楼市的政策效应开始逐渐发酵。距离国务院密集出台楼市新政已有20余天，高烧的楼市在政策的催促下已悄然显现变化。根据记者连日的观察，不仅二手房成交下滑，投资客频现低价抛售，甚至连期房交易也出现锐减，新开盘数量降至新低。与此同时，信贷紧缩的阴云依然如悬在楼市上空的达摩克利斯之剑。地方政府也在行动，借两会之机纷纷表态调控楼市的决心，并将加大对保障性住房建设力度。但业内分析认为，今年寄希望于房价下降的愿望恐难实现，而调控政策是否有效关键还在于春节后3月的市场情况。在楼市的观望期，“泡沫论”与“支柱论”的纷争又渐起硝烟，调控楼市与支柱产业是否存在矛盾呢？分析人士认为二者不存在矛盾，调控是为了更好治疗楼市痼疾保持经济稳定。
调控政策初显效果
随着国务院接连出台调控政策，楼市在经过短暂静默期后开始出现变化。在这一轮调控中，其主线是抑制投资投机性购房需求，因而二手房市场成为检验新政效果的风向标。北京市房地产交易管理网数据显示，截至1月30日，北京1月二手房网签13678套，住宅签约12411套，相比去年12月分别下滑67%和68.4%，其中住宅成交更是锐减了近2.7万套。不仅1月份二手房成交量大幅下滑，成交价格也呈下降趋势。北京中原三级市场研究部数据显示，86%的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调，下调比例在1.5%-2.5%之间。二手房市场的变动显然也波及到了期房市场。根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至1月30日，1月期房网签套数10533套，签约面积为110.68万平方米，这相比去年12月的交易分别下滑了49%和45%，期房住宅成交更是锐减近8万套降幅达近48%。业内人士分析，1月份北京楼市成交量的大幅萎缩，除受去年销售火爆释放过多需求以及传统淡季影响外，还在于近期中央的调控政策，使得各方都产生了很浓的观望情绪，开发商推盘减少也间接影响了楼市的成交量。
相比成交量趋降的楼市，地方政府的态度也开始明朗。尤其是在调控楼市已成共识，“国11条”中首次明确提出落实地方各级人民政府的责任制的前提下，地方政府借两会之机也纷纷表态和行动。北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。针对地方政府的调控行为，业内人士认为各地应该是不折不扣地执行国务院有关调控的法规政策，有利于稳定当地房地产市场秩序和市场。
“遏制过快上涨并非遏制上涨”
尽管处于调控风暴中的楼市已出现较为乐观的变化，但对于楼市下一步的走向仍捉摸不透，尤其是民众关心的高房价问题。但记者在采访了多位专家、房产中介以及准购房者后，得出的结果是，寄希望出台的政策让房价下调可能有些不现实，房价仍然看涨但会稳步进行调整。
细细研读“国11条”也发现，其对楼市调控的依据是“近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。”这样的信息对于市场嗅觉灵敏的中介是这样解读的，“遏制过快上涨并非遏制上涨，长期来看房价一定还会上涨，想划算的话就现在出手。”记者在建外SOHO采访时了解到，去年12月以23000元／平米可以买到一套120多平米的公寓，现在至少得24000元／平米。“楼市淡季可选择房源多，但价位不会有太大调整。”安邦集团房地产分析师苏晶认为，政府当前调控楼市的目的跟原来并没有太大改变，最主要防止房价大起大落，围绕市场价格波动在一个较为稳定的范围之内即可。
处于风口浪尖的投资客又是一种什么心态呢？嘉信置地的张经理向记者透露，据他了解，现在市场上并没有明显出现投资客大规模的抛售行为，但确有那些手头资金紧张的业主趁此抛盘离场，经济向好使得投资商业物业逐渐升温，更多的投资者是以出租或者暂时空置的方式观望市场，而春节前购房者的热情也大为减淡，这导致交易量下降，这种相持观望阶段大概会延续到三月份，那时才可以看清市场走向。
调控楼市与支柱产业并不矛盾
国家统计局近期公布的数据显示，去年12月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，创出18个月来涨幅。同时去年商品房销售额和房地产开发投资分别同比增长75.5%和16.1%。这样的数据加剧了业内对我国楼市泡沫的担忧，调控楼市尤其是高房价势在必行。“中国房地产市场的确存在泡沫，用国际通用的指标，比如空置率和租售比是可以作为依据的，但还没有到破裂的时候。中国有其特殊性，如果以此作为单一关键指标来判断中国楼市何时崩盘，以及风险程度多大，还是会存有误差的。”苏晶进一步指出，“完全运用西方经验指标来判断我国楼市是不全面的。目前很多人喜欢用其他国家案例比如日本警示中国。但通过比较日本90年代的资产泡沫破裂过程发现，最基本的市场外部环境是不同的，日本当年的楼市泡沫处于全球商品熊市期间。而现在是全球商品牛市，流动性泛滥是全球性质的，和日本当年的宏观环境有本质不同。”
