楼市“冬歇”后再现上翘
“楼市怎么又涨起来了，真让人有些看不懂！”近一段时间以来，许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。“原以为年初出台了那么多政策房价还能够有所调整，所以想等一等再看一看，但没想到市场只是相持了这么短的时间就马上又热起来了！”一位购房者这样无奈地说。
的确，近期一系列数据也表明了市场的这一特点。根据中原地产对9个重点城市的检测，在刚刚过去的一周，各城市一手住宅成交量继续上涨，其中沪、杭、渝三市反弹幅度分别达88%、75%、366%,京、沪两市新房成交量甚至达到2009年上半年高峰期的平均值。
统计显示，北京3月份二手房总成交量已经达到27820套，创出历史上第三成交高峰，而且为了防止卖家毁约，北京二手房定金也一下子翻了5倍。而来自深圳的数据显示，深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色，日成交都在百套以下。但自3月下旬开始，新房成交开始抬头，日成交回升至百套以上，并一路攀升，至月底日成交升到了279套。
杭州楼市就更让人有些看不懂了，在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷，千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜，杭州楼市迸发出各种热词，声势十分惊人。据了解，日前位于杭州下沙的保利东湾楼盘通知开盘，仅170余套楼房引来一千余人排队等候，且该楼盘在4内基本售罄。
对于当前的市场，很多人都会产生这样的疑惑，为了调控房地产市场，国家曾煞费苦心出台了一系列政策，使得此前火热的楼市一度陷入了沉寂，那么为何没有过多少时间，市场就这么快出现了火热上升的景象呢？
年末年初，为了调控过热的市场，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下，税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。而到了3月末，许多投资者突然发现政策出台后市场并没有出现相应的调整，于是市场中一直被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市快速转暖的市场景象。
4月15日，楼市再出新政。国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，从入市门槛和资金成本上入手，这将断了部分投资客的“命根子”,可谓给楼市下了一剂猛药，短期内预计会对市场带来直接的影响。然而，这剂“猛药”真的能破解地产泡沫吗？楼市是否就此出现拐点呢？
市场上涨势头未变
其实，很多人都会有这样的疑问，回想此前一系列调控政策推出时，也可谓是声势浩大，当时市场普遍认为其将会对市场产生不小的影响。然而这些政策只给市场带来了短暂的“休整”,楼市马上又露出了原来的面目，这究竟是怎么回事？
其实，如果我们仔细分析一下中国房地产这10多年来的发展脉络，就可以发现与房价不断上涨交织在一起的，恰恰是不断推出的楼市调控政策。回顾历史是为了更好地厘清我们今天的思路，在接下来文章中，我们也对这10年来中国楼市的发展历程进行了全景式的叙述，从中让大家能够对楼市未来的趋向做出提前的预判。我们发现，中国房地产市场其实始终处在一个阶梯式的上升通道中，在这一过程中政策虽然产生了关键的作用，它能阶段性地影响楼市上涨的幅度和时间，但却无法改变市场总体向上的走势。由此我们可以得出这样的结论，即使后市有进一步的政策出台，但房价上涨的趋势亦不会改变。
很多人说中国的投资市场有一个特点，那就是政策市，但在房地产市场，政策的作用似乎并没有得到有效的发挥，所以也有人戏言，中国的楼市是“越调越高”.分析其中的原因，刚性需求自然是一个不可忽视的因素，中国人多地少，房价上涨当然难以避免。
然而我们在这里要提出的是，长期以来中国货币供应的超额增长是房价上涨重要的幕后推手，而在2009年7月份我国广义货币量（M2）已 过美国，成为全球货币大国。央行数据显示，在2009年11月末，我国广义货币量同比增速更是创下29.74%的公开数据中的新高，余额为59.46万亿元，相当于8.7万亿美元，推动着约4.76万亿美元的GDP.而一般来说，正常情况下广义货币量增速会高于GDP增速5至8个百分点，而当时已高于GDP增速20多个百分点。而美国的情况则大不一样，其广义货币量增速仅为6.8%,总额为8.283万亿美元，推动着14多万亿美元的GDP.从中不难发现我国流动性供给显着高于美国，从而导致人民币资产上涨概率远远大于美国，这也是美国房价没有像中国这样出现持续上涨的重要原因。有专家这样认为：“都说美国是印钞机，可中国印钞机的速度是世界主要经济体的2倍左右，再这样广义货币供应量的增幅不降到与GDP的增幅相接近，房价就还会不断地上涨。”
我们注意到，今年央行将2010年广义货币供应量增速目标定为17%左右，而且也已经加大了对货币投放的控制力度，但从长期来看，由于中国经济增长存在的结构性矛盾，使得中国的货币供应增速始终保持在高位运行。
购房该出手时就出手
最后，面对当前的市场环境，大家该如何应对呢？还是那句老话，购房该出手时就出手！这次我们采访了国金证券（600109,股吧）首席经济学家金岩石，他提出的观点也是颇具看点，他说：“泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例越高，居民收入的增长越快，化险为夷的几率就越高。所以，要能够与风险财富共舞，与资产泡沫共同成长。”
