楼市调控后一线城市成交量大跌
杭州降幅，达72.55%,但西安等二三线城市成交量上涨
根据中指研究院的统计数据，最近一周，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅，环比下跌72.55%.10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%.不过与此同时，一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。
综合35个被监测城市的情况，大部分城市的成交价格出现了一定的回落，而值得注意的是，成交面积降幅较大的深圳，成交均价却出现了12%的环比增幅。
对于一二线城市表现，一些业内人士表示，一线城市成交面积跌幅远远高于二线城市，反映出4月中旬的调控首先挤出的仍是投机和投资性的住房需求。同时，一线城市房价过高，泡沫也较大，市场对政策的敏感程度高于二三线城市，观望情绪容易率先形成。而西安等二线城市的房价泡沫较小，因而对政策的敏感程度不高。
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示，楼市调控政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确地量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市“拐点”画等号，后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。 据《新京报》
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新闻分析
脓包刺破 顽症未根除
中国房价“晴雨表”的跌宕起伏，从未像今天这样牵动人的神经。
量缩价滞成为“标准样式”
十人“抢房”变一人看多套房、投资客加速抛盘、二手房源显着增多……随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击，曾经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓，“量缩价滞”成为当前楼市的“标准样式”,房地产市场开始进入高位调整期。“这么强的政策压下来，犹如冰水浇头，房地产市场当然会哆嗦一下。”北京某地产公司一负责人说，但“哆嗦”之后，楼市会否下行，还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹”,还很难说。
调控精准 但楼价仍然坚挺
显然，房价涨到如今这个程度，是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合形成的，不多管齐下、铲除这些非正常因素，对降温楼市无异于抱薪救火。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，近几年房价的不正常波动，表面上看是一个发展尚不规范的行业“躁动”,实质在于地方政府利益和房地产业的高度关联没有得到根本性的改变。
调控更需关注长期因素
“毋庸讳言，新一轮的楼市调控，更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调。”房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾 分析。
国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲表示，近期宏观调控“已经成功避免了中期泡沫爆破的风险，现在要思考的是长期问题了”.他认为，内地房地产市场已经开始走向稳定，“稳定了是步的，然后我们可以再看看是否有要挤泡沫的需要。”
着名经济学家张曙光认为：“目前房价高企的重要原因是，国企垄断加强，民企环境恶化，实体经济经营困难，投资渠道狭窄不畅，通胀预期继续发展，大量资金从实体经济中流出而注入房地产市场。”
而着名草根经济学家时寒冰有个观点：打破房地产市场由开发商垄断的格局，允许自建房合作建房，在竞争中由市场调节房价。综合新华社等
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三大新政回顾
4月15日 国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；
4月17日 国务院对三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
4月19日 建设部发“53号令”:未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。
各地观察
西安 4月28日房价5866元/平方米
西安房地产信息网数据研究中心昨日统计数据显示，经过两周的“政策消化”之后，4月28日，全市普通住宅的成交价格为5866元/平方米。
数据显示：2010年3月份西安市普通住宅成交均价为5481元/平方米，进入4月份以来，西安楼市整体呈现了量价齐升的态势。4月13日，楼市调控新政出台前一天，普通住宅成交406套，成交面积为37807.42平方米，成交均价为6179元/平方米，首次突破6000元/平方米。4月28日，西安市普通住宅成交421套，成交面积为42643.61平方米，成交均价为5866元/平方米，成交量增加。本报记者 陈思存
北京 预计6月楼市打折30%
尽管北京5月份项目开盘价格持续走高，但是中原地产认为，交易量将出现五成左右的下跌。预测6月住宅价格降幅将有30%左右的空间，价格将向2009年年中看齐。重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域，并且下降幅度会比较大，尤其是大面积、高总价的房屋将受到较大影响。6月份楼市将出现打折降价风潮。
上海 二手房价降幅已超过10%
根据中原统计数据，4月14日之后一周，上海二手房挂牌量增加33%.中原门店调研结果显示，不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格已经出现明显降幅，幅度超过10%.
中原地产研究中心预计随后一个月内，供求分歧将逐步拉大，成交将持续低迷，二手房价格可能会出现20%左右的幅度调整。
广州 一手房均价跌破万元
数据显示，广州全市一手房网签均价连下台阶，4月16日高达11695元/平方米，次日便跌破万元大关，降至9757元/平方米，4月18日更是一下滑落到8914元/平方米，是近一个月来广州房价点。不过，前日全市均价则略有回升，涨至9363元/平方米。
有分析指出，广州市中心城区一手房仍处于供不应求的“抢手”状态，且以自住、改善型住房为主，购房者或因“舍不得”的心理仍继续观望，因此年内广州房价是否大跌还有待观察。
深圳 一楼盘让利10万仍遇冷
上周末，位于深圳市罗湖区的楼盘兰亭国际开盘，尽管推出“存10万抵20万”的巨幅优惠，但现场依然人气冷清。多位购房者表示：“后续房价下跌可能性很大，决定观望。”
据了解，上述“存几万抵几万”的优惠办法，在2008年的楼市低迷期曾被众多开发商所广为采用。而随着2009年楼市火热，这种优惠形式也渐渐销声匿迹，如今随着新政的出台又重出江湖。据《北京商报》等
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4月房地产调控政策密集出台，房地产市场分水岭已经到来。
所谓分水岭，有两个含义，一是政策分水岭，二是价格分水岭。
房地产政策处于结构调整期，政府试图破解以往的恶性循环：政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。
税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出，而变性的物业税有可能出台。近日有消息指出，接近财政部的权威人士表示，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。主要内容包括，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点，首先对高端房产交易征税即征收特别房产消费税，将在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。
上述政策不是真正的持有税或者物业税，只是沾了物业税一些皮毛，地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处，但该项税率与物业税的相通之处是，地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足，从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言，高税率出台减少了投资预期，从而降低了投资动力。在房产物业税与消费税的变化，我们看到了中国式渐进改革的特征。
房价分水岭已经到来。上海中原地产周一报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象，北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳，房源量增加了30%,而购房委托量下降了25%,成交量较4月初的周末下降了20%.成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。
房地产新政缩短了金融杠杆，提高了借贷成本，相当于单独对房地产市场加息。新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。
新政直指二套房以上的炒房客，目标所指非常明确。
房地产市场的价格飙升主要由投资者引发，已由一线城市蔓延到二三线城市，从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期，投资者获得房地产高溢价，并且凭借财富效应进一步推高房价，为高房价树立市场杆竿，直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹，不得不接受高房价。
根据中原地产研究咨询部统计显示，目前上海楼市成交客户比例中，约超过40%的客户来自非本地户籍的公民，在北京、上海、深圳等一线城市，居民购买多套住房的比例逐年攀升，投资投机性购房占据了40-50%的比例，一线资本对住宅的投资和投机倾向已经非常明显。只要打消炒房者的预期，使风险大于，炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明，成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。
市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场，目前就处于这一过程当中；如果政策能够延续几个月以上，资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场，这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失，房地产进入下行周期；刚性需求者观望房产价格变化，当市场下降引发政策松动时，刚性需求者入场支撑房价，此时房价谷底显现。现在市场只走到步。
房地产调控必会出现误伤，如改善性住房需求受到抑制；房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗，以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意，抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是，虽然开始可能出现误伤，但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠，而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现，银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路，未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。
政策与价格两方面，都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。
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