房地产市场政策收紧的信号已经放出,但是在巨大的利益面前,并未挡住冀望从中分一杯羹的企业的脚步。
住建部、国土资源部、财政部等多个部委近半个月的时间里,紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。从“营业税征收减免2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”,从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办18宗房地产闲置土地”。
但几乎与此同时,中国电信、华菱钢铁、ST春兰、深华发、上海申达纺织等公司,先后发布公告表示要进军房地产。一时间,非房地产行业的企业“混搭”房地产业成了一股风潮。
在房地产市场“风声”里,这些新面孔难免让人疑虑:房地产新政是否能刹住房地产涨价风潮,其效果是否会像过去一样,越调越涨?
近期大部分城市楼价仍上涨
来自中指研究院数据信息中心的监测显示,12月21日至27日的土地市场持续回暖。各城镇推出地块190宗,环比减少10%,推出面积1244万平方米,环比增加15%；成交地块66宗,环比增加8%,成交面积801万平方米,环比增加132%。上周成交楼面均价为每平方米3617元,环比上涨46%,涨幅较大。
监测显示,上周地块成交溢价较高,其中溢价水平超过200%的有4宗,在100%—200%之间的有6宗,50%—2100%之间的有10宗。溢价较高的地块多集中于北京、上海、杭州。
从数据看,目前住宅用地的市场需求仍然较大,上周推出住宅用地658万平方米,占推出总量的一半以上。成交住宅用地495万平方米,占成交总量的六成以上。成交均价为每平方米4894元,环比上涨4%。广州亚运城项目用地264万平方米,单体成交量超过之前广州2009年成交总量,它的成交直接拉动了上周住宅用地成交量,使之环比猛增210%。
此外,面对步步紧逼的调控信号,房价并未应声下跌,反而延续了2009年的整体涨势。据中指研究院检测数据显示,12月14日—20日,32个主要城市商品房成交均价呈涨跌互现状态。一线城市北京、深圳环比分别继续飙升16%、7%,杭州、上海环比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均价也都呈上涨趋势。
一名在美国上市的内地房地产企业的研究人员告诉记者,最近已经将开发的楼盘价格进一步提高。
“从我们的观察来看,尽管调控风声很紧,但不论是一手房市场还是二手房市场,购房需求还是呈现比较旺盛的状态。”
此外,他还向记者透露,由于他们的资金并不依赖银行贷款,因此即使政策收紧,他们也很有信心,“退一万步说,这些年调控政策也出了不少,但哪次真正把房价给刹住了?”
控房价要先控信贷
近日统计部门公布的两项数据引起市场的关注。12月25日,国家统计局公布第二次经济普查主要数据,将2008年GDP总量修订为314045亿元,与之前公布的数据相比增加了13375亿。
数据显示,房地产企业主营业务收入30586.5亿元,与2004年相比增长107.5%,约占到GDP总额的1/10。2008年房企营业利润3861.3亿,与2004年相比增长了290.4%。
国家统计局数据的一项数据则显示,今年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近9000亿元,个人按揭贷款超过7000亿元,前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元,此数据比去年同期多出六成。而在今年9万多亿元的银行新增贷款中,约1/6流入到了房地产开发领域。
快速扩张的信贷规模是今年房地产市场异常火爆的助推器。德意志银行大中华区首席经济学家马骏在接受记者采访时表示,2010年信贷规模必须减速,4万亿刺激计划中未花出部分可以“细水长流”,不必在2010年花完。否则,将给中国经济留下很大隐患。
此外,有专家建议,必须改善目前房地产资金过分依赖银行贷款的现状。“房价若再大幅上涨,银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还,就会进一步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。”中国社科院金融所研究员尹中立认为,迪拜危机以及此前的香港、日本楼市泡沫都表明,房地产开发过度依赖银行信贷容易带来信贷风险。
监管机制要长远规划
消费者同样对政府的调控政策持观望态度。一名刚在北京燕郊地段买房的人士告诉记者,“销售场面依然很火爆,政府这几年的调控政策没少出,但是那又怎么样,每次调控,之后还不是之后都涨了。”
中国社科院财贸所倪鹏飞研究员此前在接受记者采访时表示,中国住房市场主要有过两次过热时期。一是邓小平发表南方讲话以后,住房开发投资存在过热,中央先后出台了一系列法规、政策,用于规范住房市场；一是2003年以来,住房市场发展过快,秩序比较混乱。投资快速增长,住房价格大幅上涨；住房市场供求结构矛盾突出,大量中低收入阶层人群没有合适的住房。
在他看来,目前房地产市场监管仍然存在不少突出问题。“如在应对1992年以后的住房开发过热中,监管部门用行政命令的方式抑制了住房产业的过快增长。亚洲金融危机后,为了使经济尽快复苏,相关部门又出台了一系列措施,着力于将住房产业培育成为新的经济增长点。”
