1 严格二套房贷首付比例 利率灵活掌握
据东方早报报道，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。
《通知》中，一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。
事实上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年楼价持续飙升的状态下就已出台。
2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。
交通银行首席经济学家连平认为：“在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。”
国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”
收紧二套房贷的同时，政府还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。”
2 打击捂盘 开发商须一次性公开全部房源
在目前的房地产市场上，几乎所有的开发商在销售时都会采取小规模分批推盘的策略。举例来说，尽管上海政府曾规定同一期房源必须达到3万平方米的标准，但是，在一张预售许可证下，开发商往往还是采取分批销售，往往一次开盘仅仅推出一两百套甚至有些只有数十套房源，从而造成房源紧张，一售而空的“假象”。与此同时，经常相隔不久的第二批房源价格就会明显提升。
此次国务院通知中明确，按照规定，各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
另外，各个部门被明确了监管市场的分工，其中住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
3 防止境外“热钱”冲击
国务院在此次《通知》中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。
政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。
其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了”。
今年1月9日，中国社科院国际金融研究中心发布《中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望》报告，指出2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。报告显示，从2009年下半年开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币预期。这意味着在资产市场相对率之外，人民币预期将继2007年之后，再度成为短期国际资本流入中国的重要驱动因素。
此外，美元套利交易的大规模平仓可能要等到美联储重新加息。鉴于目前美国私人部门的消费与投资更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的复苏，因此，美联储加息的时间依然不会早于2010年第三季度。如果在此之前，中国央行率先上调人民币存贷款利率，利差的扩大只会进一步引致短期国际资本的流入。
而从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。
瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。不同于去年上半年的刚性需求推动，去年下半年房价上升的主要动力直接来自于热钱的炒作。
如按收入来分析，房价根本就不应按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是说开始的部分资金是刚性需求造成的，那我相信去年下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。”
4 探索土地出让综合评标方法防“地王”频出
“地王”已经成为2009年来楼市的一个代表性名词。对于市场而言，开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地价格已 过了3.2万元/平方米，而每一次的高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅度飙升。
“价高者得”一定程度上助长了高地价的频频产生，这种情形下，各地政府开始酝酿新的土地出让模式，以上海为例，土地出让改革一再试行，在新的土地出让模式中，对于热门地块将采取先招后拍的土地出让方式。
昨天的通知中，国务院规定，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”
5 提高住宅土地供应和开发利用效率
《通知》表示，要增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，房价上涨的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供给不足。
朱中一称，目前，房屋的销售面积大于竣工面积，土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的，这样使得未来的供给还是不足的，而目前的供应紧张也跟之前的土地供应收紧是联系在一起的。
跟之前的调控明显不同的是，2004年、2005年市场是严把金融、土地两个闸门，这次的调控政策是没有的，财政政策是继续宽松的，土地是增加供给的。
6 扩大经适房供应范围
保障性用房已经成为去年以来楼市政策的主要基调。《通知》指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
内容显示，政府已开始酝酿解决中等收入人群也就是夹心层的住房问题。由于如今房价高企，很大一部分市民无法通过市场方式购买商品房，而经济适用房门槛又难以达到，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。
通知称，城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。
7 规范国有大企业投资房地产
“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。
整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容，值得注意的是，在这份通知中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。
廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”
国务院国资委副主任黄淑和近期明确表示，面对复杂多变的经济环境，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。
增加有效供给 着眼“保障”“普商”
政策
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
看点
商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设用地供应量和比例。
解读
历年来，加快经济适用房建设的论调从未消沉，但时至今日，市场上的经适房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想与“商品房”的市场原则，永远相互依存，却又背道而驰。
房源供应充足，降价才有根据；供应什么样的房子，却不只是调控单凭一己之力能达成的目标。
从2004年5月《经济适用住房管理办法》正式施行到2006年，国务院出台9部委“十五条”，提出90平方米双70％的标准，从2005年3月“老国八条”提出增加普通商品房和经济住房土地供应到2007年国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，保障性住房话题就一直长盛不衰。
抑制投资投机 合理引导消费
政策
（三）加大差别化信贷政策执行力度。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。
看点
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。要严格执行首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
解读
收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，可谓是自上而下的共识。但收紧的信贷口子总是轻易又会松开。
毫无疑问，按揭的成数和利率对房地产的需求影响。早年的住房贷款优惠利率曾拉动了房地产成为“国民经济支柱产业”，但随之而来的负面作用也不可忽视。因此，从信贷入手抑制房地产虚热，也成了调控的惯用手段。
