看到地价下跌，今年以来还是上涨很快，比房价涨得快。”要从根本上解决财政问题，土地制度问题，才能解决房价的问题。“面粉贵了大家不做面包，改做蛋糕，所以现在房子是蛋糕的价。去年的楼面价还只有3000多元一平方米，今年底预计到4500元，房价当然也会涨。”
任志强认为，房价要解决，根子还在土地供应上。“有人说开发商多盖房子，18亿亩耕地红线怎么办。其实我们开发商冤死了，比窦娥还冤。”他表示，目前商品住宅建筑用地仅占每年土地供应的1.5%，“开发商一年用的地还不及一条铁路用的。”他建议要实行农村土地流转，增加耕地和商品房建设用地。
此外，任志强也谈到了收入问题。“现在要让大家不吃面包改吃蛋糕，你可以用减税的方式改善收入分配。收入增加速度要比房价增长速度快，可能这个房价就没问题。”
房地产还能火多久
“丈母娘需求”和离婚率提高，拉高了当前住房刚性需求
任志强提出，世界各国都把房地产作为支柱产业，美国房地产业现在对GDP的贡献是10%左右，之前的比例还要高，中国的房地产业还远没有真正发挥作用。
在讲到房地产的需求时，任志强提到了结婚和离婚的因素。“从结婚登记的户数看，现在一年已超过1150万对，这就导致一大批年轻人要买房，不然丈母娘不答应，离婚对数也在不断提高，去年达到了300多万对，一离婚一人得有一套房子，也是需求。”
住房改善的需求潜力也很大。任志强指出，现在三代人一套房的占65%，一个两居室，夫妻俩住一间，老人带着小孩住一间。今后要实现人均一间房，之后再实现舒适型住房。“以上海为例，户均面积数66.1平方米，倒数第五，未来改善型需求将占主导。”
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