“中国的住房市场监管也存在着一定的短视性,住房监管缺乏长远规划,常常根据当时的宏观经济形势制定政策。”倪认为。
另外,“政府应该建立一个长效的监管机制,不能因为房价涨得过快就下发行政命令,长远来看,对企业和消费者均不利。”有专家对记者表示。
有专家建议,尽管香港的房价较高,但其住房保障体系以及监管机制非常值得内地借鉴。
据他介绍,香港特区政府对地产行业实施所谓“同意方案”,规定房地产开发商从政府取得土地发展的楼盘,必须在取得政府的同意后才可发售。要取得政府同意,发展商必须投入一定资金,遵守一系列的条件去开发土地,并在开发过程中接受持续监管。同时,政府还规范住房物业发售和买卖过程中的一些行为,细微如售楼书的内容准确性、建筑面积的表示方式和交易双方律师的雇佣等各方面,都有着政府监管的影子。
国土部正在酝酿新规 土地使用须上网晒明细
在地价普涨的情况下，国土部正在酝酿公开土地使用信息，加强批后监管。
中国土地勘测规划院正在汇总各地的数据，对地价进行计算。根据目前已经上报的数据，今年地价水平普遍高于去年，其中，中西部城市地价涨幅较大。
据记者了解，国土部正在制定相关规定，要求各地规范土地出让合同，并将土地成交、出让金缴纳、开竣工时间等信息向社会公开。
中西部地价涨幅大
中国土地勘测规划院正在汇总105个城市的数据，对今年的土地供需状况和地价水平进行计算，监测报告将于下月发布。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松向表示，从目前已汇总的数据来看，今年的地价水平普遍高于去年。其中，中西部城市的地价涨幅较大，个别东部城市的地价有所下降，但总体水平上升。
来自中原地产的报告显示，2009年，四个一线城市的土地平均溢价率均在60%以上，的上海达到105%；同时，今年我国土地市场的平均流标率为17%，比去年降低8个百分点。其中，深圳的流拍率为0%，去年则是46%。
赵松表示，去年土地市场低迷，流拍流标现象频现，"翘尾因素"使得今年的地价水平高于去年。其中，商业和住宅地价随房地产市场的回暖继续上升，工业用地也基本摆脱了政策因素的影响，价格有所回升。
来自中国土地勘测规划院的数据显示，今年第三季度，105个主要监测城市地价总体水平为2519元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4287元/平方米、3561元/平方米和610元/平方米，同比增长率分别为-0.12%、0.85%、0.73%、-1.52%。
土地利用情况将公开
记者还了解到，国土资源部正在制定相关规定，要求完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。
同时，各地还必须将受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、开竣工时间等信息上传至指定网站，向社会公开。
"很多地方只强调向市场供应了多少土地，却不敢公开土地的使用和开发情况。"一位接近国土部的人士向记者表示，很多地方都疏于土地的批后监管，一些地方的土地管理部门，甚至根本不了解当地的土地利用和闲置状况。
该人士还表示，一些地方为了应付信息公开的相关规定，仅将土地出让信息公开数日便匆匆撤下，使得很难了解到历史数据。这种现象也应当严厉禁止。
来自中原地产的数据显示，2003～2007年间，40家重点开发商获取的约4338公顷（345块）土地中，有23%目前仍处于未开工状态。2008年和2009年间，新增的未开工土地面积相当于原有的50%。
保证保障房土地供应
每经记者从国土资源部获悉，在29日上午召开的国土资源部第50次部长办公会议上，国土部要求各地在3月底之前，将明年的城市建设用地计划上报，申报规模不得突破年度土地利用计划。
国土部还要求，合理确定城市用地规划用途，按照首先满足民生工程和基础设施建设、控制工业用地的原则申报城市用地，保证保障性住房（含棚户区改造）用地。
赵松向记者表示，虽然今年很多城市都超额完成了土地供应任务，但由于保障房多属配建项目，不少地方在供应保障房土地中仍然不够积极。
她认为，应该继续紧缩别墅等高端住宅用地的供应，加大中低价位、中小套型商品房的土地供应，并通过提高容积率等方式为市场提供更多的房源。
昨日（30日），北京今年最后一批经营性地块拍卖完毕。七宗地块的成交总金额为77.7亿，这也使得今年北京市土地出让价款超过900亿。
根据北京市土地整理储备中心的数据，今年北京共成交经营性用地133块，土地面积1241公顷，建筑规模1663万平方米。总成交金额约923亿，相当于过去两年的总和。截至30日，备受关注的"中服地块"仍然没有入市，根据北京市土地整理储备中心的公开信息，中服地块的拟入市时间为今年12月，不过，该地块还没有进行网上挂牌竞拍程序。
不少业内人士认为，由于"中服地块"位置优越，前期手续较为复杂，预计入市时间极有可能推迟到明年。此前曾有人计算，作为CBD区域的商业地块，若"中服地块"的楼面价达到30000元/平方米，其总价将超过100亿元，成为仅次于广州科学城地块的"历史第二地王"。（每日经济新闻 ）
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