对于潜规则，有些人正义凛然，揭竿而起，大呼倒潜；有些人事不关己，对错不究，闲看天边云卷云舒；也有些人坚决拥护，孜孜不倦，乐此不彼。所谓江湖风云就是息久必闹，闹久必息，一切风轻云淡后很多东西本来啥样结果它还是啥样，潜规则这东西就如同自古流传的赌博色情等东西一样，那是野火烧不尽春风吹又生，并且大有与时俱进，欣欣向荣之势，来看看家装中的潜规则，究竟你被潜了多少？
潜规则之一：包工头或者设计师代买建材比自己买要贵
案例：前段时间，在一知名家装论坛上有一个帖子的点击率很高，内容是某网友夫妻一人假扮业主，一人假扮设计师，一起去买建材，砍完价付了钱之后，扮演设计师的那位网友，被商家偷偷塞了一笔回扣。网友夫妻非常开心，这招让他们毫不费力地省了很多钱。
调查：其实，设计师或包工头带着业主买东西，然后从卫浴商、橱柜商、家具商、灯具商、墙纸商那里收回扣，多年来算是家装行业众所 的潜规则了。这在家装行业真可以形容为无处不在，无孔不入。家装公司很头疼，管不住旗下的设计师，业主的投诉很多;业主很头疼，买回的建材总是很贵，感觉被宰;建材商其实也很头疼，给回扣才能维持生意，如果不给，可能就会被设计师或包工头封杀。
小编评价：虽然在帖子中的网友夫妻这样角色扮演得了不少实惠，但是在家装存在的这样一个行业潜规则却让人惊叹，既然无法避免，大家只能在装修前做到心中有数。我们给大家提供三条采购建议：
1.在购买家具、卫浴、地板、瓷砖等货品时，如果量比较大，应该在装修前就做一些准备工作，趁建材家具市场搞促销时集中采购，这样可以省下不少钱。
2.如果自己对装修风格的定位比较清晰，可以多看看报纸杂志上相应的家居风格图片，再到市场上寻找相关的家具，事先问好价格，然后再找设计师陪同去把把关。
3.如果是建材类的产品，质量是最重要的，比如瓷砖、卫浴，业主可以买的特价品，质量有保证，价格也实惠，通常设计师不可能在一件特价品上拿到什么回扣。
潜规则之二：装修公司的板材报价竟然比市场上的还要低
案例：上周，刚拿到装修预算单的赵女士，看到一张E1级细木工板的报价，居然比自己在市场上看到同品牌、同级别板材要便宜20多元。赵女士认为装修公司不可能做亏本生意，说不定有猫腻，到时候送上门的货品以次充好报价才这么低。装修公司则大呼冤枉，他们说板材报价比市场上低在装修行业是很正常的事。
调查：
相关人士按照赵女士提供的某知名品牌的细木工板型号，到市场上了解情况，发现果然如她所说，确实比装修公司的报价要高。又对比了其他一些板材型号的报价，也是市场上的板材价格略高。
那么家装公司的材料价格如此走平，利润究竟从哪儿来呢？某知名材料商的老总说，如果赵女士找的是正规的家装公司，报价单上的板材详细标出了型号和价格，就不必担心家装公司造假。因为家装公司所采用的板材都是由长期合作的供货商提供的，开工时，供货商直接把板材拉到业主家，家装公司不可能从中做手脚。而且，知名品牌的板材，上面都贴有E0、E1等标志，业主可以现场查验。当然家装公司也不可能做亏本生意，他们和供货商之间是长期合作的关系，拿到的批发价肯定比市场上一次性购买的零售价要低，而且家装公司每年大批量地消化板材，板材供货商会给予相应的返点奖励，这种做法有点类似于市场上厂家对经销商的年终返利政策。在找了市场上一些知名品牌板材的供货商进行求证后，也证实了这位老总的说法。
小编评价：这种潜规则几乎已经成为一种厂家或供货商进行商业操作的固定模式，对业主没什么大碍。只要选择的是正规装修公司，他们提供的材料还是可以放心使用的。
潜规则之三：水管铺装工程 家装公司交给了水管供货商
案例：
小青家的装修才开工没多久，都说隐蔽工程很重要，装上去后水泥瓷砖一铺，就算有问题也不知道了。所以，小青对于水电工程盯得特别紧。但是有一天她去工地，偶然和铺水管的工人闲聊时，才得知，这个工人根本不是来自为她家装修的知名家装公司。小青马上想到会不会家装公司把她家的业务转包给其他小公司了。
调查：
按照现行的装修模式，除了地板、瓷砖、家具、家电、软装饰等由业主自行采购外，水电铺装、瓷砖铺贴、部分家具现场制作基本都是由家装公司来操作。但是，也有一些大型的家装公司，把水管铺装的工作，交给水管供应商或厂家的工人做。按照一家大型家装公司的工程经理话说，这也是通过实践摸索出的经验。因为，作为一家大型的家装公司，偶然也会有些工程因为各种原因出现漏水等问题，每当这种时候，公司都会很头疼，要花费用补偿业主的损失，第二到底是水管材质的问题，还是铺装的问题，双方的责任很难判定。
