无论是新盘还是二手房，4月的北京楼市经历了过山车行情。上半月还延续3月的火爆持续上涨，而到了下半月，随着一系列政策出台，市场急剧下行。
据北京房地产交易管理网数据显示，北京商品期房4月总成交15050套，相比3月份的12117套上涨了24.2%。成交均价达23846元/平方米，较3月再度上涨4.2%。
但是单从4月份来看，上半月的交易量明显高于下半月。尤其是期房住宅，两个数据分别是6630套和3816套，降幅达42%。“之所以4月成交仍然走高，主要因为市场供应量有所增加”，中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，今年3月前半月基本零开盘，全月开盘量仅28个，4月则达到35个。“此外，还有一定程度的末班车效应，担心政策变化，又一波恐慌性需求和投资需求大量入市。”
值得注意的是，根据北京中原抽样调查，在4月份抽样100个商品房项目中有68%的项目出现打折，主要集中在5环外。无折扣项目占比32%，其中8成为老项目的后期房源。“这些不打折的项目开发商表示，由于已经销售比例较高，不考虑降价或者给优惠主要是为了避免纠纷。”
尽管成交量总体上升，但4月商品房预售销售率仅为12%。“日光盘”基本不复存在，相比3月份38%的销售率降幅达7成。记者了解到，4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到27日，2377套新房仅成交1套。而大部分售楼处一天也难以接待几个客户，不仅客户很少，很多业务员也都忙于安抚之前已经签约的客户和解约投诉。
业内人士预计，5月份北京商品房成交量可能下跌超过5成，而开盘均价由于城区项目增加而继续上涨，不过楼市调整的趋势已经确立。
北京的二手房市场也刚刚经历了最混乱的一个月。从前半个月的疯狂暴涨到新政出台后的末班车狂潮和月末的经适房“经改商”过户潮，在跌宕起伏中，4月的二手楼市，不仅刷新了两个单日历史签约套数，并创造了32894套的住宅总成交套数。
根据北京市交易管理网的统计数据，从4月1日至4月30日，北京二手房总成交量为34917套，环比上涨了28.3%。而在成交均价上，虽然仍维持了上涨的势头，从每平方米14605元涨到了15020元，但在新政拳头的影响下，下半个月来市场已经非常明显的出现调整迹象。
不过，受新政影响，截至4月30日，北京二手房存量已经达到了历史的31295套，相比新政前的14日上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在14日以后的半个月里，北京二手房市场新增客户需求下跌了8成。在回访的8000个从3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的达到75%。更有20%的房主已明确表示愿意降价，特别是全款的购房者目前已能享受3%至5%的优惠。而东三环某楼盘还出现了历史单的单个项目23套抛单，炒房客离场现象显现。
北京现购令“发威”
“京十二条”中的限购令，即同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房的规定已经开始落实。市住建委昨日发布通知，要求自2010年5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申报表》，如提供虚假信息骗购住房，则解除其买卖合同，并将承担相应法律责任。
通知规定，5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申报表》。记者看到，申报表有两份。一份是业主、配偶、未成年子女的户籍及身份证号码，另一份针对未成年人购房，包括父母、兄弟姐妹的户籍和身份证号码等。并须签字“承诺上述信息真实准确，如有虚假，愿意承担因此造成的法律责任。”
通知要求房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。 （来源：北京晚报 姚丽颖 赵莹莹 ）
昨天，北京楼市新政出台，不但落实了“国十条”，甚至更严格，如一个家庭只能新购一套商品住房。“北京新政的含义就是四个字：不让炒房。”在市住建委及市房地产协会召开的媒体通气会上，市房协副秘书长陈志直言，北京房地产市场存在泡沫是不争的事实，没有外来资金，单靠本市个人购买力，需求量不会那么高，房价也不会那么高。楼市新政的目的就是让不合理的需求出去，让市场健康。
焦点·限购
临时性限定新购房套数
规定
采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
