酝酿房价调控措施
住建部牵头并酝酿的楼市调控路径逐渐清晰。姜伟新就曾公开提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
土地出让制度当为这轮调控首先要解决的问题。在央企纷纷充当地王并拉高房价遭到各方批评之后，国资委表态，央企涉足房地产行业的保留16家，其余78家必须退出。
3月27日，国土资源部部长徐绍史在召集市场人士座谈时表示：招拍挂制度要进一步完善，但不一定是价高者得。随后，一线城市包括北京、上海、广州等纷纷掀起土地出让方式改革。而北京作为表态要改变土地出让制度的城市，也迅速冻结热点地区的地块拍卖。据参加北京市关于土地出让制度变革座谈会的北京我爱我家副总经理胡景晖透露，土地出让将以招标为主，比如在设定地价的情况下，看各个开发商的详细开发方案等决定土地的归属，并可能会设定不同区域价格上限。
另
在打击开发商违规行为上，可以从住建部转发上海的一份《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》中，看出其欲采取的措施。
这份规定要求，商品房总项目规模在2万平方米以上的，房地产开发企业一次性销售面积要以不低于2万平方米可售房源为单位进行分批申报，总项目规模在2万平方米以下的，房地产开发企业须一次性申报。对已办理预售许可的房源，开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售，对违反商品房销售方案进行预售、现售商品房的房地产开发企业，主管部门查实后将暂停其项目的网上销售备案，并作为不良经营行为记入企业信用档案，情节严重的将被降低资质甚至撤销资质。
之前在两会后曾有住建部有关负责人表示，2010年楼市主要是维持2009年的稳定状态。和疯涨的房价一样，楼市调控政策在接下来或许面临转折。3月29日，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示，正加快物业税出台进程。物业税被认为是调控房价的最后一个杀手锏，此表态意味深长。“不排除提高房地产项目自有资本金比例和加息。”上述知情人士表示。
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3月21日，国务院下发《政府工作报告》部门分工，住建部位列首位。“这正式确立了住建部的牵头地位。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为。
有意思的是，此前的3月5日，住建部部长姜伟新公开表示：房价能稳定，肯定行！不行也得行！但两天后的3月7日，住建部副部长郭云冲则表示：住建部调控房地产市场几乎没有手段。短短两天内的两个相反的表态，把住建部推到了舆论的风口浪尖。
面对2009年下半年房价的强劲反弹，一系列房地产调控政策在两会前密集出台。国土资源部、财政部、银监会、国家税务总局、证监会等多部委同时出动，形成了对楼市的全方位立体监管。然而，在这其中既鲜见住建部的行动，也难得听到住建部的声音。“住建部在房地产调控中除了监管市场外几乎没有抓手。”无论是专家还是房地产高管在接受《华夏时报》采访中都表达了同样的看法。
面对外界的质疑，住建部不仅尴尬而且委屈，实际上住建部此前在楼市调控上并非没有动作。而在确定其“牵头”地位后，住建部更是高调出手。据《华夏时报》4月6日了解，住建部正在进行关于楼市供求关系的深度调研，并协调其他部门联手酝酿新一轮楼市调控政策，以应对3月份“愈调愈涨”的房地产市场。这其中，或可能包括土地出让制度、预售制度、物业税和市场秩序整顿。
确立“牵头”位置
“不求有功但求无过，负责宣传的负有很大责任。”面对来自各方面对住建部沉默无能的指责，住建部一内部人士在和《华夏时报》记者交流中表示，其实住建部在住房建设和房地产调控中做了很多事情。
其中最引人关注的一个动作就是，在这轮房地产调控之初，住建部召集600名主管城建的副市长清理房地产优惠政策。“可见住建部决心之大。按照以往这样的会议，住建部也就是通知各地建设系统的官员就可以了。”上述内部人士表示。
但随着楼市调控政策的相继出台，相比较其他部委热火朝天的情形，住建部几乎没有任何声音。“这固然与住建部缺乏调控抓手有关系，但住建部在推进保障性住房等下足了工夫。”上述内部人士表示。但外界很难知晓这些，看到的则是住建部网站几乎从不更新的现实。
