杨红旭:拨开房租逆势大涨背后的迷雾
(新闻晨报)伴随着房价的松动,甚至是部分大城市的房价下跌,近期北京、上海、深圳等地的房租却出现了逆势上涨。该如何看待这一怪异现象?
此番房租上涨的因素主要有三个。,本轮房地产调控来势凶猛,不仅投资投机客逃之夭夭,连自住客也产生了浓重的观望情绪,部分打算买房的首次置业者,或卖了旧房还没购新房的改善需求者,被迫租房住;二是每年六七月份都是租赁旺季,尤其是大学毕业生较多的中心城市;三是开征房产税的政策预期,让部分房东找到了涨租金的借口,提前将税负转嫁到房客身上。就上海而言,还有世博会导致短租需求旺盛的因素。
其次,租赁需求流动性强。租赁方和出租方交易短期化,也是我国大城市住房租赁市场的突出特征,以房客频繁搬家为主要表现。出现这种租赁需求短期化现状,一是因为租房需求的主力军是年轻人,普遍工作不稳定,工作地点频繁变化;二是很多人买房后即退出租赁市场;三是我国住房租赁市场比较混乱,房客权益得不到保障,人们不愿意长期租房;四是大城市对外地人的吸引力大,但职场竞争激烈、生活成本高,造成人员流动性很大,也导致了租房的短期化。
再次,租赁性住房供应充足。
比如上海并不缺少出租房源,按笔者测算,当前可用于出租的住宅面积高达3500万平方米左右。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众,多数都用于出租,少数暂时空关;部分改善型家庭,购买二套房后,往往也将首套房出租。另外,大城市郊区的农民房规模庞大,且租金低廉,成为城市租赁房源的强大“后备军”。
不妨再观察一下上海去年房租情况。上海住房租赁指数2009年1月为1204点,12月为1206点,基本保持稳定格局。其中,高端市场租金受买卖、经济环境等因素影响,从年初开始租金持续下跌,直至年末才企稳,整体表现最弱;中端市场租金受买卖市场影响显著,波动较大;低端市场租金表现为稳中有升,此类住房凭借面积小、地段好以及相对较低的租金优势,吸引了很多中低端客户,租金持续上升。
正是在这种多年以来租房市场房租偏低、流动性大、短期性强的普遍现状下,当前出现的房租大涨现象才显得“非正常”。从某种程度上说,长期偏低的租金水平逐渐提高是好事,租赁市场被稳定青睐是好事,是买房与租房市场趋于平衡的特征之一,也是房屋市场成熟的表征。可突然间因政策、环境因素导致的无序大涨,则恰恰反映了我国租房市场亟待规范,搞不好还会反过来伤害住房消费、楼市调控。
总之,在由销售市场、租赁市场、社会保障组成的住房体系当中,销售市场发展过快,住房保障正奋起直追,而租赁市场则属于“被遗忘的角落”。接下来,政府必须扶持和规范住房租赁市场,当然,当前中央和各地正在推进的公共租赁住房制度,就是一种融合保障和市场的有力“武器”,但毕竟还是设有准入门槛,只有加快发展市场,才能让更为广泛的社会群体通过租赁解决“住有所居”的问题。
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