假离婚倒房拟出规限制
“在此之前有多少住房不予追究，但从《通知》发布起，一个家庭只能购买一套商品房。”陈志说，这个政策和“国十条”不冲突，并同时执行。意思就是说，在执行新政后，一个家庭只能购买一套房，如果这套房属于二套房、三套房，将执行二套房房贷政策，三套房就不予贷款。
陈志说，对于通过假离婚等手段买卖房屋牟利的特例，市政府将在该《通知》运行过程中不断完善。对于出现的各种情况都可以随时增加补充条款进行限制。
孩子成年后算独立购房
陈志说，同一购房家庭分两种情况认定，其一是：夫妻双方带一个未成年子女，为一个家庭；另外一种情况是：夫妻双方带一个成年子女，子女可以单独立户。成年子女即便没有脱离父母的户头，只要户口本上的年龄达到成年，就可以被视为独立户。也就是说，子女成人后要成家立业或结婚，还可以以自己为一个单庭购买一套商品房。这一政策的目的是不打压改善性住房需求和自住需求，而是充分考虑到了这部分人的购房需求。
骗购被发现不办房产证
陈志明确表示，住建委将向银行提供房屋交易的权属数据，同时实现数据共享。这样就很容易认定个人购房的数量。个人购房时都提供了身份证等信息，数据共享后，多次购房人在网签、办理按揭等过程中都会被锁定。即便都通过了，住建委也不会办房产证，因此购房者别存在侥幸心理。而且，购房合同和按揭合同分开认定，可能签订了购房合同，但贷款申请不能通过。购房者就得承担毁约损失。今后，公安、民政、人社局的个人数据也都有可能共通共融。
>>影响
投机购买多套房已不可能
陈志认为，新政策将执行相当长时期，至少要两到三年，因为不能持续执行，投资投机购房还会反弹，而且估计下半年，还会有相应政策出台，如特别房产税等。这些政策对房价都会有抑制作用，现在投机购买多套住房，已经不可能。“中国经济环境都在向好，有能力挤破楼市泡沫。”陈志说，今年四环内房屋均价达到3万多元，如果挤出60%水分，还是1万多元。他相信北京房价降到2009年初的水平，市场不会崩盘。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，限制购房套数不影响自住，但沉重打击投资、投机。这是首次提及限制本地居民购房数量及贷款，政策严厉程度超过以往，目前北京本地拥有两套以上房产的家庭比例已 过10%，政策从源头收紧了炒房，将使得购房人群立刻减少。针对二手房及商品房同时执行限购使得炒房客将继续锐减，在限制了外地及本地的炒房客以后，市场将回归商品房的原来居住属性。楼市可能出现成交量暴跌。
“链家地产”市场分析师张月认为，今后同一购房家庭只能新购买一套商品住房，至少将切断30%以上换房者的需求，这其中不乏纯自住性需求。长久下去，二手房流通率将大幅受到抑制。
北京社科院研究员曹建海认为，一刀切政策有失公平，缺乏追诉制，没有根据以往购房情况有针对性出政策，应该对已有多套住宅的人和无房户区别对待。
-焦点·房贷
暂停三套及以上住房贷款
规定
严格执行国务院关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，金融机构可以通过北京市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。
“二套房”认房不认贷
陈志明确表示，本市对于二套房将实行认房不认贷的政策。也就是说，如果你曾购买房产，已售出再买房时，以前购房记录不计入认定二套房或三套房。此前，市场曾出现只要有过贷款记录或有过房产的记录，而现在没有房，也被视为二套房或三套房，并执行更严格的贷款政策，或不予贷款。
对于外地在京购房的人，如不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明就不能获得购房贷款。同时，虽然房屋交易权属数据还未联网，但只要通过警方或房管部门查实，确属购买多套房的，也都严格执行房地产新政。今年是政策性住房交房的大年，中低收入的大量百姓可以得到房屋。
平衡供需比例抑制投机
“伟嘉安捷”指出，如果购房人因改善居住条件想要更换房屋，依靠贷款的话，只有卖掉现有房产再买房才能算作是首套贷款享受相应优惠政策。一方面有利于自住改善换房的这部分人群，平衡北京房地产市场失调的供需比例；另一方面，贷款源头上严控投机购房人群，从首付、利率以及实际贷款情况来看，这部分人群贷款购买二套、三套甚至以上房产将会难上加难，能够有效抑制非理性上涨的北京楼市价格，平稳房地产市场发展。
-焦点·征税
售二手房或从重征个税
规定
对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。