早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房贷款优惠利率；个人住房贷款首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾规定，购买第二套（含）以上住房，贷款首付款比例不得低于40%。不过，二套房贷政策在执行过程中似乎总是容易“打折扣”。
加强风险防范 完善市场监管
政策
（五）加强房地产信贷风险管理。
（六）继续整顿房地产市场秩序。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
（八）加强市场监测。
看点
国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击市场。
解读
加强房地产信贷风险管理、加强土地供应管理、打击囤地、增加房源透明度都不是新话题，但政策一出再出，成效却从不明显。
从2004年9月中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》之时，就规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%。
2008年1月国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
与此次国11条相应，早在2006年7月，166号文件要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
而“防止境外热钱冲击我国市场”虽然是国际金融危机下的新热点，事实上也在若干年前就被频频提及。早在2006年7月，建设部就出台了171号“外资限炒令”。
推进安居工程 保障困难家庭
政策
（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
看点
各地要通过棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源。
鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。
解读
廉租房在“国十一条”中独获“钦点”是其重要地位的体现。不过，廉租房也如经适房一般，大有沦为老生常谈之势——这也就从侧面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。
经适房和廉租房的话题在过去几年始终争论不休，解决困难更是每年都喊。
早在2005年5月，“新国八条”就提出完善城镇廉租住房制度；2006年5月，“国六条”提出加快城镇廉租住房制度建设；2006年8月，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》；2008年两会，政府工作报告提出要“抓紧建立住房保障体系”；2008年11月，国务院常务会议提出加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；2009年1月9日，住建部表示全面推进保障性住房建设，解决260万户城市低收入困难家庭和80万户煤矿、林区、垦区棚户区家庭的住房困难。
督察房价上涨 省府需负总责
政策
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
看点
各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
国务院有关部门要加强检查和指导，对重点地区和城市进行重点督查。
解读
让地方政府摒弃一城一池的私心，让他们担负起落实楼市调控政策的责任，是增强政策执行力的根本之道。
调控政策不能流于空话，而要落到实处。而2008年之前房地产调控的失败，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考虑，对调控政策避重就轻。比如，在2005年3月，“国八条”提出要高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，但并未点明地方政府在执行中的重要作用。直到2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，才明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，强调“地方政府要切实负起责任”。
随后在12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。这一政策实质上是对地方政府的“土地财政”作出了限制。
专家“鞭”策策不连贯，虚火灭不了
“前年，房地产市场冷寂了，政府就坐不住了，赶快加温。去年，房地产又热了，民众的呼声很大，政府现在又来浇凉水。只想问一句，早知今日，何必当初？”
——北京大军经济观察研究中心主任仲大军
凡是政府出台的措施都是有用的。不过，微观政策起到的作用是有限的。
中国经济目前的状况就是“虚火乱烧”，大量的投机性需求拉动经济数据，说好听点是经济中存在大量弹性需求。如果不从制度层面解决中国经济的结构性问题，只依靠微观政策，很难浇灭房地产市场的虚火。
此外，政府对房地产市场的调控需要连贯性。简单来说，政策越稳定，市场就越冷静。
上涨预期，为害太大了
“很多人说房价虚高已经形成社会问题，目前，中国国民财富的70%是房地产，中国银行贷款的70%贷给了房地产，如果国家大力打压房地产，恐怕也会出社会问题。”
——中国农业银行高级经济学家何志成
如果告诉你5年后，原本200万元的房子会涨到400万元，你买不买？当然要买。这才是中国房地产市场的“刚性需求”。现在的状况是房价上涨越高，刚性需求越强。目前，买房已经成为中国人的被动性储蓄。国民对整个房地产行业的心理预期会导致房价继续走高。
二套房贷收紧，提高首付比例，很可能会影响正常的市场预期，从而人为地干预市场，为未来房价高涨埋下伏笔。
开发商“对”策
地方政府，就要你负责
“其实没有开发商愿意当地王，地王真的只是政府造就的。各地政府是房地产的既得利益者，要抑制房价，必须让地方政府退出房地产利益链。”
——联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋
在这次“国十一条”中，我们罕见地看到，国务院对地方政府的责任提出了明确的要求。
以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的博弈，中央政府把房地产当作民生问题，而地方政府往往把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方政府最关心的问题。
“国十一条”的新意，就是它既打击开发商更规范地方政府。
政策一样，解读大不同
“开发商囤地的根源是土地供应不能满足市场的需求。新政策出台后，国家将加大土地供应。”
——SOHO中国董事长潘石屹
潘石屹读“国十一条”，读出了不同内涵。条“促开工、促上市”，潘石屹认为与以往政策要严控投资规模的方针正好相反。第二条“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”。潘石屹看到土地供应增加的大势。第六条、第七条要对“惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序，违法违规用地和囤地、炒地，价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定”加大查处力度，潘石屹则提出“只要政府增加土地的供应，这些囤地、惜售的房地产商会亏血本”。潘石屹比谁都清楚，前十条都要仰赖第十一条。（稿件来源：国际金融报）（李媛）
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国办出楼市调控"11条"二套房首付不低于40%
国办在通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了11条措施。
这11条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
引人关注的是，国办这次明确了二套房贷的首付比例不得低于40％，终结了此前市场传闻二套房贷首付比例有可能上调至50％的传闻。
通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求加大差别化信贷政策执行力度，规定金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
同时规定，金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行信贷标准。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
业内人士分析指出，通知提及的有关房地产信贷管理政策与2007年央行和银监会联合下发的政策相比，基本保持了一致。通知对二套房贷的规定，并无进一步收紧的表述。两者均是以家庭为单位，且首付比例延续了不低于40％的规定。
不过，通知并未对首套房贷优惠利率是否仍然可以打7折予以明确。但据记者从多家银行了解到的情况看，存量客户仍然延续利率7折的政策。
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