在房地产泡沫时代，日本东京有着全球＂住房价格最昂贵的城市＂之称。随着泡沫经济的结束，日本最贵城市的房价怎么样了？央视记者近日探访了东京的一处畅销楼盘发现，位于东京都２３区内，相当于北京４环以内一套精装三居室约合人民币４００万元。专家认为，日本的房地产市场逐渐回归理性，价格也趋近合理。
记者调查：房价水分不多，无太多炒作
记者调查发现，尽管日本的土地资源有限，由于其房地产市场在泡沫经济之后逐渐规范和成熟，日本房地产并无太多炒作成分，水分不多。
日本野村不动产销售负责人介绍说，５０００万－６０００万的价格，对于企业职员来讲，与租房相比非常有吸引力。
离市中心近、５０００万元左右的楼盘在过去很少见；现在，与房子积压在手相比，开发商选择的是薄利多销，房子盖好后全部售出，尽快周转资金。
次贷危机以后，很多日本消费者控制支出。因为这次商品房价格合适，大家纷纷出手，因此价格的设定也是受欢迎的原因之一。
据了解，去年日本前六位房地产集团的平均利润率为１３。１％，日本人均年收入约为４５０万日元，约合人民币３４万元，东京收入相对高一些。粗略计算，一个上班族约１２年的纯收入就可以在东京市区买一套精装三居住宅。
考察案例：地段、品质、价格极具吸引力
日本房地产巨头之一野村不动产开发的一处大型住宅项目，位于东京都２３区内，相当于北京４环以内。该楼盘共有７８５户，面积从５８平方米的两居到８７平方米的四居不等。购房者欢迎的是７０到８０平方米的三居精装住宅，目前的价位约为５０００万－６０００万日元，合人民币３８０万至４３０万元。
该项目期的３２５户开盘当天立刻售罄。据这家楼盘负责人介绍，该项目距城铁站只有２，到市中心交通方便，具有潜力，同时建筑过程中引入环保理念，引入太阳能发电，雨水再利用等环保设施，节约了生活成本。而最重要的是，与同地段相比，相对较低的价格是吸引许多买房者前来的重要因素。
近日，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子大胆预言：２０１１年中国房价将会大崩盘。该帖在网上广泛流传，并引发了金融、房地产专家的热烈讨论。
网络调查显示，７０％的网友认为中国楼市将在２０１１年崩盘。多数专家认为中国楼市不可能崩盘但日本的房地产泡沫对中国有很大警示作用。
数据来源
１始见于天涯社区
据记者在网上查证，这份所谓“房地产崩盘时间表”出现于天涯社区，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为３月２６日１３时４９分，发表人是署名为“病毒ｋｉｌｌｅｒ”的网友，但并没有说明是他制定的时间还是从别处转载而来。
该帖一发出就在天涯社区造成了轰动，并在各大房产论坛和ＱＱ群内传播，并引来大众及专家热议。
２国内现状 楼市现在比较可怕
不少专家认为，目前中国房地产市场存在的问题，的确跟当年的日本市场表象很相似都是房价飞涨，国内货币面临压力，国内民众低消费及高储蓄，为了刺激经济采取的宽松货币政策和稳健财政政策。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，目前我国一线城市房价涨幅过快，目前国内采取的货币政策和当初的日本市场比较相似，但这是个巧合。
至今，国内高房价有泡沫已成为各方共识。国家统计局数据显示，今年２月份，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１０．７％，新建住宅销售价格同比上涨１３％。
3 差异分析 市场调控能力不同
湖北省社科院经济所副所长叶学平说，当年日本的泡沫破裂，有着独特的背景，比如上世纪８０年代以来的全球性通缩。而如今在国内通胀预期下，商品房还是各类资本的避风港，所以房价短期不会向下。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为我国政府对房地产市场的调控能力更强，更能控制金融风险。虽然目前的货币政策仍宽松，但央行行长周小川近日也表示，在随时监控ＣＰＩ等数据，必要时候货币政策和财政政策随时可以调控。而在泡沫破灭前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。
4 各方观点
力挺派：要暴跌十年
中国发展研究基金会副秘书长汤敏认为，现在的楼市，确实和当年的日本十分相似，树长不到天上去，这样下去，早晚要出问题。
知名财经评论人牛刀更是悲观地表示：“网上流传的房地产崩盘时间表与我的预测基本一致，只要房价涨过了今年，那么就要暴跌十年。”
中庸派：房价需调整
撰稿人崔宇认为，中国房地产市场确实存在泡沫，按照日本的经验，２０１１年左右，中国房地产市场注定要经历一次正常的调整，但还不至于崩盘（比如房价下跌３０％以上）。
