[提要] “商业地产所有产品最近表现都不乐观。”北京市盛业房地产开发有限公司总经理王子晨对近期的商业地产走势预期不太看好。他认为，商业地产的下一步关键在于政策的紧松，若商业与住宅的“政策倒挂”不解决，商业地产就难以激活。
此外，他针对近日有关“霄云里8号受‘酒改住’政策影响，降价万元”的消息表达了自己的看法，该项目为综合立项，与北京出台的叫停“酒改住”政策没有直接关系。而所谓降价万元，只是提前给予客户5年租金返还作为一种回报，这个回报只是个时间早晚问题。
商与住的政策倒挂
中国房地产报：在商业地产调控政策下，开发商是怎么做的？目前市场情况下，怎么做营销？
王子晨：应该说我们欢迎投资甚至投机客进入商业地产，实际上商业地产就是一个投资类的产品，这个市场应该活跃，就像股市、期货等投资产品，但是不能过度投机。过度投机也不健康。把投资投机需求完全挤出去也不实际。商业地产的投资与投机比例应该不低于30%。
中国房地产报：有没有做过市场调研，该用什么方式激活商业地产市场？
王子晨：商业地产目前的问题就是商住政策的倒挂。近几年，政策一直对商业地产是歧视的，包括这一次叫停“酒改住”政策。而且商业地产资金投入大、投资低、回收期长，政策上对商业地产是歧视的，是不当的。一个商务区一定要有商业、酒店和相关配套，包括“酒改住”政策里面已经提到了商业地产的属性，是创造投资机会，完善城市功能，提高就业机会，为什么还要歧视？
中国房地产报：如果政策上不能解决这种政策倒挂问题，将对商业地产造成怎样的影响？
王子晨：如果这种政策倒挂不改变，想激活目前的商业地产是不可能的。实际上，商业地产无论从哪个角度讲，国家政策都应该支持而不是打击。应该把从住宅市场挤出的投资投机需求向商业地产市场引导，这是好事。老百姓在所有投资产品中还是最看重房地产，应该疏导，而不是堵。如果一味地堵，会造成人为的堰塞湖，不利于市场发展。
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随着楼市调控政策从紧，一些城市的商业用地也频频遭遇流拍。近日，东莞今年的商业金融用地流拍，起拍总价格高达５。５３亿元，折合楼面价２０１８。７元／平方米。
相关资料显示，该地块东莞０７６９小区，地块周边配套齐全，距离东莞汽车总站、华南ＭＡＬＬ和麦德龙不远，地理位置比较理想。５月２４日，北京市四块商业用地挂牌出让，最终由于没有企业参与报价而集体流拍。
不过，部分有实力的商业地产开发商目前已开始逆市抢占土地市场份额。对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，商业地产市场比较成功的开发商，运用的是反周期操作方法。
商业用地频频流拍
６月１７日，东莞今年的商业金融用地流拍。据相关资料，该项目地理位置不错。业内人士表示，＂资金门槛比较高，考虑到目前楼市的低迷，许多商家不敢贸然入市拿地。＂
新政后，商业用地流拍现象不只发生在北京、东莞两地。《每日经济新闻》注意到，广州、江苏、宁波、义乌等地，也有商业用地流拍现象。
独立地产评论家牛刀指出，商业地产目前存在两个瓶颈，＂一是金融政策瓶颈，投资商业地产要求五成首付，投资的杠杆效应就小了，商业地产投资被弱化。二是中国人消费欲望不强，很多人不敢消费，对商业地产来说也是瓶颈。＂
＂对于商业用地的流拍，我觉得开发商不妨用反周期的思维，中国商业地产比较成功的几个开发商，运用的是反周期操作，当大家不去做商业时，这些公司去储备土地进行周期运作。＂郭增利说。
实力房企拿地热情不减
一位商业地产投资客向《每日经济新闻》记者表示，投资商业地产有＂四高＂，即高投入、高风险、高回报、高难度，从投资角度讲，门槛比较高。商业地产项目一般存在专业性、投资周期长、后期沉淀资金量大、市场风险可控性弱等特点。商业地产贷款最长还款期为１０年，还款压力较大，如果没有充足的后续资金链保证，开发商的风险是显而易见的。
不过，一些有实力的商业地产开发商目前已开始逆市抢占土地市场份额。被称为＂商业地产一哥＂的万达集团，４月３０在武汉斥资１２亿元拿下新华西路地块，此前其还曾相继在长春、上海等城市拿下商业地产用地。
此外，恒隆地产以１２亿元成功购得大连市某商业用地，此前恒隆地产已分别在天津、沈阳等城市购入黄金地块，并大举进军上海商业地产市场。ＳＯＨＯ中国于６月１１日，以２２。５亿元收购了上海外滩一幅商业地块的部分股权。
曾经在上海投资５亿元打造星游城项目、在南京投资１０多亿元打造水游城项目的鹏欣地产，目前也正式启动水游城战略，拟将水游城这一品牌商业地产推向各大城市。南京水游城商业管理有限公司总经理孙浩向《每日经济新闻》透露，目前包括天津、武汉、盘锦在内的众多城市已敲定水游城为其城市地标性商业地产。（每日经济新闻 张初亮）
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