与此同时，房地产的“支柱论”又激起千层浪。国家统计局总经济师姚景源近期表示，虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为它们关联度高。当前的楼市，一方面国家要调控平抑高房价，另一方面又认为是支柱产业，这两者是否存在矛盾呢？苏晶认为，两者应该是不存在矛盾的，房地业作为支柱性行业在去年保八的历程中可以得到明显的证明。有学者统计，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，正因为作为如此重要的支柱性产业，具有重要的带动性和关联性，一旦房地产行业出现病状，就要立刻“治疗”，否则会引发一系列上下游行业、股市甚至整个金融业的不稳定。到那个时候，再调控恐怕就晚了，所以发现问题及早控制是需要的。
房价飙到历史新高 楼市能否在调控中走向健康
对楼市而言，2009年是令人困惑、迷茫且兴奋的一年。超宽松的信贷政策下，楼市一夜之间咸鱼翻身，资本从四面八方涌入楼市，短短9个月的时间，各地房价纷纷飙升到历史新高，成交量更是创下有史以来纪录。岁末，中央政府终于开始出手干涉，一道道新政以前所未有的密度频频下达。
只是，这楼市调控的是否召得回已经绑在火箭上的房价？沦陷在“高地价——高房价——更高的地价……”这个怪圈的楼市，肩负着经济振兴之重的楼市，是否能在调控中走向健康？我们只能关注着市场变化，并期待美好。
凶猛2009
2009年注定是要被所有房地产行业的从业人员以及所有购房人铭刻的一年，这一年，成交量从一片惨淡到遍地火爆，房价也从谷底飙上了高峰。
北京市房地产交易管理网统计数据显示，2009年期房商品住宅销售达到了145238套，比2008年的6万套增加了140%。这个数据甚至比销量出现高峰的2007年还要高20%，2007年约为12.1万套。
成交量创历史新高的同时，房价也突破了历史纪录。
据统计，2009年1-11月，北京商品住宅成交均价为13940元/平方米，同比上涨3.4%。从月度价格走势来看，1-12月北京商品住宅成交均价持续上涨，其中12月达到峰值18401元/平方米，与1月相比上涨了70.58%。
据数据监控中心统计，2009年北京在售的288个项目有涨价行为，占到在售普通住宅的近80%，丰台区29个在售普通住宅，26个项目上涨，平均涨价金额达到5726.55元/平方米；单个项目中，均价涨幅的项目，涨幅达171.74%，涨价的项目，每平方米上涨27000元。
与此同时，土地市场也高温不下，地价翻番，地王频出。据北京市土地整理储备中心数据显示，截至2009年12月30日，北京土地市场共成交地块245宗，成交面积1346万平方米，成交金额925亿元。其中，住宅类地块成交75宗，成交面积587万平方米；商业金融地块成交37宗，成交面积146万平方米；工业用地成交110宗，成交面积480万平方米。六成以上住宅地块溢价成交，单块溢价达到508%。据统计，2009年，北京成交住宅用地楼面均价达到5702元/平方米，同比去年增长52%。
组合拳挥来
拳
营业税征免时限2年变5年
国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。——2009年12月9日
第二拳
中央要求遏制房价过快上涨
中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。——2009年12月14日
第三拳
国四条
国务院常务会议提出，增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控，以促进房地产市场健康发展。——2009年12月14日
第四拳
拿地首付不低于50%
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。——2009年12月17日
第五拳
国11条
国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。——2010年1月10日
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
2010年1月24日搜房网开年大动作——西安搜房网2010首场大型看房团成功举行！本次搜房看房团实际参加人数逾500，品鉴东郊、南郊、北郊购房圈、高新楼盘共30余个，现场意向登记楼盘百余个，成交数量近10套，这一个个鲜活的数字不仅为2010西安楼市良好开局书写了最为浓重的一笔，也为“回家置业”启动良好开端>>点击查阅详情 第六拳 存款准备金率上调0.5个百分点 中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年6月以来首次上调。——2010年1月12日 组合拳下市场反应 交易量：骤降七成 元月已过大半，据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至1月17日，北京市一二手房交易量环比2009年12月同期都大幅下降，其中新房住宅期房环比骤降63.9%，二手房住宅签约降幅更大，达到了73.3%。不过，房价仍然上涨。 统计数据显示，据交易管理网已有的签约记录，一手房1月1日-17日，期房签约共4417套，其中期房住宅签约3606套，而上个月同期，期房签约达到了16695套，期房住宅签约10874套，环比这两个数字分别下降了73.5%和66.8%。 