很早以前，地板由家装公司安装时，也会出现这类问题，比如拱起，开裂等。后来，家装行业普遍通行的做法，是由地板商派工人上门安装，如果出问题，责任很明确，地板商会做保修处理。于是许多装修公司从地板由厂家铺装得到的灵感，就把水管铺装的工作，也交给长期合作的供应商派出的工人来做。这样，水管厂家不仅可以保证管材的质量，还能保证施工质量。对客户来说，也没有增加任何费用，隐蔽工程更有保障，出现漏水情况时，家装公司、水管厂家不会互相扯皮。
小编评价：这条潜规则目前还不是所有家装行业都在操作，但是让专业的人来做专业的事，对业主来说也未尝不是一件好事。退一步说说，就算在日后出了问题，也可以找到相应的责任人，不会投诉无门。
一排排别墅比肩而立，中间架设装饰性横梁加以连接，这种介于联排和独栋之间的别墅产品在低密度住宅用地的规划中正日趋流行。“以联排名义报批，以独栋产品营销，现在很多项目都这么操作。”北京南郊一别墅项目的开发商对中国证券报记者解释。
2009年，一线城市豪宅市场异常火爆，使得房地产商在运作市郊低密度项目时，热衷于向别墅“靠近”。一方面在项目容积率上“做手脚”，另一方面在产品规划上“谋变通”，从而巧妙地“绕”开政策红灯。
因此，在别墅用地禁令下达近七年后，北京、上海等主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。2009年，北京、上海别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。
量价齐升刺激
2月5日，和记黄埔旗下位于上海的四季雅苑开盘。46栋独立别墅迅速被抢购一空，单价达15万元/平方米。无独有偶，2010年1月，北京的“龙湖·香醍溪岸”和富力丹麦小镇也维持很高的销售率。在楼市受调控大幅降温的情况下，别墅市场依然“供销两旺”。
中国不动产研究中心报告显示，2009年，北京别墅市场销售5634套，销售面积达190.91万平米，销售总金额达331.79亿元，均创历史新高。在销售带动下，别墅新增供应逐月上升，10月份供应量达到顶峰。去年全年，北京别墅新增预售套数为3392套，预售面积为123.03万平方米。别墅市场供求比为1∶1.55，供不应求态势明显。
报告也显示，2009年，上海别墅新增供应10995栋257.28万平方米，一手别墅的成交量达到13733栋、325.7万平方米，同比分别增长14.3%、116.6%，达到历史值。所成交的别墅平均价格为21164元/平方米，比2008年历史水平19643元/平方米还高出7.7%。
在量价齐升的刺激下，别墅开发掀起高潮，尤其是独栋别墅。在北京，2009年独栋别墅预售量达1632套，占总量48.11%。去年下半年，独栋别墅的供应量加速释放，仅8月份预售量就达到了551套，接近去年上半年独栋别墅总预售量558套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数也达到1760套，占总供应套数的51.89%。
其实，从2003年开始，国家开始提出停止别墅用地供应，随后各地对别墅用地（容积率不大于0.35）的审批逐年严格，特别是从2006年起，全面停止别墅类用地的供应。但是，主要城市别墅供应却不降反增。中国证券报记者从报告中看到，2005-2009年，上海拿到预售许可证的别墅供应量分别达是126.8万平方米、226.3万平方米、183.9万平方米、225.2万平方米和257.3万平方米，总体呈不断增长态势。
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西安商品房均价接近6000元房价依然稳中有升
低碳经济革命在全球范围内呼声渐高，中国房地产行业正酝酿的绿色低碳行动也悄然展开。2010年2月1日，搜房网携手104个地方城市分站，发起公益倡导活动。搜房此次提出“关注购房者 倡导低碳生活”行动，再次响应政府号召，倡议开发企业实施低碳发展战略，为广大购房者提供更多优质低碳住宅产品；倡议购房者转变观念和消费方式，开启低碳生活；倡议媒体以推广低碳环保理念宣传为己任，大力倡导低碳生活。 》》详情