其实归根到底，对于购房者来说最关键是不要跟风，要相信自己的判断，尤其对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。一位业内人士曾这样打趣道：“自住型需求要根据自身的需要和经济条件，而不是去揣摩政策因素。‘国八条’之后，上海房价出现一定幅度的下跌，但是很少老百姓敢购房；‘国六条’之后，房价下降的城市寥寥，很多老百姓还要继续等待购房机会；但直到现在，可能很多人才明白错过了购房时机。”
而从今年的市场环境与去年相比已大相径庭，楼市在种种因素的作用下，像去年那样的火爆涨升已难出现，楼市走势会有一定的波动，从而进入新一轮相持胶着的状态，这反而给我们的购房者提供了观察市场和捕捉机会的空间。
首先，房价的快速上涨将会迫使政府出重拳阻击，从而对市场产生阶段性的影响。近期又出台了提高第二套住房的贷款首付比例和贷款利率的新政，此外有关重庆房地产消费税和上海住房保有税的传闻，以及近日湖南、厦门、广州等多省市出台的房地产调控政策，都说明后续仍可能有进一步针对楼市的政策推出。最后利率的走势也值得关注，种种迹象表明，通胀是对当前经济的危险，加息的预期已经愈发强烈，众所 ，在利率上升的周期里，楼市走势将不可避免地受到压制。因此，短期内的市场走势仍然值得进一步关注。
与资产泡沫同长 与风险财富共舞--访国金证券首席经济学家金岩石
记者/黄罗维 实习生/符号
文前提要：中国房地产市场的持续上涨究竟是什么原因造成的，楼市发展未来又会出现哪些趋势？带着这些问题，我们专门采访了国金证券首席经济学家金岩石。
货币超额增量推升房价
城市楼价上涨的原因有很多，但自2009年以来，房价升势更加突出。在金岩石看来，房价不断向上攀升，其背后的原因是货币供应量的增长。2009年1~7月，中国广义货币M2的年化增长速度为24.77%,用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。超额货币流通必然推高房价，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番。而金岩石表示中国广义货币的超额增长并不新鲜，他说，从1992年到现在，央行每年印刷纸币的速度在23%左右，而经济增长速度却在8.9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀就在14%左右，以复利计算，也就是5年要翻一番。
那么，为什么中国广义货币的供应量会保持如此长时间的快速增长呢？金岩石点出了背后的道理：“中国经济增长的本性是”三高“--高通胀驱动高成长解决高失业”.中国经济要走出“世界工厂”模式内在的产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需必须加快城市化发展，因此城市化是未来30年的中国经济主题。这种快马加鞭推进城市化的做法使得城市积淀已久的就业问题更加恶化。为了解决失业问题，政府只能通过较高的经济增长来消化失业人口。众所 ，中国经济增长的驱动器有“三驾马车”,即投资-出口-消费。金融危机以来，出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负，于是投资驱动顶替了出口，对经济增长的贡献度达到87%以上。在投资驱动中，政府主导的投资贡献了80%以上，而政府投资的资金来源80%以上来自于超额货币发行。把这三个数字放在一起，就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式，政府投资过去多年也经常是在“三驾马车”中跑头套的。
资产泡沫分流超额货币
或许有人会问，超额货币的去向很多，为什么一定会流向投资市场。对此，金岩石认为，超额货币注入到银行体系后有三个主要流向：其一是流向制造业生产领域；其二是流向消费品市场；其三是流向投资品市场。在制造业面临产能过剩的市场环境中，超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场，流入消费品市场会产生通货膨胀，流入投资品市场会催生资产泡沫。政府发现消费品市场的通胀无疑抵消了其在解决失业问题上做出的艰苦卓越的努力，或者，与其让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗，还不如让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币。
因此，在这种高额的货币发行驱动高额的政府投资，高额的政府投资驱动国民经济的高增长，目的是要化解高失业的“四高”的经济增长模式下，央行突然大幅度回收超额货币是不可能的，流出银行体系的货币一旦体现为广义货币M2的增长就很难突然减速，经济运行中的相关利益主体在货币的洪流中共同受益，谁也不会因为不确定的未来风险而放弃确定的现实。
敢于与风险财富共舞
金岩石认为，房价之所以能够持续上涨还在于房子在中国从消费品变成了投资品。“目前在中国，80%的房子需求来自投资需求而非消费需求。”金岩石解释说，“即消费者买一套房，投资者会买四套房，这个概念跟欧美国家是完全相反的。欧美作为成熟国家，投资人买一套房，消费者买四套房，这是一个“二八定律””。
如果说房子是消费品，那它一定要符合两个最基本的标准，是资金，即房价等于10到15年的租金；第二是房价收入比，即房价不超过25%到30%的家庭可支配收入。而现实的情况是，现在是45到70年，一般的城市工薪阶层一辈子的收入也不可能买到他所满意的房子。
金岩石还表示“把房地产定义为投资品，也是国家规定的”.因为在我国的CPI当中，衣食住行中的“住”是统计的房租，而不是房产价格，而美国CPI当中占房产高达42%,美国人是把房产当做消费品的，所以中国房地产的刚性需求不是来源于消费，而是来源于投资。因此，房地产的投资属性就决定了房价的合理标准不是由本地人的收入和预期决定的，而是由80%的外来人的收入和外来人的预期决定的。
