“下半年调控政策是松还是严将受到三大要素影响：即银行对信贷政策的执行尺度、地方政府对调控政策的执行力度、舆论监督的透明程度。预计下半年调控方向将以细化现有政策的实施为重点，在促进保障房建设、增加市场供应以及抑制投资投机性需求等层面上实施调控。”
成交量不断萎缩乃至房价下跌，首先担心的就是地方政府，因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。管开吉早报资料
据新华社上海７月２２日电 在做完变相降价、“零成交”等一系列试探性动作之后，部分开发商对楼市调控政策放松的期待似乎落了空，一些观察人士所谓“误伤经济”的借口也并没有动摇调控决心。
楼市绑架了地方和银行
自４月中旬被称为“史上最严厉的调控政策”出台至今，已接近百日，楼市观望气氛越来越浓厚，部分一线城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎缩７０％～８０％。６月以来，北京、上海、广州多家开发商的新盘成交惨淡，“零成交日”、“零成交楼盘”、“零成交区域”等字眼不断出现在媒体的报道中。一线城市部分楼盘开始降价，土地市场显现降温迹象。
国家统计局１２日发布的数据显示，６月份７０个大中城市房价环比（比上月）下降０．１％，这是近１５个月来房价首次下降。但就在这个关口，关于放松调控政策的声音一下子多了起来。
从媒体报道内容来看，先是部分城市商业银行取消第三套房贷的限制，继而投资客现身说法，扬言只要房价再降１０％就出手购买，再接着专家和开发商表态，房价下跌幅度不能超过２５％，否则对经济影响太大，如果ＧＤＰ（国内生产总值）增速低于８％，房地产调控政策就一定会放松。
上海某房地产研究院综合部部长杨红旭指出，“误伤经济”正成为一部分人阻碍执行楼市调控政策的借口。目前包括一部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控多少存在一些疑虑。有的甚至认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终，由此推断下半年或者明年年初可能会“旧事重演”。
“在某种程度上，现在的房地产行业已经绑架了地方政府，尤其在今年经济发展还存在不确定因素的情况下。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，现在开发商心里也有着自己的“小算盘”——成交量不断萎缩乃至房价下跌，首先担心的就是地方政府，因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行信贷方面，也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。“可以说，现在形成了这样的格局：中央政府希望调控真正产生效果，而开发商乃至银行业等都不希望房价下降。”
针对这些乱象，住房和城乡建设部、银监会、国资委１２日分别作出回应，重申调控政策延续性。７月２０日，中国银监会主席刘明康再次强调调控力度不放松。１７日，住房和城乡建设部部长姜伟新在哈尔滨出席“２０１０中国市长论坛”时，面对来自各地的七十余位市长、副市长也表示，“一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”
》》点击查看更多精彩内容
调控要改变两大预期
近日，上海房地产展示交易会在冷清氛围中落幕。与今年“五一”房展会约200家参展房企、近300个参展楼盘相比，此次仅60多家房企、近100个楼盘参展的情况，已形成鲜明对比。同时，购房者希望看到的普遍降价情况并未出现，部分开发商给出的折扣只是维持在以前九折左右的水平，更多的仍是面积、送家电或是特价房等优惠策略。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，楼市调控的效果最终至少要改变过去形成的两个预期：一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。正是基于这两个预期，以往房价才会越调越高，目前调控政策万不可半途而废。
“由于中国现在的房地产调控没有量化指标，多以房价作为评判依据，但又很难说房价降到什么程度才算是调控到位。”尹伯成认为，从抑制部分城市房价过快上涨的目标来看，这一轮调控已经见效，但要解决房价过高的问题还任重道远，离市场预期降价也相差甚远。
中国发展研究基金会副秘书长汤敏称，可以借鉴调控通货膨胀的方式来调控房价，但前提是要有一个像物价指数（CPI）一样非常明确的基准房价量化指标，设定上下限，一旦超过限制，政府就可以启动各种调控机制。
华远地产董事长任志强认为，以房价为目标的调控就像煮饺子，水开了，加点冷水就不开了。但如果不关火，就只能解决表面问题，以后水还会开。
上海财经大学经济学院院长田国强则指出，影响中国房地产市场的主要症结不在于高房价，而在于长效机制的缺乏。
“延缓物业税出台时机”
中原地产研究中心董事程澐认为，中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，调控政策是根据市场的起伏变化张弛有度的。下半年调控政策是松还是严将受到三大要素影响：即银行对信贷政策的执行尺度、地方政府对调控政策的执行力度、舆论监督的透明程度。预计下半年调控方向将以细化现有政策的实施为重点，在促进保障房建设、增加市场供应以及抑制投资投机性需求等层面上实施调控。
交银国际研究部主管杨青丽表示，目前楼价基本是较高收入人群支撑，另外，平均首付比例较高、贷款抵押率较低、个人贷款与存款比例较低、贷款支付与收入比例较低等这些因素也决定了楼市不会出现崩溃的风险。因此在政府适当调控之下，延缓房产税或物业税的出台时机，中国楼市可在不对经济造成较大伤害的情况下达到调控目标。（编注：昨日有未经证实的消息称，房产税试点将于2012年推行，先从个别城市开始。）