12月22日，总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。此时，离“国四条”出台仅仅10天，距五部委推出的开发商拿地首付50%的“遏制”新政不过5天。
记者历时一个多月的调研发现，地王不断涌现的背后，隐匿着许多不为人知的“潜规则”：“抬轿子”、“一二级联动开发”、“冲业绩”……
国企地王 拿地成任务
2009年12月4日，北京土地市场，远洋地产超出底价467%拿下亦庄新城新地王当天，一街之隔的在售楼盘“金色·漫香林”再次将房价上调了2000元/平方米至19500元/平方米。这个位于北京市东南五环路外的郊区楼盘，在不到两个月的时间里房价涨幅超过50%。
这位开发商还提供了当天竞拍现场的一个小细节：“当竞价超过40亿元时，远洋地产这边就有工作人员回头狠瞪着保利地产的代表不放，举牌手的动作则越来越快，保利方面则开始频繁向场外打电话请示。显然，远洋获得上级的授权更大，拍地的底气更足。”
他告诉记者，按惯例，像远洋地产这样国企兼上市公司背景的公司，拿地任务会面临国资委和资本市场的双重考核压力。“国资委会根据各公司年初计划的完成情况对其进行考核。但从今年保增长的大局出发，总的考核原则离不开保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地产公司负责人对记者表示，“一个地王吃进，就意味着企业资产规模的迅速放大。”
至于资本市场的压力，则表现为对土地储备可持续性的要求。上述那位参与当天竞拍的开发商说，拿下地王，就意味着向上市公司装入48.3亿元的资产。
“在某些国企的上市公司，如果年初规定的用于拿地的钱花不完，相关责任人是要受到处罚的。”一位具有国企兼上市公司背景的北京城建集团某经理直白地解释道。“连体”地王打碎骨头还是一家
12月3日，当中建国际以总价48亿元“通吃”北京市奥体南区3号、4号和5号三块地时，媒体大都将镁光灯对准了敏感的“48亿”和“央企”，很少有人细究这三块地性质和用途背后的玄机。
根据标书上表述，奥体南区的三块地性质为“商业金融”，且产权不可以分割。这表明，三块地将来形成项目后只能整售或持有，对开发商的资金占用大且成本回收缓慢。
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看似无利可图，中建国际为何执意高价购进？
一家原本打算参与地块竞标但中途放弃的知情人道出了秘密：奥体南区这三块地后面还连着五块地，其中规划了大量的住宅项目。八块地原本是一个整体，为避免总价地王的出现，北京市土地整理储备中心特意将其化整为零。
虽是分割出让，事实上这八块地还是一个规划整体，地上的道路市政，地下的管网设施全都连在一起，牵一发动全身。因此，“这八块地只能由一家开发商来做，换成是两家，非打架不可。”
实际上，当天拍卖现场的一个细节确也印证了这一点：当3号和4号地被中建国际“豪夺”之后，5号地的拍卖出现了让人始料未及的一幕：一开始现场竟无人应价，迫使拍卖师连降三次起价，才将拍卖进行下去。最终，已胜券在握的中建国际再次将5号地收入囊中。
“一二级联动”地王不问出处 11月20日，北京新地王的头衔，使母公司为“顺义土地一级开发商”的大龙地产曝露在同行的审视中。
在拿到标书准备去竞拍北京天竺开发区22号地块的前一天，融侨集团北京公司总经理助理叶兴嵘根本没听说过大龙地产。吸引他注意的是标书上保利、龙湖和中建这些乍眼的名字。
而在竞拍现场，大龙地产频繁举牌的动作令他印象深刻，“尤其是最后报出50.5亿元的天价，那一瞬间可能在场的所有人都在想同一个问题：大龙是谁？”叶兴嵘说。
公开资料显示，北京顺义大龙城乡建设开发总公司隶属顺义区国资委。一位熟悉顺义情况的开发商向记者透露，“凡是到顺义区开发项目的企业，都得通过这家公司拿地”。
大龙地产的“特殊”身份，旋即成为其成功获地的质疑点。记者在采访中了解到，单就此次竞拍的天竺22号地块而言，其一级开发商为北京英才房地产开发有限公司，该公司开发的龙湾别墅项目紧邻22号地。因此，坊间对于大龙地产与英才地产可能进行“一二级联动”开发的议论极盛。