而二手房已经有的交易记录显示，1月1日-17日，共签约房屋5982套，其中住宅5382套，而上个月同期，签约房屋是24865套，其中住宅23476套。环比这两个数字分别下降了75.9%和77%。 外地反应方面，据记者了解，同期，沪深元旦楼市降温，成都惊现住宅“零成交”；重庆主城区房价重回“4时代”，成交均价4761元/平方米；杭州已经出现部分楼盘借春节前促销打9.7折、9.8折销售，“这已经是一年没有出现的景象了。”杭州的业内人士感慨。而受“降温”政策影响，广州和深圳房地产市场出现反复波动，买卖双方陷入一种僵持观望状态。调控政策出来后，深圳全市成交均价出现回落，并跌破2万元。1月11日至17日才开始止跌回升。广州楼市成交量则明显萎缩。 交易量萎缩的同时，部分二三线城市出现了退房潮的现象。据了解，杭州、温州、南京、丽水等二三线城市近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市，新房合同撤销量比去年12月同期大幅减少，形成了强烈反差。 购房者：陷入观望情绪 新年以来，楼市交易量锐减，消费者沉浸在新一轮的观望情绪中。营业税2改5的政策已经实施，此时的消费者更关心的是价格是否有下浮的趋势。 调查显示，北京新房市场已经出现较为明显的观望，二手房300万元以下的房源也出现成交难，原本着急买房的他们实际上已经自动将自己放入“观望”一族。 记者在东三环、东四环附近了解到，看房的人多，但买房的人明显变少，“这几天以来，看房人都不着急了。”售楼处的工作人员表示。但是有刚性需求的人还是面临买房难的局面，因价格相对便宜，打算在回龙观购买一处住房的小李却没有摇到号，没能选到房子。价格在20000元以内的新房仍是刚需们的抢手货。相比较起来，价格在25000元以上的新房门前就冷清多了。 链家地产一门店经理告诉记者，1月以来，成交量明显下降，很多打算年初买房的人都表示再等等看，自从“2改5”政策出台后，5年内有税的房子销售速度明显放缓。但尽管交易量下滑，大部分的客户还是认为房价不会下行。我爱我家三元桥店的一名业务员告诉记者，1月过半，交易量又稍有抬头。 业主：心态坚挺 相比买房人的焦急，二手房主们可就从容多了。 受到2009年北京二手楼市火爆交易的影响，业主的心态仍旧比较坚挺，除个别着急用钱急卖或本身房产在某些方面有缺陷（如采光差等）的业主可以有微量的议价空间外，绝大多数业主的报价仍旧在高位徘徊，仍然看好未来的楼市。 虽说也有部分投资客急于将手中的房子出手，愿意接受小幅的议价，但那些手中有多套房又不差钱的房主，面对买房人的还价态度很是坚决：少了不卖。他们宁可拖到年后再卖，也不愿意降价出让。对于今年卖房将要增加的营业税部分，不少人都表示，大不了加价把多出来的税费都算进去。 北京望京区域的分行经理介绍，1月以来，区域内中高档二手商品房的报价虽未继续大幅上涨，但也未出现回落的迹象，区域内的二手房均价从去年12月的18000元/平方米左右涨至18500-20000元/平方米左右。经历了过去一年楼价的一路狂飙，业主们普遍信心满满，尽管对目前房价走势的乐观程度有所下降，但不少人仍长期看好。 开发商：谨慎开盘 虽然政策风向开始扭转，政府进一步打击囤地捂盘现象，按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性，增加供应，加紧卖盘才是，但是，记者调查发现，希望加快速度售房的项目仅仅是少数，大部分开发商也通过谨慎推盘的实行，观望市场。 其中一个原本去年三季度就传言要开盘的项目，一拖再拖，12月底终于确定1月开盘，但时至今日依然未说明开盘时间。其销售人员告诉记者，目前销售证尚未拿到，等拿到后，自然就会开盘。在一等再等之时，该项目的预计售价已经上涨近5000元/平方米。 有业内人士告诉记者，现在开发商延期开盘倒不是为了捂盘惜售，等待涨价，主要是因为近期政策较多，对市场形势看不清楚，需要一段时间消化，等看清楚局势后，才会决定销售策略，正式推盘。 开发商看好今年楼市 不担忧目前调控政策 在对开发商的采访中，记者几乎没有听到对近期调控政策的作用有担忧的声音，开发商普遍反映这些政策对市场影响不大，甚至有开发商直言：“政策太温和了，对市场只会产生短期影响，目前的观望是暂时的，成交量很快就会上来。” 虽然开发商们凭着去年丰厚的收入对今年的行情有恃无恐，但是，谈及最担心的政策时，不约而同地直指信贷政策。 中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，现在开发商最担心的就是政府出台金融调控政策，“别看最近一段时间出台了不少政策，但对开发商而言，都没有调整存款准备金这一条有影响。”据其分析，现在房子已经脱离了居住属性，更强烈地体现出金融属性，使得现在的楼市更像一个金融市场，因此，要对楼市调控，仅仅增加供应量，对交易环节调控其实用处不大，这方面的政策再多，只会增加交易复杂性，短期内有效果，但很快就会有报复性反弹。“要调控楼市，最有效的办法就是通过金融杠杆调控。” 资金足没有降价打算 世茂地产主席许荣茂表示，收紧银根是意料中的事，但目前资金并不缺乏，也不会改变公司内地发展策略。 