最后金岩石提出，作为投资品，城市房价的决定力量是两个流动性：人口流动与货币流动，所以房产泡沫的破灭将发生在城市化结束之时。在此之前，泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例越高，居民收入的增长越快，化险为夷的机率就越高。所以，要能够与风险财富共舞，与资产泡沫共同成长。来源：理财周刊
核心提示：数据显示，住房租价比连续5年向下，银河证券首席经济学家左晓蕾表示：如果今年又去推动房地产大幅涨价，那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做，房产泡沫可能明年就破。
4月7日早晨，北京通州一家“链家”中介店工作员，正在将门口广告招贴上一套房屋的报价由180万元改为200万元。
通州房价单价已破2万元/平方米，甚至超过了北京四环内部分楼盘的价格。在“通州也疯狂”的时代，一直被用来衡量房价是否有泡沫的“租价比”指标，则早已突破上限。
2009年，北京居住物业租价比为3.81%,住宅长期投资者的非常不理想。同时，随着房价上涨，商业物业租金持续下降。
“去年是个特殊情况，但是如果今年又去推动房地产大幅涨价，那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做，房产泡沫可能明年就破。”银河证券首席经济学家左晓蕾向本报记者表示。
失衡的租价比
国土资源部3月29日公布的《2009年主要城市地价状况分析报告》包含的一系列数据报告中，首次提到了“租价比”概念。
分析报告认为，过去5年来我国热点城市房地产价格增长过快，住宅长期投资者的“非常不理想”,明显偏离理性投资者的正常投资。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在空间。
从2005年开始，国土部以城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势。从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市居住物业租价比走势大体相同，到2009年均低于4%.
自2007年以来，重点监控城市的住宅物业租价比便逐渐逼近泡沫的临界点，历经去年的疯涨之后，重点监控城市租价比已经全面跌穿4.5%.
几乎就在国土资源部上述分析报告发布的同时，一份“房地产崩盘时间表”在网上迅速流传。
这份“时间表”回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势，认为与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似。此外，中国与当年的日本在货币面临压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策上也有雷同。因此“时间表”预测，2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
尽管“时间表”只是坊间对高房价的愤懑情绪的反映，但是房地产调控之难却是个不容回避的事实。
难以抑制的房价
尽管官方一再强调要“抑制房价过快增长”,但是房价上涨的步伐并未停止。
4月6日，北京通州某楼盘销售负责人对记者表示，通州地区几个主要项目价格都涨过了2万元/平方米，而通州房价暴涨与北京CBD东扩规划不无关系。
“随着经济、老百姓收入的增长，长远来看，房地产市场价格还是会涨。”左晓蕾说。
中指研究院常务副院长黄瑜的研究模型显示，2009年，商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%;其中，正常增长率约为11.5%,另有约18个百分点的增长率来自2008年抑制需求的释放，信贷超额投放对增长率的贡献为6%,降息为4%,减税为2%.
此外，信贷超额投放对房价“贡献”也较为显着，据黄瑜的测算，2009年的商品房销售均价上涨23%,其中约10%来自于超额信贷投放。
基于这个模型，黄瑜预测2010年商品房销售面积下降约4.4%-6.5%,约为8.76亿-8.95亿平方米；房价整体均价会上涨3.3%-6%.从城市来看，由于一线城市房价2009年上涨较快，预计会在2010年四季度出现一些调整；而二线城市可能会保持平稳增长，增长率在5%-10%左右。
黄瑜认为，长期来看，房价涨幅应与宏观经济指标的涨幅趋同，否则将面临较大的调整风险：2009年，住宅销售均价为4474元/平方米，同比上涨25.1%,是1995年来的涨幅，比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%,但居民储蓄存款同比增长21.5%,达到26万亿的历史高位。
“去年房地产经济增长8.7%,但是货币供应量涨了差不多30%.每产生1元钱的价值，外面就有4元钱等着，流动性过剩。”左晓蕾告诉记者，“去年应对危机属于非常态，但如果把它变成常态，今年继续推动货币发行、房地产涨价，那么明年我们的通货膨胀就会恶化，房地产在明年就会岌岌可危。”
“大国小国、富国穷国、东方国家西方国家都曾经栽在房地产泡沫上。中国再有特色，也不能违背经济规律。”左晓蕾认为，这个规律有两个要点：价格的上涨要与投入的增长相匹配，同时，房地产要以居住为主。
左晓蕾提出，把房地产市场做成以居住为主的市场，要引导需求到保障性住房上来。“把政府和市场结合起来。对于投资性市场，不要去管价格，甚至都不要去管它的土地拍卖，只要管好银行的资金，严格控制信贷。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