从事土地项目咨询工作多年的成先生对土地“一二级联动”背后的“门道”做了详细披露。
据他介绍，土地最终成交价(也称地价款)由三大部分构成：一是土地纯出让金，相当于70年土地使用权的地租；二是开发建设补偿费用，主要是土地一级开发平整过程中产生的费用，如拆迁安置、市政管网铺设和管理费用等。这部分钱要待土地出让完成之后由政府返还给一级土地开发商，作为其成本和利润回报；第三部分是城市基础设施配套费用，这部分钱待土地出让完成之后由地方政府提走。
“如果由政府来主导土地的‘一二级联动’开发，就完全有可能把地价款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业，”成先生说，“相当于把钱从左口袋放到右口袋，地价往往是可控的”。
他还表示，类似的“合作”也可在非政府主导的一二级开发商之间进行，“很多动辄几十个亿的地王，最终仅需实际支付很少的钱”。
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“我是来抬轿的”与人方便自己方便
有关“地王幕后有人策划”的江湖传说，普遍被业内人士认为“并非空穴来风”。记者在调研了近年来大量地王的背景后发现，并非所有的地王都是拍卖现场的“冲动”。
在当时的拍卖会现场，最终出价40.6亿元的国企中化方兴成为焦点，却很少有人注意同场竞技的万科。
在整个竞价过程中，万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是万科2007年拿下的地王——西大望路27号地，有分析人士指出，“万科出手的价格是早就预定好的，并不准备深度介入，不过是抬抬价，为自家的地王解套”。
另一细节也颇具戏剧性。知情人称，广渠路15号拍出的当天，隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”，“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时，所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号地王的出现，使这种认知有了180度的转折。
地价评估师刘勍告诉记者，像广渠路15号地王与万科、合生创展老地王的关系，行话叫“抬轿子”。刘勍说，通常情况下，开发商在打算竞拍一块地时，最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新地王，让自己的在建项目受益
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地王秘密
违约成本低“怎么赌都是赢”
在与业内人士的深入交流中，记者发现，违约成本低，是地王泛滥的一个重要原因。
2009年10月底，广州市两个昔日地王“改嫁”的消息引发舆论关注。
两个地王分别是广州科学城地块和珠江新城地块，由于未缴清土地出让金，当地国土部门将其收回并重新入市。虽然公告中显示两块地王再上市将分别折价1.75亿元和2.6亿元，但当地一些业内人士认为，地王的前“东家”并不会损失多少。按照广州此前的惯例，地块在出让过程中所支付的首付款比例非常低，一些地块的意向金甚至仅为几百万元。
正因为如此，在高策地产董事长李国平看来，地王退地的情况“今后会频繁出现”。“实在没有办法的时候，地方政府和开发商总会共同协商一种解决方案”。
按常规测算，如果1万平方米的土地规划容积率是2，则可以建造2万平方米住宅；如果将容积率提高到2.5，则无形中多出5000平方米住宅，相当于摊薄了拿地的成本。
记者了解到，这种给地王赠送容积率的利益输送方式曾一度在2008年盛行，许多2007年高价拿地而身陷困境的地王均欲求此计脱困。但作为一种违规操作的伎俩，这项“技术”始终未逃脱建设部门的监管。
对于开发商眼中地王“怎么赌都是赢”的感觉，思源经纪顾问公司研发中心总监龙程认为“并不能持久”。在他看来，地王的未来还是在赌政策。
狂飙的地价，未必只是开发商的集体“搏傻”。据《财经国家周刊》
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