许荣茂强调，事实上房地产政策总体还未发生很大变化，他也不担心会有更具打击性的新政策出台。他表示，世茂地产在内地发展策略不受影响，“有机会的话我们不会放过，还会继续拿地”。世茂地产副主席许世坛也强调，去年卖了很多楼盘，目前资金充足，他继续看好2010年内地楼市。房价方面，他认为只有去年升太多的地区才会出现调整，但是中国对于住房的长期需求量巨大，一时的政策影响不应过于忧虑。 一位不愿意透露姓名的开发商表示，新政调控很温和，对于开发商来说并没有太大影响。并且，去年开发商们都赚得盆满钵溢，普遍不缺钱，所以对后市比较乐观，认为交易量的下降只是暂时的，一旦消费者看不到降价的希望，在“买涨不买跌”的心理驱使下，还会选择购房。当然，今年的交易量超过去年的可能性比较小。在这种乐观的情绪下，开发商们并没有降价的意愿。 怕的是银根紧缩 记者了解到，虽然增加二套房贷首付、提高二套房贷利率对市场产生了一定影响，但是开发商最担心的还是银根紧缩政策，尤其是对开发贷款方面的限制，以及加息的可能性。 一位大型房地产企业的负责人表示，二套房首付提高对市场有一定影响，但不大，紧缩银根将对房地产市场产生巨大的影响，“虽然2009年我们的销售回款比较好，但依然会密切关注信贷政策的变化。” “在通货膨胀信号越来越明显，且有效投资渠道狭窄的前提下，整个房地产市场投机色彩非常严重，只要市场还存在价格一定程度上升的可能性，不管目前的价格多高，还是会有投资者争先恐后地进来。这种资本逐利的趋势，是政府目前这样温和的调控信号所无法抑制住的，必须出重拳才可能刹住房价进一步上涨的预期。”一位业内人士这样提醒市场。 》》点击查看更多精彩内容 “楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说 >>专家观点 观点1 政策影响初步显效 上分析人士：交易量大减主要就是受政策影响。 自从1998年房地产市场启动以来，估计从未有过如此密集的房地产调控政策出台。短短一个月的时间内，竟有6次之多，而且政府高层官员还多次表示当下房价不合理，部分城市房地产市场存在过度投机现象。 一连串的调控政策如同金箍一般套在了楼市这个不听话的、精力过于旺盛的顽猴头上，并很快显现出了威力。 北京中原地产研究部总监张大伟：短短一个月内，中央6次大手笔调控楼市，即使在2007年也没有如此的政策密集度。虽然政策的执行效果有待市场确认，但是对于购房者来说在如此高价的情况下，政策给了观望的理由。 观点2 政策过于温和 房地产高级经济师章林晓：国11条中对二套房贷款的规定，相较以前应该说“温和”得多了。2007年9月，央行、银监会就二套房首付比例40%、利率不得低于基准利率1.1倍曾作出过严格的规定。而这次只规定了二套房贷款的首付比例不低于40%，但对贷款利率则留下了“按照风险定价”的操作空间。不管市场向上还是向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。 杨红旭：“贷款利率严格按照风险定价”为商业银行的操作留下了一个差别化对待的空间。 张大伟：虽然从去年12月开始宏观调控政策密集出台，但是政策的导向性明显偏宽松。政策出发点以增供应抑制价格飞涨，这给市场的影响远小于2007年底增加交易环节税费带来的打击。 观点3 短期效果难以持续 虽然最近各地都出现了成交量大幅下降的现象，而且杭州、温州等城市还出现了大规模退房的事情，但是，业内人士普遍认为这只是短期效应，如果没有新的政策出台，市场交易量很快就会出现反弹，“指望房价今年大幅下降，更是不可能的”。 张大伟：最近两个月将会因为市场对系列政策的适应期出现成交量明显下滑的迹象，部分区域的房价很可能会出现5%-10%的下调。虽然从房价上涨速度看，的确已经有泡沫化，但是针对大规模投资以后不可避免的通货膨胀来说，房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。因此，只要不出现明显的信贷收紧政策，楼市依然是而且的投资渠道。一旦市场对12月开始的政策消化完毕，春节前后将可能出现类似2009年初的爆发。 北京中原三级市场研究部：虽然在新年的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求减少仅在40%左右，而且新增加的购房者中50%都存在抄底的心态，依然表示只要房主愿意降价非常希望能够购房。 经济学家李开发：近期由于政策调控，开发商开盘数量少，购房人有市场观望的顾虑，估计有3到4个月的“中场休息期”。 观点4 二季度将是指标 杨红旭：受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用，一季度将成为今年迷的时间段，而二季度将决定全年市场的整体形态。 如果3-4月份市场反弹过猛，导致价格重新飙升，则还会招来更严厉的调控。所以二季度市场会升温，却不会出现高温。 专家：目前北京商品住宅市场需求仍比较旺盛，购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。此外，经历了2009年的热销，开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势。 》》点击查看更多精彩内容 “楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说 2010年楼市一开局即显露出严峻的味道。