打击阴阳合同防止偷税
对涨价过快的项目税收清算和稽查，明显针对目前以通州为代表暴涨商品房项目，对提价行为将有很大的抑制作用。后一点则是二手房交易中存在的阴阳合同问题，以前售房者可能通过这种办法，降低应缴纳的税费。现在，通过资料的查询，很难避免偷税，可能会影响目前很多指导价格过低的二手房交易。
地税将出操作实施细则
市地税局个人所得税处相关负责人表示，这一新政主要是为调整二手房销售所涉及的个人所得税政策。我国规定，对于二手房销售方，按该房屋(销售款-原购房款)×20%，计算应缴的个人所得税款。同时，我国也规定，对于二手房销售方不能提供原购房价款相关凭证，或因年代久远忘记房屋原值等情况，可对二手房销售方，按销售全款征收1%至3%的个人所得税。此前，本市出于盘活二手房市场，活跃交易，增加房源，刺激经济发展等因素，选择按较低的1%税率对房屋销售全款征收个人所得税。
对昨天出台的新规定，市地税局这位相关负责人认为，这意味着今后本市将取消按较低的1%税率对房屋销售全款征收个人所得税的“优惠”政策，转而执行个征税政策。据此，以某人60万元购房后，100万元卖出为例。如按1%税率对房屋销售全款征收个人所得税，其需要缴纳的个人所得税税款只有1万元。而按房屋的(销售款-原购房款)×20%，计算应缴个人所得税，应缴税款为(100万-60万)×20%，其需缴个税高达8万元。
因此，新政的实施，预计将会起到降低二手房销售者额的作用，从而可从根本上抑制炒房者的积极性，并有利于逐步降低本市的房屋价格水平。
据介绍，针对本市推出的新政策，预计市地税局还将在近期推出易于操作的实施细则。
-其他规定
房源三日内全公开
【规定】对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
【解读】“国十条”要求，开发企业在取得预售许可或者办理现房销售备案后，需在10天内公布所有房源。北京执行更严格的3天时限，且需以申报价格出售。如申报价格脱离现实，将不能被批准。全部房指的是所有房屋，不可以是一栋、一个单元，价格也要落实到每一户，每一套房屋的价格是多少钱，都必须让购房者清楚。
建房屋租赁信息平台
【规定】市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。
【解读】首次提及搭建房屋租赁信息平台，完善租赁管理，首次从政策上提及预示政府将对目前的北京租赁市场做重大调整。群租房、经适房出租集中的区域可能会成为市场调整的关注点。
今年政策房增2000套
【规定】确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。
【解读】今年两会前，北京公布要在全年开工和收购政策房13.4万套。此次明确，今年新建和收购政策房增加2000套。竣工政策性住房4.6万套没有发生变化。
社会单位可建公租房
【规定】在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。
【解读】此前北京提出鼓励产业园区建设公租房解决自有职工住房需求，农村集体组织建设公租房解决外来务工人员的住房需求。此次将国企纳入公租房建设行列，从中不乏出现“计划经济”的身影。
有业内人士表示，这是政策可以利用非政府资源加大公租房供给。但在自有土地上建设公租房需要有规划性，便于管理。考虑到有自有土地的单位毕竟是少数，可以考虑让这些企业单位和没有地的企业单位合作。
-反应
投资客看淡楼市提前卖房
对于楼市新政，不少开发商持审慎态度。一位开发商表示，中小开发商可能会担心资金链断裂，采取降价等措施回笼资金。大开发商资金雄厚足以观望一段时间，房价短期内不会大幅下降，一定会有对峙阶段，但此前一些房价过快上涨地区，如通州会更早出现降价。
中国房地产联盟秘书长陈云峰说，北京炒房最严重，脱离了本地购买能力。煤老板其实不可怕，最可怕的是全民炒房。作为开发商，他认为，如此炒下去，开发商也无地开发。房价真的达到5万元/平米、10万元/平米，百姓真的买不起了。大部分市民对新政表示欢迎，认为房价会下降。准备购房的王小姐认为，一个家庭只能购一套房对自住的人没有影响，自己的收入加上老人的积蓄也就能支付一套90平米房子的首付，不可能再买第二套。不过在当前的情况下，她准备观望一段时间再购房。
市民林先生在几天前把投资的两套房出手，“虽然不是在顶点抛的，但也赚了近两百万，关键是没被套住。”林先生对未来楼市并不看好，认为楼市很可能会低迷较长时间。
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