崔宇说，目前的风险在于，在２００８－２００９年金融危机期间，中国实施了过度宽松财政和货币政策，而且人民币预期也不断增强，２００９年房价和地价出现了大幅飙升，银行系统的坏账风险也在上升，这一点和１９８７－１９８９年的日本非常相像。值得欣慰的是，从去年第四季度开始，中国政府已经部分退出经济刺激计划。
否定派：中日不相同
中金公司香港研究部副总经理沈建光认为，中国和日本的银行体系、人口结构和城市化程度不同，所以“崩盘”可能只是一种愿望而已。
“不同于引发美国次贷危机的家庭债务急剧增长，中国家庭债务约占国内生产总值的１７％，远远低于美国约９６％和欧元区６２％的水平。”摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶表示，过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素在中国都不存在。（陈相明 侯一姣 整理）
5 盛世危言
危言之中教训可鉴
专家们多数表示，中国楼市不可能崩盘，但日本的房地产泡沫对中国有很大警示作用。
湖北省社科院经济所副所长叶学平说，他追踪两市的上市房企陆续公布的年报显示，６７家房企累计实现净利润接近３００亿元。而同时，这些公司负债总额却超过５１００亿元，其中有３２家资产负债率在７０％以上。经营能力强的上市房企举债尚且如此，足以看出整个房企负债之大。从这个角度来说，房地产市场隐藏的泡沫已经惊人，如果一旦泡沫破灭，风险就会转移到银行身上。
面对高房价的指责和对崩盘的担忧，到底有无良策许多专家认为，只要吸取日本经验教训，落实好国家对房地产市场的各项调控政策，历史就不会重演。国家对建设保障性住房有五年规划，稀释了中低端购房需求，商品房价格高一点也不会有太大危害。
本地观察：深圳楼市总价偏高均价适中
深圳房价波动历来在时间上领先于中国其他一线城市，被业内认为具有消息树一样的先行指标效应，在“楼市大崩盘论”来袭之际，深圳的房价到底会怎么走？
对于日前网络疯传的“崩盘时间表”，深圳房地内参总经理尹香武昨日接受采访时的个反应就是：“大家都准备好危机来了，危机就不会来了。”他说，从房价的历史走势看，深圳房价变动一般都会领先其他一线城市半年左右，因为受到香港的影响，深圳房地产市场化程度较高，市民又都很年轻，喜欢冒险，敢于投资。“深圳人具有天生的冒险精神，体现在楼市上，就是投资房产的人很普遍。但这也是深圳人的优点，敢闯敢拼，否则深圳就不会有华为等众多的企业了。”
那么目前深圳的房价到底高不高？深圳地产业内目前也有这样一种观点：即总价高，但均价合理。总价高，是因为目前深圳大户型的房子太多，而中小户型的房子太少，导致一套房产动辄两三百万，令工薪阶层难望其项背。均价合理，是指考虑到香港房价、深圳人口密度等因素，目前２万元左右／平方米的均价对深圳这个拥有１４００万人口的城市有利，否则深圳会变得太拥挤。
“深圳房价之所以如此敏感，能够领涨或领跌其他大城市，与深圳独特的人口结构和地理位置息息相关。”经济学博士、知名财经评论员马红漫日前做客深圳表示，国内其他一线城市历史悠久，人口收入结构呈现出稳定的“金字塔”型，由此房价的上涨和下跌都必须要面对多层次购买实力群体的压力或者支撑。而深圳却有所不同，当地人口结构有明显的断档，即在白领为主的中高收入群体与低端外来务工群体之间存在一个社会断层。由此导致的结果就是，房价上涨容易突破，下跌则几无支撑。此外，深圳地理位置香港，长期以来一直是海外热钱进出的重要通道。所以，深圳楼市投机性资金占比较大，资金进出的频率更高，房价的涨跌幅度也就要远超其他一线城市了。
另外，深圳楼市成交量较北京上海要小，也是房价容易波动的原因之一。中原地产董事程澐认为，与北京等一线城市相比，深圳楼市的成交规模是的，就像股票一样，小盘股的价格容易受到资金的炒作，因此深圳楼市就为流动性资金提供了兴风作浪的机会。
网友评论
碧云天：网上所谓的“崩盘时间表”，说到底，只是迎合了民间渴望房价下跌的强烈情绪，是被高房价绑架下的真实的民怨表达，却不一定符合中国房产市场这个实际情况。但是有一点需要警惕：民怨将是房地产真正崩盘的根源……
＠孙章文：房地产就算崩盘了，老百姓还是买不了房……你看看日本经济萧条那几年，最惨的是些什么人……
＠ｊｚｋｋ：网上传得沸沸 的房地产崩盘时间表……尽管我很希望房价降下来，但是我不想它是以崩盘的方式。房价，你要理性。
６ｋｌ华：“崩盘”与“房价下跌”绝非同一概念，崩盘必然产生对于国民经济以及上下游产业的大规模连带效应，“崩盘”会是一种近乎毁灭性的打击，可能导致未来很长时间内房地产市场甚至国民经济难以复苏；而房价下跌还是可以被市场所承受的，商品价格起伏涨落是正常规律。
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