外地：市场波动强烈
鑫尊地产市场推广经理龚靖：政策的连续出击，可以对抑制房地产投机产生立竿见影的效果，对于老百姓是好事，因为飞涨的房价已经成为老百姓沉重的负担，稳定房价让房子重新回归其本质，即房子是用来居住享受的，不是用来炒的，更不是政府借以敛财的工具，房地产的健康理性发展才是真正的王道，急涨急跌都只能让中国重蹈美国日本的老路，让老百姓背上沉重的负担。像二套房贷首付不得低于40%这样的政策应该有连续性，2008年从紧，2009年从松，则是让2008年压抑的需求，在2009年集中释放，造成短期内房源供不应求，造成房价暴涨的恶劣后果。先抑后扬，是控制房价的大忌，而且还会由于短期累积的泡沫过高，将来会面临房地产泡沫破碎的灭顶之灾，故新出台的二套房贷政策，希望政府将这一政策持续下去，这样中国的房产市场才会保持理性和健康。
1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及五大方面、十一项条款，内容全部剑指高房价调控，被称为"国11条"。
这是2010年开年中央挥出的记楼市调控重拳，也是一个月内中央对国内楼市调控的第五次出手。此前，从二手房营业税2改5，土地出让金首缴提高到50%，到5年内普通住房转让差额征收营业税以及督办18宗房地产闲置土地，密集调控政策的出台已表露中央调控楼市决心的连续加码。
但"久病"的中国楼市却"坚挺如初"--地王依旧频出，房价依旧喊涨，泡沫依旧蓄势，指望楼市调整房价降温的购房者也因此只能一次次地"空欢喜"。"国11条"此番对中国楼市政策的定调能否切合民众心意让高烧房价降温？
1月11日，接受中国商报记者采访的多位地产业界专家、研究机构人士均指出，"国11条"决心打击投资投机需求，但具体对楼市高房价的调控效果如何恐不能过于乐观，仍待具体细则及地方政府的执行力度。
楼市调控从"暧昧"到强硬
中国房地产市场中政策的因素向来至关重要。但由于利益的纠结，此前中央关于楼市的调控向来被指喜欢大玩"暧昧"，关键性政策却不乏模糊其词的表述，因此也让一些激进的地方政府在过去一年中能派生出诸多肆意救市的借口。
但此番"国11条"关乎2010年楼市的调控却开始显示出抑制房价的强硬态度。
对二套房贷政策的明确最为瞩目。"国11条"明确指出，二套房贷政策贷款首付比例不得低于40%。很多业界人士注意到，此前"国4条"有提及"改善性住房需求"的概念，使得遏制投资投机的"二套房贷"措施的实施始终"模糊不清"。而此番"国11条"已明确以家庭为单位，是否首次置业为标准来厘定"二套房"概念，对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求表明明确扼制立场。
中指研究院分析师何田11日接受中国商报记者采访时指出，"改善性住房需求"七字的消失变化意味着国家抑制高房价的决心已明显提升。"在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。"何田指出，"国11条"从严以"家庭"为单位认定二套房的标准无疑封死了商业银行放松操作的空间。
"国11条"首次强硬表态还有利于地方政府的责任明确。"'国11条'中首次提出稳定房地产市场地方政府必须负责，把房地产业的稳定发展与地方政府的工作评价直接挂钩，即房产问责制。"何田指出，"国11条"首次提出"房产问责制"，提出地方政府必须编制政策性住房的三年规划，以及增加普通商品房有效供给，明确提出地方必须清理2009年出台的房产及购地税收优惠措施等要求都是抑制房价的基本策略。
北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，这一系列制度的建立将有望使地方政府此后在给开发商大开绿灯的各方面都受到限制。
何田说，眼下地王频出、地价高企的现象显然已被中央所重视，"国11条"首次强调探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，就是重申土地出让金支付问题，对开发企业囤地炒地进行督察。
同时，"国11条"还对开发企业开盘公示、设定开盘面积等也做出明确要求，明确提出房产项目不得拆分发放预售证，规定发放预售证的面积规模；也首次强调国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
"国11条"还明确提出要防止境外"热钱"冲击我国市场，这是2008年以来楼市调控政策首次重提"热钱"问题。"外资已通过诸如外保内贷等方式，进军内地房地产市场，带来楼市的泡沫膨胀。而每次政府提出要对外资炒楼进行限制时，往往就是房价全面控制的开始。"陈国强说。
"'国11条'从地产供应端、遏制投机及对地方政府绩效评价方面，都做出了具体政策的安排，是对2010年中国楼市的基本定调。"何田称，"国11条"是房地产政策的"分水岭"，中央楼市调控政策将从此前的刺激期步入紧控期。"