改变始于3月21日国务院下发《政府工作报告》，确立部门分工。陈国强认为，住建部作为住房综合管理部门，在这轮调控中确立了牵头地位。
之后，住建部关于楼市调控的声音开始频繁出现。住房城乡建设部副部长仇保兴3月31日在一次会议上公开对包括本报在内的众多记者说，房地产企业要加快普通商品房的建设，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。
把脉楼市供求
形势逼得住建部不得不表态。
3月15日，两会结束后天，北京一日诞生三个地王，将开始降温的房价再次急速推高，恐慌情绪开始蔓延。
放任还是尽快找到对策，这是住建部必须面对的问题。据《华夏时报》记者了解，3月23日和3月25日，住建部两次邀请相关各方召开楼市调控调研会议。与会者透露，住建部此次仅是听取楼市市场人士意见，与会官员未有表态。
但上述会议并没有公开。据记者了解，央行、国土部和发改委等部委均有官员出席会议。“此举是住建部与其他部委联手为下一轮调控储备政策。”上述与会者表示。
与此同时，“住建部正在进行一项关于楼市供求状况的调查，为下一步出台新的调控措施做准备。”一知情人4月6日告诉《华夏时报》记者。
住建部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉公开表示，调控房价必须从增加供给、引导需求和加强管理几方面同时入手。“住宅市场由政府主导，房地产市场交由市场调节。”他认为，住宅市场中一部分应由政府直接提供，或租或售，由政府定价，提供给五保户和极低收入者，比如现在进行的棚户区改造、危旧房改造、旧城改造和廉租房、公租房等；另一部分为中低收入者提供的，应该由政府指导定价，比如经济适用房、两限房。
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以下三大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势，这些因素也决定了大型房地产公司的中长期战略布局。
首先，中国人口在空间和时间上的分布和变化，也就是城市化和人口红利，是决定中国商品住宅价格中长期走势最重要的因素。
房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布。城市化形成的人口的时间分布和空间分布必然会影响到不同阶段和不同城市的房价表现。在城市化率低于 50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主，这时各城市的房价涨幅比较接近，大城市的房价在该阶段后期会涨得更快一些； 当城市化率超过 50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价涨幅将大幅度超出一般城市的房价涨幅。据研究资料，2007 年中国城市化率已达到 44.9%，中国城市化还处于加速发展阶段，农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将进入以小城市进入大城市为主导阶段。中国三大经济圈（京津、长三角、珠三角）的核心城市北京、上海、广州和深圳的房价涨幅和数将远远超越其他二线和三线城市房价涨幅和数。目前，北京、上海和深圳的房价涨幅已经得到相当的体现，广州的房价涨幅也将跟进。一般而言，其他城市房价的涨幅将趋于平缓。大型房地产公司将土地储备集中于上述城市的战略是符合中国城市化特点的，那些积极在二线和三线城市大量获取土地储备的房地产公司的业绩表现将逊于前者。
据估计，未来10年，农村人口进入城市，将每年创造近4亿平方米的住房需求；旧城改造“制造”的被动住房需求和城市居民改善性居住需求也会每年创造8亿平方米的住房需求。小城市人口进入大城市，也将在大城市里创造非常可观的住房需求。这些需求未考虑在房价上升期间的投资性需求。如果废除户籍制度，城市化进程将加速，城市的住房需求将更为庞大。依据不同研究人员的预测，未来10年的商品房供应需要维持13-16％的年复合增长率才能满足刚性需求。