上海财经大学经济学院院长田国强认为，解决楼市问题的根本方法是要增加商品房市场土地有效供给，增加持有高端房和多套房的成本，同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。应该从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手，多管齐下，综合治理，建立有效市场，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求。
》》点击查看更多精彩内容
相关新闻：
“以新国十条为代表的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品特性主导。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受采访时说。
当前市场量跌价滞，正处于调整的阶段。巴曙松表示，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。
调控不会引发二次探底
“楼市调控—供给减少—需求爆发—更大的调控压力”，近年来的数次房地产调控，似乎都在这样的怪圈里运行。此外，由于房地产是国民经济的支柱产业，产业链涉及的上下游行业众多，房地产业的发展又与金融、税收、地方财政等息息相关，每一次调控都会引发人们对经济可能下滑的担忧。
从现实的情况看，这种担忧并非没有理由。据董藩介绍，由于市场成交低迷，现在开发商大多开始缩小开发规模，拉长开发周期，压低竣工量。调控对上下游产业的影响也有所显现，如4月中旬以来建筑钢材价格持续下跌，累计跌幅已达1000元/吨。建筑、钢铁、水泥等行业的就业有可能受到影响。如果房价跌幅超过30%，个人按揭贷款违约的情况就会明显上升，给金融系统造成坏账压力。
但楼市调控使经济陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松说，首先，中国房地产市场并不存在性的泡沫。去年以来房价上涨过快矛盾最突出、泡沫最明显的，主要是一些一线城市，本轮房地产调控也主要是指向一线城市，而不是一刀切的打压整个行业。
其次，中国处于城市化加快发展阶段，调控不会改变整个房地产行业持续发展的趋势。
再次，加快保障性住房建设将是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大规模开工将对冲商品房投资的减少，总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢，对经济增长的贡献将至少和2009年持平。从建设计划看，2010年共将新增各类保障性住房700余万套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算，今年新增房地产投资将达到2.3万亿元，超过2009年的1.9万亿元。
适时把握政策方向和力度
在近期举行的公共租赁住房工作会议上，有关部门负责人提出：“当前市场观望情绪仍然比较严重，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。”
董藩认为，当前要防止由于调控政策过于严厉导致楼市出现量价在短时间内暴跌的“硬着陆”，关键是要在保持市场交易稳定的情况下，努力增加供应，并采取相对较“软”的措施适度调控需求。
供应方面，董藩建议改变过去土地供应以每年8%~10%增加的机械性增长状态，实行动态控制。在现阶段需求集中爆发期，大幅增加土地供应，并随着需求变动进行相应的调整。同时，将土地分割成更小的单位出让，不要动辄两三千亩。这样既有利于降低开发商拿地成本，完成土地供应节奏，保持房地产新项目开工，也有利于在一定区域内形成多个楼盘竞争的局面，从而平抑价格。此外，应加快城中村、棚户区改造，并考虑新批项目适当提高容积率，在土地供应量有限的情况下，努力增加供应面积。
需求方面，则可以将现有的差别化信贷政策常态化。本着节能、省地、环保的原则，降低首套房、小户型房的首付比例和利率，延长贷款年限，减免有关税费。大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率，缩短贷款年限等。
中国房地产协会副会长朱中一表示，为了鼓励开发商始终保持一定的投资规模及开工量，银行既要严格执行差别化住房信贷政策，又要继续支持住房建设贷款。信贷规模保持季度、年度发放的稳定。同时，政府应创造条件开辟多融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度，修订和制定相关法律。
“从长期来看，政府应该持续推进保障性住房建设，从土地、资金、政策方面给予支持，使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。”巴曙松说，“任何形式的房地产调控政策都至少以不伤害经济为底线。地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”
楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但这是调控的必要代价。中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任 晶称，要坚持楼市调控不动摇。从长期制度上看，土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革，要通过制度安排，逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。另外，房屋的供给结构要面对不同消费群体设计，满足不同收入人群差别化需求，要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。（来源：东方早报）
》》点击查看更多精彩内容
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