在何田看来，"国11条"的下发只是高房价泡沫蓄势下中央紧缩政策"组合拳"的开局，在国务院办公厅文件的传达下，央行、国土部、住建部、银监会等中央相关部委及各地方政府的具体响应配套细则将接踵而至，而细化政策如何制定、执行力度都将最终决定政策效果。
高房价降温动力仍不足
1月11日，虽然受到国务院批准推出融资融券和股指期货消息的刺激，沪深股市大幅高开，但是地产股却集体下跌，成为跌幅的行业板块。
不过，购房者对于政策调控也同样"翻绿"。某地产网站对购房者的一份调查显示，76%的被调查者表示对房价调整感到悲观，"要看地方政府如何执行，执行不到位，房价还是降不下来。"
中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆在接受中国商报记者采访时指出，"国11条"最为明确的二套房贷首付四成政策对于市场的影响可能微乎其微。"目前市场上二套房贷基本执行四成首付，楼市投资投机者普遍资金实力较强，提高一成首付对其影响并不大。"黄玺庆还表示，由于"国11条"没有对利率做出明确规定，"紧首付、松利率"或将成为今年二套房贷的主调，优惠利率对于改善型买家的吸引力比起低首付更大。
而此次"国11条"对于地产开发商而言，更多是预期之内的乐观。
11日，中国商报记者先后致电多位地产企业负责人，与业界专家、地产研究机构的闻风而动的激灵相比，这些与政策最为利益攸关的开发商们却表示出对政策的看淡，多数甚至在政策下发一天后还无暇过问。 开发商对于调控政策的不敏感与开发商及行业普遍"阳光普照"心态下的忽视不无关系。
中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产(600240)总经理陈云峰11日在接受中国商报记者采访时称，"开发商大都已预感到政策会有所紧缩，但整体还是比较乐观。"陈云峰指出，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。
在此前的"中国地产新视角高峰论坛"上， 包括金地、首创、万科(000002)等在内的所有开发商几乎都对地产调控政策表示出乐观预期，称不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产"硬着陆"。以华远地产(600743)总裁任志强为代表的多数地产商坚持认为，在政府继续希望房地产成为带动今年经济增长支柱型产业的背景下，出台更为激进政策的可能性很小。在供应偏紧的背景下，整体的房价在2010年仍将上涨，只不过幅度将比较温和。
随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。但陈云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季节性的，一段时间之后成交量和房价都可能呈现走高的趋势。
陈云峰相信，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩"急刹车"；房地产开发信贷也将是银行"欲拒还迎"的优质产品。
如此而来，中央调控政策虽紧锣密鼓逐一出台，不少城市楼市成交量初现回落迹象，但与此同时，信贷及资本却仍钟情楼市，地王仍在推陈出新，地方政府对于土地财政又是再三难舍，房产开发商又是"粮草充足"，中国高烧的房价理性"回归"恐怕仍是道远路长。
按目前的监测，二手房住宅市场陷入僵局，四大城市的楼市成交量也无一例外都出现明显下滑，显示高房价和连续的政策已导致市场观望情绪升温，但楼市价格目前却未见松动。
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
日前，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，有些人认为，存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。而另一些人则认为，这对于地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，房价在信贷政策上失去空间后会现拐点。
挺稳派
调整仅具象征性意义
降低房价不是简单的货币政策问题
央行突然决定从本月18日起，上调金融机构的存款准备金率0.5个百分点，引起各方对货币政策走向的猜测。笔者认为，央行的这个动作，仅仅具有象征意义，并不表示今年的货币政策适度宽松的基调将有任何改变。
虽然中国经济去年实现了8%的预定增长目标，但这并不表明，中国经济将在2010年自然步入健康快速的通道。2009年中国经济的不俗成绩，几乎全是政策刺激的功劳，特别是货币政策。政府的刺激政策，在去年把经济“扶上马”以后，在今年还必须“送一程”。只有等到经济靠自身的内在力量，也就是民间的消费和投资足够带动自身的时候，包括货币政策在内的政策刺激政策，才可以放心地退却。
0.5个百分点，幅度相当有限。要知道，这是2008年下半年以来，央行首次向上调整准备金率。准备金率在这期间，曾四次下调，已接近临界低点，即便上调0.5个百分点，也不意味着银根就真的收紧了。它不过是从相当宽松，回归到适度宽松的“本来面目”。