由于1962～1980年出生的婴儿潮人口，25-45 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰。 “80后”人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。预计2015年后中国“人口红利”因为上世纪70年代末计划生育政策的实施而逐渐消失，但是城市化的进程还将在其后约10年抵消人口下降的影响。据估算，城镇购房适龄人口在 2015 年到 2027 年间形成了一个高峰平台，其峰值约为 2.483 亿。
本世纪30年代开始，由于人口结构的剧烈变化即老龄化社会的到来，中国房地产的价格将进入漫长的下跌阶段。
总而言之，中国现时的城市化和人口红利是中国未来5至20年房价长期上涨的充分条件，这些因素使得中国城市的住房成为稀缺商品，使其具有投资品属性的可能。
其次，中国中央政府和地方政府的分税制造成地方政府高度依赖土地财政，地方政府存在推高房价和地价的强烈动机。
中央政府根据事权与财权相结合的原则，于1994年进行分税制改革，将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税，建起了中央和地方两套税收征管制度。但是中央政府并没有严格执行事权和财权相结合的原则，中央政府和地方政府的财政支出的比重过于悬殊，地方政府事权太多，而财权又太少。据资料，2006年中央与地方财政收入的比重为52.8%：47.2%，而中央与地方财政支出的比重则为24.7%：75.3%。地方财政支出的缺口，一部分靠地方政府自行解决，一部分靠中央对地方的转移支付来解决。
地方政府自行解决的部分主要依靠土地出让金和房地产业相关税费。2001年，土地出让金收入不过占地方财政的收入16.61%； 2006年，该数字升至50.92%。2007年，中国土地出让金的总额估测超过12000亿元。房价决定地价，房价上涨才能拉动地价上涨；地价、房价上涨，地方政府就能获得更多的土地出让金和其他税费。所以，地方政府强烈反对“小产权房”合法化，充分利用“招拍挂”控制建设用地出让规模以制造供应紧张。
现在，中央政府又要求地方政府加大加快建设廉租房和经济适用房。2010年3月22日，国土资源部明确要求2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。这意味着，地方政府必须在更少的建设普通商品住宅的土地上获取更多的土地收入，才能弥补因建设保障性住房而减少的土地收入和增加的建设开支。
但是，地方政府收入依赖土地出让金是不可持续的。城市化发展到一定地步，终将出现几乎没有新增建设用地需求的情形。据预测，2020年后的中国城镇化率可能稳定在70%左右。这时，地方政府垄断土地一级市场也无法获取多少土地出让金了。为了维持地方政府的财政收入，届时征收物业税就很难避免了。
第三，锚住美元的货币发行机制及长期的低利率货币政策是中国房价上涨的必要条件。
人民币的汇率主要锚住美元，中央银行难以推行独立的货币政策。美元贬值将是一个长期的现象，人民币对内贬值也必然是长期的现象。因外贸顺差而不断增长的外汇储备必然导致大量基础货币的被动发行，人民币的流动性过剩将是经常出现的场景。长期的低利率政策也是催生房地产泡沫的基本因素。如果央行提升利率，又会导致国外“热钱”的涌入，人民币被迫也将推高国内的资产价格。上述因素使中国的住房成为投资品变成现实。目前，中国居民按揭贷款余额与居民存款余额之比仅为0.2左右，远远低于欧美国家0.8以上的比例，这意味着中国居民还有大量的货币财富可以在未来10多年内转化为不动产。当然，央行信贷政策的急剧变化会造成房价短期的大幅波动。
如果中国现时的城市化进程和人口结构、地方政府收入对土地出让金的高度依赖以及人民币的货币政策不发生根本性的变化，中国的房价将在未来5-20年内长期上涨，其间可能因短期政策因素和外部经济形势变化而短暂下跌，并随着中国城市化进入稳定阶段和中国老龄化社会的到来房价将达到峰值而进入漫长的下降通道。在此期间，任何包括限制土地供应与银行贷款来限制住房供给的调控政策，只会造成房价短暂滞涨或下跌，然后更快地补涨。
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