现在，人们与其说是担心通胀，不如说是忧虑资产泡沫，包括股价。以京、沪、穗、深为代表的中国部分城市的楼价，确乎超出了普通居民的想像力和购买力，但是，单靠紧缩的货币政策，是无济于事的。高房价，是地方政策土地财政、央企庞大利润不受约束、部分富裕人群投机炒作相结合的结果，货币政策，仅仅是被利用了的手段。货币政策过度紧缩，也许不是某些制度所允许和承受的，而且会殃及普通投资者这个“池鱼”。所以，降低房价，不是简单的货币政策问题。
所以，央行此次调整准备金率，不过是一次打招呼。据《上海证券报》
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
只是微调，不必恐慌？
与货币政策拐点论相对的是，很多经济学家认为，这次存款准备金率的上调，“只是微调，不需要恐慌”。
英大证券研究所所长李大霄表示，此次上调是一个微调，并不是下重手，不需要恐慌。可以预计未来管理层的调控的手段会较频繁，不过也会更灵活，这样可以避免经济的大起大落。他解释说，这次突然上调因为是两方面的原因所致，是首周的信贷放量，在年初进行存款准备金率的调整，可以使2010年整个年度的信贷更平稳；第二是对通胀的担忧，通过上调存款准备金率，可以促进经济的更平稳发展。
央行研究局原副局长景学成也持这种观点，他认为不要将此误读成为中央意图退出刺激政策的信号。他表示，此次央行上调存款准备金率属于正当防卫，或者说正常手段，新年首周银行即放贷6000亿元，央行只是应势而动。
也有地产商对此政策“不以为然”，受访开发商表示，此次上调的幅度不大，对房地产企业的影响有限，对投资客的恐吓意义更大。
富力执行董事吕劲表示，此次调整仅为0.5个百分点，影响并不大。中国的地产企业，尤其是大型房企，在经过了2008年最严峻的考验后，对现金流的控制普遍有所增强，因此受到的影响并不大。而对于中小房企而言，即使银根不紧的情况下，银行放贷时也有所顾虑。
保利地产副总余英亦认为，该项政策虽可能会影响开发商的投资规模，但影响较小。“相对来说，投资客对于这一政策会更敏感。”余英表示，近期国家出台的一系列政策，包括央行出台的政策，都意在传递一种讯息，就是让投资客收手。
辉立证券分析师陈耕表示，此次调整相对来说还是比较温和的，意在打消通胀预期，但地产商2010年可能需要收缩战线。宗和
名叫“看得见的手”的小弟遇到了房价调控难题，来找名叫“存款准备金率”的大哥。“存款准备金率”说——
别迷信哥 哥只是个传说
2007年以来，存款准备金率的调整源于房价，看起来与房价有非常强的相关性。其变化分为三次较明显的调整，笔者称之为“三变拍案惊奇”。
变，2007年1月到2008年8月。这个阶段经过15次频繁上调，存款准备金率在一年半时间里翻了一番。随后房地产市场跌至“谷底”。
第二变，2008年9月到2009年12月。根据2008年房地产市场低迷的情况，存款准备金率结束了能上不能下的神话，急转下调。而同期房地产市场则逐渐回暖，创造了一个又一个
价格神话。
第三变，2010年1月12日开始的新时期。随着央行再次上调存款准备金率，我国的准备金率终于完成了一个“升高—降低—升高”的循环周期。
但是，房价涨跌与存款准备金率涨跌真的如总体趋势所显示的那样具有高相关性吗？笔者认为远远不是。
存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，而众所 我们的银行信贷总量是年初根据刺激经济的需要另行制定的。也就是说，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。
当然，并不是一点意义都没有。我们大可以猜测一下，此次存款准备金率上调可能是杀鸡儆猴给观众看。民众皆曰：房价高。如果相关部门一点儿都不作为，恐怕真出问题难辞其咎。
回顾一下存款准备金率“三变”。
“变”存款准备金率上调15回房价才有所松动。
“第二变”存款准备金率下调之后多半年房价才开始上涨。
到这里，我们基本可以定调：在调控房价的政策组合中存款准备金率“不太灵”。
“第三变”从今天开始，其政策影响能出其外吗？难！
所以，别理存款准备金率这茬儿，且去浅斟低唱。 张朝峰
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
挺跌派
调整或致房价出现拐点
上调存款准备金率将会使楼市拐点真正到来。中国人民银行前日宣布,存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。业内有专家认为,存款准备金率上调意味着离加息不远,这对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗,而房价在信贷政策上失去空间后会出现拐点。
房企现金流或受影响
据了解,调整存款准备金率是进行宏观调控的手段之一,如果存款准备金率为14.5%,银行吸收客户的100亿元的存款中,就只能放贷85.5亿元,14.5亿元则要存进央行当存款准备金;如将其上调0.5%,则银行放贷就要少0.5亿元。
满堂红研究部经理周峰预计,本次调整存款准备金率将会冻结3000多亿元流动资金,主要是增加银行的储备金,等于可以对市场放贷的资金减少了3000亿元。“就开发企业的开发性贷款或居民的购房贷款角度而言,银行会更偏向于减少资金实力相对较小的企业或个人的贷款。”据统计,去年1到11月,房地产业4.8万亿元的资金来源,其中有约3万亿元来自银行贷款。
戴德梁行总经理李庆文表示,调整存款准备金率对开发商的现金流将会造成很大的影响,开发商的现金流将会减少,不排除对开发进度造成一定的影响。
楼市或迎来拐点
中国知名房产专家陈真诚表示,本次调整存款准备金率意在收紧银根,对房地产影响将会很大。他分析,从过往经验来看,存款准备金率上调意味着加息的很快到来。而一旦加息,楼市将会观望引发降价,拐点将会真正到来。
陈真诚认为,存款准备金率上调影响的将主要是开发贷款,但经过2009年的大放贷,大型开发商中的绝大多数已经贷了不少款,手里不缺资金,中小开发商本来就难以贷款。因此,这次调整依然主要是信号作用,主要是对房地产预期产生影响,使得买房者如2008年那般进入观望状态。
某大型开发商向记者坦言,上调存款准备金率确实带来不少压力,以前的“不愁卖”心理已经开始转变为“不卖愁”,如果成交量持续下滑,不排除春节期间将会采取降低楼价的措施销售。
据记者了解,随着近期国四条、国十一条等一系列政策出台,开发商的推货速度明显加快,优惠幅度也明显加大。
将助推加息提前到来
广州市社科院科研处处长彭澎表示,人民币存款准备金率上调0.5个百分点,显示出加息周期可能提前到来。业内人士表示,存款准备金率和利率都是货币调控政策的组成部分,在一个阶段内,存款准备金率的调整往往伴随着利率的调整。这样一来,买家的供房压力增大了,买房投资行为也会减少。
地产专家邓浩志认为,该政策虽然并不是直接针对房地产市场,但对房地产市场却是有着较大影响。就市场心理影响而言,在行业政策与货币政策的双重夹击下,买卖双方的心理预期正发生微妙的变化,楼市有可能马上出现一波集体观望潮。也就是买家都选择观望暂不出手购买,而卖家因为暂时还不缺钱也选择观望,而不选择降价促销的态度,今年的季度市场成交应该会出现一定程度的萎缩。据《信息时报》
购房者开始观望房价降温序幕或已拉开
站在新年的门槛上，回望2009年，房地产市场实在是创纪录最频繁的领域之一。
有关部门公布的数据显示，北京商品房均价2009年全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。这是十年来北京房价涨幅的一年。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，2009年中国房地产市场迅速实现V形反转，由低迷变为亢奋，也由“去库存”变为“挤泡沫”。
这一切都使得决策层出手成为必然，宏观调控开始打出“组合拳”。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，最近出台的政策只是开始。
外电从中嗅出的味道是“中国房价要降温”，中国老百姓则希望共同的新年愿望不要落空：买得起房子。无论如何，有泡沫就要挤，一旦它自己涨破，可就不好收拾了。
尤为关键的是，房地产业与GDP以及财政收入之间的紧密关系终须“松绑”。正如首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授所说，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。
事实上，政府调控楼市的政策及表态密集出现，加重了购房者的观望气氛，京沪穗等主要城市的一二手房成交量上周全面走低。
人们也许更愿意相信，这是房价要降温的序幕。 吴明
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
购房者说
“面对高房价 我只有被动等待”
我们许多人看到 “上调存款类金融机构人民币存款准备金率”这条新闻可能都不会理会，觉得和自己没什么关系。但这个消息却会让房市产生一次波动。虽然央行强调此次调整是因为担心一二季度通胀压力加大，与去年同期相比，一季度物价指数是明显上升的。但是每一次金融方面的调整，都会与房地产有着千丝万缕的联系。
我看完了突然觉得整个动作又是个 “中立”的。
往乐观处想，本次上调存款准备金率会给房地产带来一定的观望气氛，但是不会有太大的影响。上调准备金率会适当地增加开发商的融资成本，但是不会实质地改变目前房地产业的现状。“国十一条”安定了房地产市场的信心。
往悲观处想，吃亏的最终还是购房者！金融链条是一环扣一环，贷款缩紧了，开发商手头就紧了，所以又会有各种费用出来，这似乎是每次金融调整的必然！！到最后，购房者的腰包就空了。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。
当然我还有另外一种异想天开的想法，上调准备金率会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。导致房价下跌，这当然是人民愿意看到的。不过只是白日梦吧！！
反正无论什么政策，最终楼市会是什么结果，我也只有被动的等待啊！王文
》》点击查看更多精彩内容
“楼泡泡”何以吹大：2010年房价还只是个传说
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
